一、社会经济环境

　　上半年广东宏观经济运行降温，完成国内生产总值16018亿元，同比增长10.7%，增幅回落3.6个百分点；完成全社会固定资产投资4547亿元，同比增长18.0%，增幅下降1.2个百分点。城镇居民人均可支配收入10294元，同比增长10.8%；扣除物价因素，实际增长3.8%。

　　二、数据分析

　　(一)房地产投资

　　1、完成开发投资

　　广东房地产完成开发投资1342.87亿元，同比增长34.13%，与全国增长大体持平；增幅同比上升2个百分点。房地产开发投资占GDP比重为8.38%，同比高出1.46个百分点，低于全国水平1.72个百分点(见表1)。

　　图一：广东固定资产投资与房地产开发投资增长比较图

　　按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增长32.41%的基础上，又有36.22%的增长；办公楼、商业用房同比分别增长-11.34%、5.98%，与上年同期24.80%、16.0%增幅相比下降较大；其他投资增长54.17%，同比提高近10个百分点。数据表明，投资者进一步加大了对住宅的开发投资，其它投资则成为新的投资热点(见表2)。

　　2、开发资金来源

　　上半年到位资金1900.23亿元，同比增长16.42%，同比增幅下降8.73个百分点。其中，国内贷款445.43亿元，同比增长18.18%，占本年到位资金的比重基本持平，增幅同比下降6.32个百分点；外资34.77亿元，同比下降27.93%，占本年到位资金比重下降1.13个百分点；自筹资金690.98亿元，同比增长60.93%，占本年到位资金比重增加10.65个百分点；定金和预付款729.04亿元，同比下降6.26%，占本年到位资金比重下降9.28个百分点。(见表3)

　　图二：广东房地产到位资金占开发资金比重图

　　图三：广东房地产资金总额及增长态势图

　　图四：广东房地产资金来源结构图

　　(二)购置土地与购置单价

　　与上年同期相比，房地产企业购置土地面积增长49.76%，应与去年大量购置土地后办手续原因延后统计有关。购置金额增长46.27%，增幅减少近40个百分点。购置单价同比下降2.52%，增幅大幅度下滑48个百分点。(见表4)。

　　图五：广东房地产企业购置土地面积和单价走势图

　　(三)商品房建设

　　商品房施工面积同比增长35.18%，增幅增加24.95个百分点；新开工面积同比增长18.5%，增幅下降7.42个百分点；竣工面积增长4.04%，与去年同期下降3.81%对比，增幅明显。

　　商品住宅施工面积同比增长36.01%，竣工面积同比增长4.99%，未来一段时间住宅市场供应加大(见表5)。

　　图六：广东商品房建设状况图

　　(四)商品房交易

　　商品房销售面积2012.58万平方米，同比下降20.35%；销售额1180.2亿元，同比下降20.66%。其中，第二季度销售面积1199.84万平方米，环比增长47.63%；销售额720.17亿元，环比增长56.55%。上半年商品房均价是5864元/平方米，同比微降0.39%，环比下降0.51%；其中第二季度6002元/平方米，环比增长6.04%。

　　商品住宅均价5711元/平方米，同比增长2.77%，环比下降0.12%；其中第二季度均价5821元/平方米，环比增长4.96%(见表6)。

　　图七：广东商品住宅销售状况图

　　(五)市场消化系数

　　市场消化系数(注1)越大，说明市场越活跃，消化能力越强。与上年同期相比，上半年市场整体消化系数均为负增长，下降0.4270，反映市场活跃程度不够，消化能力较差(见表7)。

　　图八：广东商品房消化系数走势图

　　(六)二手房交易

　　上半年全省二手房销售面积1645.54万平方米，销售额434.40亿元，同比分别下降24.79%和32.61%；销售均价2640元/平方米，同比下降10.39%。其中广州、深圳二手房销售面积分别为327.71万平方米和224.94万平方米；销售额分别为142.64亿元和128.71亿元；销售均价分别为4353元/平方米、5722元/平方米；同比分别增长17.08%和9.87%。

　　第二季度广州、深圳二手房销售面积分别为168.61万平方米、140.36万平方米，环比分别增长5.98%和65.95%；销售额分别为74.26亿元、75.67亿元；环比分别增长8.61%和42.69%。二季度广州二手房均价4404元/平方米，环比增长2.48%；深圳二手房均价5391元/平方米，环比下滑14.02%(见表8)。

　　(七)商品房空置

　　上半年末商品房空置总量1586.42万平方米，较2007年末增加7.2万平方米，增长0.46%。其中住宅空置增加60.35万平方米，增长8.03%。值得关注的是，其他物业待销面积大幅度减少，滞销和积压面积大幅度增加，反映其空置的时间结构恶化(见表9)。

　　图九：广东商品房空置状况变动图

　　三、结论

　　1、关于资金供应和土地供应。在商品房施工面积大幅度增加的同时，开发到位资金增幅下滑近9个百分点；到位资金占开发资金的比例下降至2003年上半年以来最低。从资金来源看，国内贷款增幅放缓，定金、预付款负增长，自筹资金增速加快，增幅达2003年上半年以来最高，显示整个资金链条趋紧。土地购置单价从连续3年(上半年)高位增幅逆转为轻微跌幅(-2.52%)。

　　2、关于开发投资和商品房供应。房地产开发投资同比增幅为2003年上半年以来最大，考虑到建材和人工涨幅高，开发投资实际增幅应适当调低。商品房施工面积增幅为近年最大，应与闲置土地政策收紧有关，将会加大后市的销售压力。

　　3、关于销售和空置状况。商品房销售面积和销售金额同比均下降两成，为近5年(上半年)来首次降幅。市场消化系数自2003年上半年不断攀升以来首次下滑，低于2006年上半年水平。商品住宅空置量出现近5年(上半年)来首次增长。二手房销售量与销售额同比分别下降25%和33%。

　　4、关于房价。商品房销售均价同比环比均微降，基本回落到去年同期水平。二手房均价同比下降一成。

　　5、综上所述，除开发投资额、商品房施工面积等项增幅较大外，其余各项指标与2003年以来各年度的上半年相比，均呈现较低的增幅，甚至出现跌幅，反映出市场延续去年四季度以来继续深度调整。当前状况如果延续，随着去年企业扩张带来后市供应量的增加，下半年商品房空置量有增大趋势。

　　注1：“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。

　　市场消化系数计算公式：销售面积/(k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12)。

　　一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量。

　　系数的分子为销售面积，含现楼和预售；分母为新竣工面积(由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8)＋待销面积(小于1年的空置量)。

　　广东省房协市场分析课题组

　　(广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处)

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