今年的博鳌论坛“大腕”不多。

　　适逢改革开放三十年，业界人士聚首博鳌交锋大变局下房地产新契机

　　6月14日~15日，由全国工商联房地产商会、第一财经日报、观点机构、搜狐网站及焦点房网举办的2008博鳌房地产论坛举行，各方人士济济一堂就“改革开放三十年、大变局下房地产新契机”为题展开交锋，房价是否下跌已经没有讨论价值，调整、前景成为本次论坛的两大关键词。

　　楼市不是“说倒”的

　　纷纷扰扰的2008博鳌房地产论坛终于在一片喧嚣声中降下帷幕。尽管记者知道大多数论坛只是一个“看人和被人看”的社交场合，什么人说了什么话，短时间会成为报章网站的头条，时间一长，必然也就是过眼云烟罢了。互联网时代，“标题”泛滥，只见标题不见内文，只见引语不见上下文。或许我们可以把论坛内外的“金句”放在一起，或者把不同人说的话放在一起，看看会出现什么效果。

　　那个据说说了“中国房地产出现拐点”的可怜“孩子”没有出席在博鳌，让他成了一些与会者缺席审判的对象，一个与会者反复告诫他“谨言慎行”。另一位与会者提供了“拐点论”出笼的那个新闻发布会的第一手亲历资料，说那位先生在一个与房地产无关的新闻发布会上被一个记者问到去年年底珠三角房价下跌，是否意味着楼市出现拐点。那位先生的确很严谨地说：“如果单单是指华南地区的话，我的确认为那里的房地产市场出现拐点”，结果特指华南地区的判断被放大为中国楼市。然而，经济学家樊纲在博鳌论坛上就为楼市回调叫好，并且说“难道大家想楼市像股市那样调整才好吗？”樊先生话语一出，联想到一片惨绿的股市仅仅在一周时间内指数就下降13%，全场顿时陷入一片沉默。总而言之，中国楼市不是某一个人“说”倒的，是市场规律起作用所致。

　　在信息爆炸、“标题”大行其道的年代，群众的确要擦亮眼睛，不然“群众的眼睛是雪亮的”这块金字招牌可要失色了。

　　记者手记

　　景气下滑、信贷紧缩和通货膨胀都影响房价走势

　　什么时候调整到位？

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在论坛上表示，目前交易量萎缩，房价居高但交易量下降，具有滞涨初期的特征。人所共知房价已经步入下行通道，问题是何时是尽头。

　　著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟分析道，今年，开发商至少萎缩了40%～50%的市场需求，从而导致了销售量急剧下降，由此，房地产企业面临的并不是缺钱的问题，而是面临缺少人气和市场需求的问题。他在会上表示，“景气下滑、信贷紧缩和通货膨胀有可能导致房价走势的高度不确定性，我们倾向于认为在大约6个季度的调整之后、房价可能会明显上升。”

　　著名经济学家陈淮对于：“何时是底”作了幽默的回答。他举了京城两个金融学界名人买房的经历说，一位是在开发商资金紧张拍卖房产时以低廉的价格买了二环内200多平方米的房子；另一位是在2003年非典期间，在“人人不出街”的时候他去到空无一人的售楼部看房，也以很便宜的价格买到了200多平方米的大房子。

　　陈淮认为，房地产需求有正负三五年的变动周期，有需要买房的人可以提前或推迟三五年才实现其买房需求。潜台词也就是，目前受抑制的购房需求有可能在三五年后才能爆发出来。

　　房地产企业需要调整，需要自救，问题是向何处转。不同演讲者又把眼光投到了与深圳一河之隔的香港，他们认为香港房地产商历经多次房地产波动周期而屹立不倒，其模式值得内地发展商参考。据不同消息显示，目前拯救陷入困境的内地房地产的“白武士”多是来自香港，他们充裕的现金流又一次为他们赢得了市场先机。

　　清华大学公司金融教授朱武祥表示，地产开发与地产投资集于一身的混合经营模式，可以产生丰厚现金流的资产组合(以香港新鸿基公司为代表)，是香港地产商在几十年的浮沉拼杀中形成的维持资金平衡的风险管理模式。

　　香港恒隆集团陈启宗表示，一个房地产商没有成功经历过最少两个大的波浪，就是一个不可靠的房地产商；房地产商的经济实力不能抵御任何活动，也不是优秀的房地产商。

　　论坛精彩言论

　　樊纲：现在调整比以后调整好

　　樊纲在演讲中驳斥了关于地震拖低今年GDP的说法。他说，最近关于地震看了很多似是而非的说法，说地震了损失多少多少，说我们要马上加快增长速度。地震损坏了大量的财产，损坏的大量财产是财富，是过去的财富。而GDP是流量，地震这样的灾难的特点是它毁坏了财富，但是它加大现代的需求、投资和经济活动，也就是会拉动现在的GDP，特别是从需求方拉动现在的GDP。

　　对于楼市调整，樊纲认为现在调整总好过以后调整。他举楼市和股市为例，“现在楼市股市在调整，特别是股市沪指调整相对及时，一个相对及时的调整是好事。股市六七十倍市盈率不调，什么时候调？6000点都不调等到几千点？8000点才调？像当年台湾那样到了12000点，一下跌2000点。有人说现在股市市盈率已是二三十倍，是否意味着到底了？我说很难说，因为矫枉过正的调整不知道何处是底。”

　　记者点评：开幕时，论坛在回顾过去精彩言论时回放了樊纲在2001年的演讲中谈到中国房地产商是最幸运的一批商人，当时的听众也是意气风发。今年台下坐的是忧心忡忡、“幸福感”缺失的房地产商人，樊纲在演讲开头就自嘲道，经过调整行业可能会更好，即使退出的也不是破产的退出，在退出房地产之前，企业的楼盘应该卖不少吧。

　　陈启宗：拥抱房地产“熊市”

　　陈启宗在主题演讲中认为，两种发展模式最为可靠。第一种模式就是万科模式，以快速发展回笼资金再滚动发展的方式是薄利多销。他认为，这种发展模式的关键在于具有优良的管理制度。第二种模式则是经营商用物业为主，只租不售，这样的公司长远来看在整个房地产价格上升过程中，他们会得到房地产价格上升的好处。他最终还是透露，第二种模式就是“王婆卖瓜”，说的正是他所在的恒隆集团。

　　陈启宗最后说，房地产熊市对他来说是大好事，因为第一是熊市把他的竞争对手都打下去了，自己不费一兵一卒；第二是买地，可以以便宜的价格拿到地，他认为去年“面粉比面包贵”的地价简直是疯狂；第三他可以发股权，在股票低的时候发股权给员工，对他们是件好事。

　　记者点评：对于大部分开发商而言，陈启宗这番自负的言论在这些处于水深火热中的同业耳里听来更显得刺耳和“不厚道”。不过，有时候真理是很难以让人接受的。

　　朱武祥：只有少数房企能自救突围

　　朱武祥以详细的数据分析房地产企业过度借贷所产生的风险。他表示，到目前为止各个地产企业家都在调整资产结构和资本结构，包括降价销售、卖地买项目、民间借贷及发债等模式。成交量下降，销售回款减少，房地产企业不可避免陷入危机，只有少数企业能自救突围。

　　朱武祥认为，房地产企业首先需要自救，进行行业整合。如果这一轮过去挺过来了，企业可能要转变增长模式，调整资产结构，获得资金，渡过难关。从长期来看地产行业经过洗牌以后能够形成比较稳健的企业。

　　记者点评：朱武祥在演讲开头就“纠正”主持人对他的称呼，他认为自己是公司金融研究者，而不是人所皆可为之的“经济学家”。房地产与金融业关系息息相关，行业旺的时候，金融业“热钱”滚滚流入，行业低迷的时候，又是善于大耍财技的金融顾问们现身的时候，因为他们可以就债务重组等问题提出专业意见。

·第一财经日报：地产商形象自救术 08/06/20

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