“教练”：中房集团理事长孟晓苏

　　“为了我们创造房地产企业家的形象，我们就需要提高自身素质。所以我要提醒那些房地产名人，不会讲话你就不要讲。”

　　“得利者”：恒隆集团有限公司董事长陈启宗

　　“熊市对我是大好事，熊来了我很欢迎。因为它把我的竞争对手打下去了，用不着我打了。”

　　关键词

　　负现金流———过去10年只有一年是正的

　　出处：清华大学经济管理学院教授朱武祥《遭遇“地震”的房地产业自救》

　　过去几年，国内很多地产企业确实是以高增长回馈了市场，万科在2003-2007年的年均收入增长达到54%.这些企业都获得了很高的增长。但高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流。过去10年，地产上市公司整体呈现持续负现金流状态。融资前现金流只有2002年一年是正的，10年年均融资前现金缺口(行业平均)达到1.7亿，5年年均融资前现金缺口2.2亿。

　　一系列房地产调控政策，改变了房地产企业的自由现金流期限结构模式，以往增长模式(资产结构)和融资模式之间的不匹配迅速凸现。房地产企业财务危机风险显著增加。

　　滞涨初期———开发商和银行谁都死不起

　　出处：全国工商联房地产商会会长聂梅生《走出房地产迷局建立新的平衡》

　　从开发商方面来分析，来自银行的开发贷款占开发商资金的15%-20%，但预收款和抵押贷款占40%-50%.当市场需求大幅下滑，交易量急速下降时，对开发商是致命的，同样也殃及银行。现在业界正在讨论“如果开发商的资金链断裂，开发商和银行谁先死？”的问题，其实，谁都不会把20%左右的资金份额当儿戏，谁都死不起！

　　如果发生以下情况：①房地产市场交易量的持续下降→②楼市的有价无市→③市场失去信心，深度观望→④开发商资金难以回收→⑤资金链的紧张还贷困难→⑥银行风险→⑦房价跌落，企业破产。目前的局面正处于①、②阶段，可谓房地产的滞涨初期，即房价仍然在上升，但是市场交易量下滑。

　　剪刀差———廉价征地高价卖不合理

　　出处：中房集团理事长孟晓苏《征物业税从小产权房开始》

　　城镇增量土地主要是来自农村，可是法律规定农村建设用地只能由政府征用才能用于城镇建设。使得地方政府用垄断权进行土地居间经营，获取土地差价。现在廉价征用农民土地、高价拍卖给用地单位，形成了新的“剪刀差”，而且是就地高价转卖，这是不合理的法律规定。去年全国土地出让总价款一万亿元当中，有多少是应当给予农民的？肯定是大部分。

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