与3、4月楼市成交量出现下滑的景象不同，在经过了长达半年多的调整期后，5月，福州楼市终于迎来了一个回暖的小高潮。

　　福州大学房地产研究所

　　王阿忠博士 刘彦 吴枫韵

　　海峡都市报《房产周刊》编辑部

　　引言

　　对于福州楼市而言，5月是一个不平凡的月份。

　　与3、4月楼市成交量出现下滑的景象不同，在经过了长达半年多的调整期后，5月，福州楼市终于迎来了一个回暖的小高潮。从清明假期开始持续到“五一”的楼市促销，吸引了几乎所有购房者的注意。因此，尽管今年的“五一”假期只有三天，但大多数在售楼盘均取得了不俗的销售业绩，成交量攀升，人气旺盛，呈现出一派欣欣向荣的局面。

　　价格合理回调、楼盘频频促销，这让不少购房者又重新燃起了购房的愿望。在经历长时期的观望之后，市场上积累已久的刚性需求终于开始逐步释放，而由此表现在福房指数上，则是成交量的重新上扬。

　　【指数动态】成交量上扬

　　5月福房指数出现了小幅上升。2月指数为138.04，涨幅0.55%，而3月、4月连续出现负增长状况，走势有所下降。5月指数为136.44，环比增长0.29%。虽然在各种政策的调控下，房价继2月以来一路回跌，但在开发商多元化的促销方式下，“五一”小黄金周后，福房指数还是出现了上涨的趋势。

　　【量价角逐】楼市集中放量

　　从表3可以看出，5月成交量较上月相比有了明显的增长，成交总金额也有所上升，但5月住宅均价却有所下降，究其原因，主要是开发商促销频频，让利优惠较多。

　　从目前市场情况看，从4月底开始，福州楼市就开始慢慢回暖，在清明小黄金周时就迎接过一波看房热潮，而此次“五一”黄金周的成交量更是带来夏日暖意，这是前期各家开发商在价格调整后对客户群体的一次集中放量。然而，目前福州中低价位的商品房供给仍然太少，供给结构矛盾依旧存在。而此次由让利促销引发的飘红行情，只是广大购房者刚性需求的合理释放。

　　【楼盘排行】品质取胜市场

　　从表4可以看出，5月楼市前三名主要集中在金山板块，而江滨板块江南水都·心巢、江南水都·观邸、江南水都·美域则是一路过关斩将杀进了前十。市中心板块也有财富天下稳保市场，名列前十榜单。西区大儒世家·朗园、东区水岸君山一枝独秀，各自撑起板块一片天。

　　【产品聚焦】促销拉动成交

　　如表5所示，5月6000～7000元/平方米价位的商品房成交量占据了市场成交总量的35%，这与开发商的打折让利有着密切的联系。尤其是6000元/平方米以下的商品房，成交量明显上升，以284的成交套数占据成交总量的25%。同时，8000元/平方米以上的商品房仍然保持良好的势头，这说明，购房者本身也日趋理性，自住型的刚性需求是市场的主角，他们和注重房产升值的投资群不同，自住型的客户群更多的是追求居住的舒适性，由此可见，品质好、地段好、精装修、企业品牌有保障的产品，在市场上依然能够得到购房者的青睐。

　　如表6所示，5月面积在150m2以上的商品住宅在户型变动风波的冲击下只保留12%的比例，其余户型结构也有不同程度的波动。90m2以下的户型继续增长，已占据商品住宅成交面积总量的45%。从成交金额来看，120m2～150m2的商品房占29%，可见目前成交主要在于家庭自住。

　　保障性住房大幅入市

　　完善住宅保障体系是当前我国住宅建设的重要课题，为了建设和谐社会，保持社会稳定，解决当前房地产市场出现的一系列不和谐因素和存在的问题，就必须进一步完善住宅保障体系，更好地解决中低收入家庭的住房问题。

　　从紧的货币政策和央行的连续多次加息，对第二套房的限制，保障性住房建设力度加大和限价房计划供应量的增加，一定程度上改变了人们对于房市的预期，整个楼市会变得有些理性。5月签约的经济适用房重点项目有西园二期、西园东一区、西园小区西一区、福湾新城秋月苑等四个项目，此外，中辉新苑也有销售记录。以上项目在区域的划分上多属于晋安区，而在板块归属上多位于北区板块。当前，房价总体涨幅明显趋缓，中国的房地产市场正由以往的“单纯市场化改革”转向市场与保障并行的“双轨制”。住房和城乡建设部相关人士也表示，在不太长的时期内，县级以上城市全部要建立廉租房，并做到应保尽保，继续完善经济适用房政策。同时规范市场，使“供”“求”两方行为有明晰的制度化约束。显然，政府建立多渠道的投融资机制，帮助低收入及困难家庭解决住房困难，逐步形成适度、多样、梯次供应的消费模式，比争论房价“拐点”是否到来更有价值，人们也期待一个平稳理性的房地产市场的到来。

　　【板块分析】市中心独占鳌头 五四北奋起直追

　　从表8中可以看出，5月板块整体走势平稳，但西区板块、东区板块出现了明显的波动，西区板块上涨1990元/平方米，东区板块下跌1199元/平方米。其他板块都有不同幅度的下降。

　　【仓山板块】5月份仓山板块平均销售价格为6755元/平方米，略高于上月的6688元/平方米，主要原因是，5月成交量占总交易量64%的金辉·莱茵城二期和金色怡和园销售均价为7100元/平方米，抬高了整个板块的均价。

　　【江滨板块】5月江滨板块成交均价为8276元/平方米，低于上月北江滨板块的8868元/平方米。因为占本板块18%的东方名城均价为6732元/平方米，稍稍拉低了均价。

　　【西区板块】5月西区板块成交均价为8054元/平方米，大大高于上月的6064元/平方米。主要是因为占本板块交易量30%的运盛美之国均价为11000元/平方米，很大程度上拉高了均价。

　　【东区板块】5月东区板块成交均价为5446元/平方米，低于上月的6645元/平方米，主要原因是，根据东方名城的相似性，将它归并入江滨板块，因此交易量大大缩小了。

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