二手房比一手房价格高，这在前几年几乎是不可能的事情，然而，随着近期市场观望气氛日渐浓郁，新开楼盘促销力度逐步加强，一二手市场价格“倒挂”的现象在福州楼市也已开始初见端倪，不过，业内专家表示，由于住房品质、配套完善度不同，一二手房价格“倒挂”的现象实际上是正常的，而这也是过度火热的房市逐步开始冷却的征兆。

　　市场

　　价格倒挂金山较显著

　　日前，一正想购买二手房的读者刘女士打来电话，她告诉记者：尽管看了几套二手房都挺满意，但经纪人一算，加上税费、首付款、房屋整修等费用已超出了她可以支付的能力。“为什么感觉现在二手房的价格越来越高，都快超过新房了呢？”刘女士向记者提出了她的疑问。

　　和刘女士想法相同的二手房购买者不在少数，在金山大桥旁的一中介门店中，正在店内咨询的郑先生告诉记者，“五一节不少楼盘都推出了力度较大的促销活动，相比之下，一些新房的价格就比二手房要低。”

　　随后，记者对金山区域的部分楼盘价格做了进一步调查，据统计，在金山区域内，以金山大道旁和榕城广场附近的二手房价格为最高，其次为展览城周边的部分楼盘，而金山大道沿线的部分新开楼盘，部分房源的价格和这部分二手房相比，的确出现了价格“倒挂”的现象。

　　“金山碧水一、二期等早期楼盘，如果是90平方米以下的小户型，部分价格可达到7000～8000元/平方米”，据朝阳房产金山区域经理许俊武介绍，“中、大户型均价一般在5500元/平方米左右。”而根据金山目前二手房交易行情，北京金山等拥有较为成熟社区、交通的楼盘，二手房价格基本都在6000元/平方米以上，展览城周边的金山碧水四期等楼盘价格在4500～5000元/平方米，而仅一路之隔的融信第一城，价格也都在5500元/平方米以上。

　　但纵观同区域的部分新开楼盘，部分房源的价格就比二手房低一些，日前，中天金海岸打出了4900元/平方米起价的价格，金山大景城推出少数3888元/平方米特价房，而楼盘价格也大多在5000～5500元/平方米。

　　“这二手房也不‘二手’，价格跟新房都差不多。”郑先生对记者说。而据店内的经纪人介绍，金山目前的二手房价格和去年相比，已经有所回落。“市场好的时候，有些房子的价格，至少比现在多600元/平方米以上。”

　　分析

　　局部“倒挂”是正常现象

　　“客观地说，在局部区域或个别楼盘，的确存在价格‘倒挂’的现象，但这种现象是正常的。”双安房产总经理郑爱新说。评判一套房子的价格，不仅要看楼盘品质、新旧程度，地段、社区配套也是关键因素。因此，相较新盘来说，成熟社区中的二手房源，有着其无可比拟的优势，自然价格也会略高。

　　从出现价格“倒挂”的区域分析不难发现，价格较高的二手房源大多社区完善、配套齐全，并有着较为良好的生活品质。以北京金山为例，社区内环境良好、有位于金山大桥附近的交通优势，生活配套齐全，这样的房源自然成为了不少二手房购买者眼中的“香饽饽”。

　　“部分特定区域的二手房源需求量大，而可售二手房源的稀缺性也使其价格上涨，高于同区域的新盘房源。”阳光家园房产金山店有关负责人表示。而尽管这部分二手房源价格较高，但依然受到了不少客户的喜爱，“有的时候，一套房源一天内的带看量可以达到4组左右。”

　　次新房优势提升价值

　　“局部区域的价格‘倒挂’现象，其实多发生于次新房与期房之间，与新盘品质相当，又有现房的优势，次新房价格更高一些也不足为奇。”朝阳房产总经理刘强说。

　　在大部分人的概念中，二手房一般指一些旧房，因此不少人认为二手房一定比新房便宜，但随着市场的发展，二手房的概念已经发生了很大变化。“在现在的市场上，次新房的数量已经越来越多，它们与新盘房源的品质相当，又有着较为完善的社区和配套，又可马上入住，不用像买新盘一样需要等一年以上的时间。”刘强说，次新房自身所具有的独特优势，受到了市场上大部分二手房购买者的喜爱，特别是在新区，在二手房交易中，有70%以上的客户，购买的都是次新房产品。

　　持有环节成本转嫁

　　其实，有购房者认为二手房价格比新房要高，其主要原因还是由于首付。目前市场上新开的楼盘，首付基本都较低，甚至有些开发商为了销售，以“代垫部分首付”的营销手段吸引购房者，但对于二手房来说，购房者除了要支付30%的首付外，还需要缴纳由卖方转嫁的税费和差额款等，自然让不少购房者觉得“吃不消”。

　　“事实上二手房并不比新房贵。”阳光家园总经理高岩介绍，“二手房缴纳的钱，主要分为了两块，一块是在首付阶段所需支付的税费、首付款等，另一块就是银行的贷款，然而，一手房除了首付和银行贷款外，在交房阶段还需支付公共维修基金、契税，办理产权证时，同样也要支付一部分的费用。总体计算来看，费用其实差不多。”

　　后市

　　一二手房价格“倒挂”的现象，是否会造成二手房客户流失，而转为购买新房呢？对此问题，郑爱新表示并不担心。“在现在的市场上，二手房购买者主要为自住型客户，包括次新房在内的二手房，有着现房、好地段、成熟配套等优势，对他们很有吸引力。”

　　二手房优势仍在

　　“二手房有二手房特定的客户群”，中美家房产有关负责人也告诉记者，“近期不少楼盘都推出了大幅度的促销活动，这是导致一二手房出现价格‘倒挂’的原因之一，但这种现象是暂时的。”部分2006年拿的土地，由于地价较低，因此开发商敢于采用一些促销式的营销手段，但2006年底和2007年所拍卖的土地，地价都较高，有部分地块楼面价都已经达到目前同区域二手房源的均价，当这部分土地推出市场时，价格肯定比二手房要高。到了下半年，随着这部分楼盘的推出，价格和现房的优势，将会使二手房市场出现一个小高潮。

　　“倒挂”标志市场成熟

　　一二手房价格“倒挂”现象，其实不是什么新鲜事，在美国等二手房市场相当成熟的地方，都曾经发生过，而早在2005年，上海就已出现了价格“倒挂”，业内人士分析认为，二手房市场交易越活跃的地区，越易出现倒挂现象，这是市场成熟的表现。

　　“一二手房市场价格倒挂，是宏观调控发挥作用、市场冷却的信号。”高岩说，这表示，房价上涨的势头已经得到了有效遏制，投资和投机购房受到打击，市场趋于理性，价格机制开始成熟和稳定。然而，目前这种现象还处在个别和局部阶段，没有形成全面的态势。“发达国家一二手房的市场交易比例应该达到1∶5，然而福州去年为5.2∶4.8，今年预计将达到4∶6，还远远赶不上成熟市场。”郑爱新说，福州的二手房市场才刚刚起步，并有很大的发展空间。“一个成熟的、理性的和良性发展的市场的建立需要时日，价格‘倒挂’只是一个信号。”

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