1997年，陈启宗首先是躲掉了亚洲金融危机，随后他在上海建设了恒隆广场，恒隆广场的成功让他认为自己找到了恒隆的模式。

　　2006-2007年度恒隆的业绩报告中，恒隆地产的负债是0。正是在此份报告中，陈启宗说：“香港过去十年很奏效的一套，不大可能适用于远为巨大和多元化的市场，故吾等必须打造新的模式。”

　　此后，多数评级机构对恒隆的评价开始转向保守，在很多时候他们认为恒隆在严格意义上已经不能称之为住宅开发商。

　　“恒隆现在更像一家商业地产发展商。”有评级机构这样评价恒隆，他们认为对香港房地产商传统的评价已经不大适用于恒隆了。

　　与之对应的是恒隆在业务收入上的表现，2006-2007年，恒隆地产物业租赁收入达30亿港元，而物业销售仅为13.85亿港元。仅仅从这个数字表现上来看，显然评级机构是对的。但是恒隆与大多数商业地产商并不相同，因为恒隆在2006-2007年的负债率是零，其上海两项目的回报率20%。

　　这是恒隆保守的投资策略，因为当大多数人询问陈启宗哪种不动产投资方式最为合理的时候，陈启宗会告诉你：如果你想买房子的话，在一个好的地段买下来，只要是全额支付，那么你一定是赚的，因为房子会升值。如果你这个房子并不用于自住，而是用于出租的话，那么你的投资回报率肯定更高。当然，前提是你必须有房子自己住。

　　这是陈启宗的经营模式，在他看来，放在手里净赚的钱是最实在的。而商业地产的流动性较住宅地产更差，尤其商场如此，商场强调的是长期收益。

　　在更多的时候流动性差所带来的风险也许是物业投资的信贷风险，但如果是“零负债”的话，这种风险几乎也变成零，即便是经济萧条，出租率下降，风险依然被控制在最低点。

　　恒隆极其重视商场地段选择。陈启宗大多数选择那些成熟的商业区域的地段建设商场，例如上海的南京路和徐家汇，沈阳的中街路和青年大街。这些成熟的商业区域是商场出租率的保证。

　　在所有的高成本投资当中，陈启宗最重视的是回报率。因而，在恒隆广场及港汇广场，固定租金+营业提成的模式开始成为可能。

　　陈启宗在城市选择、地块选择及项目选择上几乎是大多数急于扩张的内地房地产企业所无法理解的，他们可能更看中城市未来的规划，但是陈启宗看中的是城市未来的购买力。在地段的选择上，陈启宗趋向保守，核心的城市人流已经具备成熟的商业条件，这些能够吸引商户，并能在短期内带来最大的回报。

　　从恒隆在上海的两个项目可以看出，位于南京路的恒隆广场与徐家汇的港汇广场就是陈启宗最为得意的作品。目前恒隆在上海的两个项目无论商场还是写字楼的出租率均为百分之百，两项目的年租金收益高达10亿港元。

　　陈启宗的周期

　　大多数人难以理解的是，恒隆如何做到“陈启宗的模式”？如何做到高投入下的零负债经营？原因似乎在于恒隆的投资周期与回报周期的控制上。陈启宗似乎有意的在将投资周期拉长。而这一直以来被认为是陈启宗执掌恒隆以后的保守策略。

　　1997年亚洲金融风暴之前可以看做是恒隆的资金储备期，在这一轮周期当中陈启宗没有进行土地储备，甚至在香港市场上出售了租赁物业。因而在亚洲金融风暴之后，陈启宗成为香港土地市场上少有的拥有大量资金储备的开发商，这被认为是恒隆第二代执掌之后的经典战役。陈启宗引以为豪的是，1997年亚洲金融风暴之后，香港的开发商当中只有他和李嘉诚手中拥有大量的现金储备。而此时，李嘉诚保守而不再进入土地市场，所以，当时的香港土地市场只有恒隆在进行土地储备。

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