对已疾速前行多年的福州楼市而言，4月楼市价量双双回落的影响就如同火锅中投入冰块，虽然很快就融化，但溅起的水花总会让锅边的观客有些措手不及。

　　N福州大学房地产研究所

　　王阿忠 叶亚吟 黄瑜兰

　　海峡都市报《房产周刊》编辑部

　　[编者的话]

　　继上个月成交量微量下滑后，4月，福州住宅成交量又出现大幅下降，同时，当月房价亦出现近年以来的首次回落。

　　单纯站在一个消费者的角度，在福州的部分区域、部分楼盘，房价似乎真的出现了一定程度的下降。因为从春节后，楼盘各种各样的打折促销、优惠再次重现江湖。

　　然而，就此将其作为福州房价要降的有力例证恐怕难以服众。其一，这毕竟只是少数楼盘的局部现象，详细调查各种“打折”“促销”信息，你会发现，真正诱人的价格总是出现在为数不多的、位置不佳的房源上，所以“低价”并不代表整个楼市；其二，降幅对照的参数是以被称为房价不正常暴涨的“911”为界，与在此之前的价格相比照，4月的房价仍处高位。

　　对已疾速前行多年的福州楼市而言，4月楼市价量双双回落的影响就如同火锅中投入冰块，虽然很快就融化，但溅起的水花总会让锅边的观客有些措手不及。

　　之后，会有什么？相信多数人的选择仍是安然地吃掉碗中的食物。

　　虽然作为一种特殊商品，这几年来房子的民生意义一直大于其商品意义，但是，经过十年房地产市场化的洗礼，随着国家梯级住房保障制度的完善，“商品房是一种商品”的理论渐入人心，更多的老百姓已经理性地意识到，虽然房价走低肯定是一种民生幸福，但再低也不至于低到成本以下。房价，虽然受政策的影响很大，但也与购买力、成本等诸多因素有关，因此有短暂波动是再正常不过的事。但房子不比汽车等其它商品，只要有生产能力就会源源不断地出现，稀缺的土地资源决定了它的少量性、未来的供不应求性。虽然现在楼市正处于理性调整中，却也蕴藏众多合理回报的投资良机！

　　【指数动态】呈负增长

　　4月，福房价格指数为136.05，与2007年同期相比上涨了5.21%，相比3月份的137.92，4月指数下降了1.87点，月环比涨幅为-1.36%，呈负增长态势，这是2008年以来的首次下降。这固然与市场“打折风”有关，也与信贷、宏观调控下市场的观望气氛有很大的关系。

　　从当前宏观经济社会形势来看，流动过剩、人民币升值，钢材、人工成本的快速上升，推动住房价格的上涨；近期股票市场的调整、通货膨胀率居高不下也使得资金很可能选择再次进入房地产市场，同时发改委的《蓝皮书》也激起楼市波澜，因此，第二季度的房价总体情况还不确定。

　　不过，自进入2008年以来，房价涨幅趋缓，房地产市场慢慢回归理性了。

　　【量价角逐】量价双跌

　　从表1可以发现4月福州商品住宅成交量价双双下滑。4月福州市商品住宅成交面积8.4万平方米，住宅平均销售价格达到7673元/平方米，成交面积与上月的11.73万平方米相比有大幅度的下滑，均价也下降了242元/平方米。

　　虽然政策调控稍微放缓，但是4月25日央行继续上调存款准备金率0.5个百分点，从紧的货币政策继续落实，加强了银行体系的流动性管理。货币政策的从紧，带来了楼市交易双方的僵持，令交易量处于低迷状态。

　　目前房地产市场上出现的降价行为会持续多久，这将取决于货币紧缩程度，决定于紧缩货币政策的运行对开发企业的影响程度。但如果面向中等收入阶层的市场刚性需求能得到释放，那么房价均衡点就会出现。

　　【产品聚焦】普通住宅价低销好

　　近期福州房地产市场，房价在8000元/平方米以下，面积90m2以下的房子，总价在50万～70万之间的房子备受购房者青睐。价位8000元/m2以下的住宅占据了整个成交市场的将近2/3，其中价位6000元/m2以下的住宅成交面积比例由3月份的14%增加到23%；本月面积90m2以下的商品住宅成交套数较上个月增加3套，达到425套，也是在所有面积区段中唯一成交量增加的，并占据总成交量47%的绝对优势。

　　通过比较分析3、4月份的商品住宅成交价段和成交面积，可以发现不少开发商纷纷遇到了大户型难销的瓶颈，开始主动开发中小户型来迎合大众的购房需求。

　　别墅量缩价升

　　今年以来，福州别墅均价大起大跌，本月涨到12230元/m2，涨幅为25%左右。但在成交面积方面，本月成交了2599平方米，相比上月的2777平方米减少了178平方米，仅为1月份的47%。

　　【成交排行】金山量高价低

　　从整体上看，4月均价上升的板块显然少于均价下降的板块，仅五四北板块和江滨板块均价上涨，而占据4月份的楼盘成交量半壁江山的金山，均价降幅较大，使本月成交均价整体下降。

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