有业内人士称，外来大鳄的进入，是福州房地产市场“进化”的必然结果，下一轮的房地产竞争必将是品质的竞争。

　　核心提示

　　短短一周时间，福州3幅曾遭“流拍”的土地相继被外来的开发商所购。其中，5月28日，华润置地有限公司竞得位于洪湾路西侧(三环路东侧)的2幅共540多亩的大地块。此前的一周，厦门海晟房地产开发有限公司竞得乌山西路一幅50.22亩的地块。据悉，年初至今，福州的7幅地块拍卖，有5幅流拍。海晟和华润的“破冰”之举，引起了业界的共同关注。

　　亦有不少业内人士注意到，继万科之后，这两家均为外来的大鳄，他们在楼市的“非常时期”一举拿下大幅地块，给楼市带来利好消息的同时，也让不少本土的开发商压力骤增。有业内人士称，外来大鳄的进入，是福州房地产市场“进化”的必然结果，下一轮的房地产竞争必将是品质的竞争。

　　市场外来大鳄“抄底”楼市

　　与去年“9·11”万科拿下五四北地王不同的是，此次华润、海晟都是以较低的价格拿下了土地，华润以18亿竞得，平均楼面地价每平方米3000多元；海晟以6.12亿竞得，平均楼面地价为每平方米4800元。按照业内人士的估算，这两个企业在金山和市中心所得的地价，以目前的楼市行情来算，均有望获得可观的利润。

　　据了解，从年初至今，福州国土资源局历经5次推地4次面临流拍、7幅地块5幅流拍的尴尬局面。此前5月12日的两地块拍卖，曾被认为是下半年福州楼市的风向标而颇受人关注，本报还专门在4月底的房产专刊上对5月12日的两幅地块进行深度分析，并指出其开发前景，但仍遭流拍。一时间，土地市场的动向颇引人关注。

　　就在榕城的开发商纷纷观望甚或是“无力购买”之时，福州国土资源局对公开出让的土地进行调整，土地市场出现“转机”，海晟和华润以略高于起拍价的价格拿下。同时，它们的国资身份颇引人注目。据了解，厦门海晟房地产开发有限公司，是福建省烟草公司投资的多元化经营企业之一；华润置地是内地最具实力的综合型房地产公司之一，华润置地为万科集团的大股东，在香港上市。业内人士林可敬称，外来大鳄抄了楼市的底，引起业界的普遍关注。

　　分析择机而入撼动榕城

　　虽然万科比华润早拿地，但是华润在福州考察市场的时间亦有近两年，记者就曾与华润的“先头”人士有过接触，而半年前福州的土地拍卖市场上就不时有华润人员的身影，但举牌却是慎之又慎。业内人士称，华润选择了一个最佳的时机入市。

　　自从去年国家对房地产进行宏观调控后，房地产市场进入一个观望状态，对开发商而言，还有一道难过的“现金”槛，银行对房贷的政策从紧，许多开发商正经历着资金回笼的压力，拿地更是“有心无力”。而此前的两年，福州的开发商是唯恐拿不到地，在土地市场上只要有地就拍，频频举牌，地王屡被刷新。在这种“盲目”拿地的状态下，许多外来开发商不敢与本地实力雄厚的开发商举牌竞价，唯恐不慎，全盘皆输。

　　从福州的土地市场来看，这两年整体放量较少，一些开发商在储备土地较少的情况下，选择了向外扩张的战略，福州的开发商备受外地土地市场垂青，今年相继有合肥、湖北等省市把土地推介会搬到了福州。

　　就在福州的开发商不再“轻易”举牌拿地，并受到外来“橄榄枝”诱惑之下，外来的大鳄们择机而入。业内人士林可敬称，“在楼市景气下滑，许多私营开发商资金不足，有心却无力入市之际，他们又重新杀入楼市，在土地市场以大地块、低单价、高总价的方式储下了大量的土地，实实在在地抄了楼市的底，断了那些高价拿地开发商的后路。让这些开发商面临着前有市场虎,后有国企狼的危险境地。”福州仍是“香饽饽”

　　对于不少外来大鳄来说，福州这个省会城市，仍是个“香饽饽”。

　　在5月20日本报举办的“2008品质与机遇海西房地产高峰论坛”上，与会人士特别指出，台湾地区“大选”之后，两岸三通的议程箭在弦上，福州作为与台湾地区离得最近的省会城市，有着得天独厚的优势，在未来的房地产市场中，有着极大的潜在客户群。其次，海峡西岸经济区大战略的制定，让福州成为“海西”发展最核心的城市之一。福州的城市不断在扩张，整个城市的发展格局，已呈现出从跨江型城市向滨海型城市转变的态势。作为一个房地产行业，要有敏锐和超前的眼光，选择在海西的发展初期介入，是最为合适的，获利的机会更大，把握性也更大。

　　对于省会城市而言，福州的平均房价虽然已经从2005年3000多元/平方米涨到了目前的6000多元/平方米，但是与其他大城市相比，仍有上涨的空间。

　　此外，“福州市场需求大、购买力强亦是受开发商青睐的原因之一”，据悉，福建省历来是华侨较多的省份，因此许多华侨看好福州纷纷回国置业，八县的人争相入户，购买力强劲。据金山某楼盘的一销售小姐称，该楼盘客户中，有50%的购买者是八县的，20%是华侨。正是因为有这样的需求量，许多开发商都看好福州市场。

　　业内人士刘岚称，对于万科、华润而言，这两年是他们的扩张年，经历多年发展，早已经完成原始资本积累的过程，也完成了向现代企业管理迈进的初级阶段，接下来就是通过市场手段和资本运作，实现自己企业可持续发展的市场目标，从而良性发展下去，福州自然成为他们首选的城市之一。而此前，这两家地产企业都已在厦门拿地，着手开发或已开发，已具备在福建省开发的经验。

　　据悉，除了万科、华润、海晟，还有不少厦门的开发商欲在福州选址开发，目前都在前期的准备工作之中。

　　后市地产进化三分市场

　　“这是很自然的一个地产进化过程，只不过地产大鳄的进入加速了进化过程”，郭氏集团福建区域营销总监杨臻认为，宏观调控进入的观望时期给那些以往盲目扩张的企业敲了一记警钟，如同股市一样，地产也是高风险行业，只有那些企业实力强、产品好，具备先进开发理念和前瞻性的企业才会在这场进化论中站稳脚跟。

　　郑先生称，虽然上个月拿地的开发商有着国资的背景，但是对于房地产市场而言，这些企业除了实力相对雄厚外，其开发的产品一样要经受市场的检验。

　　“可以预见，随着越来越多外来开发商的进入，未来的福州市场将会出现三分市场的状况”，杨臻称，有三分之一是外来的品牌开发商，三分之一是本土有实力的开发商，剩余的则是小型的开发商，依靠原有的土地储备开发项目。相对应的，产品也会有三分市场的概念，有三分之一的产品是品质好热销的，三分之一是滞销产品，另外的则是空置的产品。行业的洗牌也会随之加速。

　　下一轮品质大战

　　“外来大鳄入榕，对行业而言是件好事，同行之间多了个学习的榜样，竞争更加良性化。”业内人士郑先生称。然而，压力也是不言而喻的。

　　郑先生称，特别是对那些以往拿地成本高的开发商而言，是一个极大的挑战。从成本的角度而言，土地的成本是关系房价的重要因素之一。然而，自从国家对房地产市场进行宏观调控之后，市场进入观望时期，项目尚未推出的，谨慎定价，已推出市场的都在或多或少地进行价格调整，楼市的竞争似乎陷入“价格怪圈”。

　　杨臻称，华润、海晟等用较低的单价拿到土地，这就意味着，它们有空间对其产品品质进行打造，届时，这些高品质的楼盘面向市场时，一定会赢得更多消费者的青睐，这对于那些品质较为普通、价位却相当的楼盘颇具冲击力。

　　杨臻认为，在经过目前楼市的价格之争后，下一轮一定会迎来品质大战。郑先生称，榕城的开发商不能简单地用退地或者是延迟开盘等方法去应对，而是应该审时度势，力图创新“求变”，方能在市场中立于不败之地。

　　刘岚称，修炼企业内功和把握市场外因两驾马车只有并驾齐驱，才是市场制胜的关键所在。刘岚建议，面对融资困境，房地产企业唯有练内功，就是要努力改善经营管理水平，适时调整策略，加快周转率，重点研究房地产市场中的各种变化情况；练外功，就是要继续拓宽融资渠道，加快房地产金融创新，积极寻找战略合作伙伴，主动实施并购以抓住行业整合机会。

　　除了加强资金运作能力外，杨臻建议，除了竞争的激烈，开发商一定要做好营销的功夫。他认为，营销不再只是简单地停留在表面的促销方案，而是真正地将产品进行细分，开辟专门的客户群体，例如，80后的市场细分、高端市场的细分。

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