成本相当高。

　　1995年，外滩旧楼置换时，曾经考虑过向外资开放。刘德扬带着很多投资者兴致勃勃地去看项目，无奈，价格实在太高，成交量寥寥。曾经有一起交易很有希望成功——汇丰银行有意置换早年的汇丰银行大楼，即外滩12号。前前后后谈了快半年，最终双方不欢而散。对方开的价格是4000美元一平米，加上每平米2000美元的维修成本，要买下这栋2.3万平方米的建筑(外滩12号是外滩所有建筑中面积最大的建筑)，汇丰银行至少得支付1.38亿美元。

　　“远远高出当时的市场价。”刘德扬说。

　　改造的难点也很多。早期，这些老楼都是以办公楼的形态出现。没有空调，依靠自然采光，隔成小单间，这些元素早已经不适合出现在当今的办公楼里。不做写字楼做什么？这让商人们深深犯难。韦泽铭曾有一个客户有意拿下外滩12号做会所，可惜，改造难度实在太大，商家的理念在有限的空间里无法百分百地施展。最终，这笔交易不了了之。

　　外滩3号、18号给韦泽铭的客户们树立了榜样，也为外滩商圈里的物业指明了一个方向——高级餐饮、时尚休闲加上顶级品牌。后来者，只需要将这三点做到极致，便能赚钱。比如餐饮，法国菜、西班牙菜之后，可以引进希腊菜、埃及菜。菜系越具特色越好。外滩3号一个1000平方米的餐馆，一个月能赚到几千万元。

　　想进入外滩的商家正在明争暗斗，他们必须得加快步伐，机会越来越少了。韦泽铭仔细计算过：“1号到18号，铺位越来越少，若非顶级品牌，腾挪空间的机会很小。”

　　有意向去外滩、并前往考察过的企业，也多为高级餐饮店和奢侈品牌。尤其是欧洲的企业，他们在挑选铺位时最在意的两点便是建筑网络以及环境。外滩万国建筑的欧洲风情，对他们有独到的吸引力。同时，一些正努力向顶级品牌靠拢的“准顶级品牌”，为了更快提升自己的品牌形象，往往比顶级品牌更舍得花钱。但是他们进不去。刘德扬接触过的商家，最终成功挤进外滩的不多。

　　“确实有一些商家来找过，一线到二三线都有，但外滩3号主要不对外租赁，也不可能有更多空间给其他品牌了。”艾伦·赫普伯恩说。

　　就算已经进去的商家也未必能够一直坚守阵地。

　　经过了这4年的发展，外滩18号的业态范围也逐渐做出了一定的调整。营业初期有数家服装品牌入驻，其余的是珠宝和钟表。目前除了杰尼亚之外，基本上18号没有同更多的服装品牌续约，改为以珠宝和钟表品牌为主。因为顶级品牌的珠宝和钟表，都是靠单品的高单价带来利润，而服装则是靠走量。因此两年时间以后，一些服装品牌发现在外滩18号的经营成本太过高昂，而18号本身也发现引进珠宝和钟表比引进服装品牌的效果要好得多——他们更喜欢强调“历史感”，更认可外滩18号这样的场所。例如，江诗丹顿，它的旗舰店即将出现在外滩18号。

　　而以前存在过的大部分服装品牌都退出了外滩18号。对于他们来说，外滩源将是个不错的选择。韦泽铭的一个外资客户刚刚看中了外滩源的一个铺位，准备拿下做高级餐饮。这位客户曾考察过外滩第一排的1500米，最终还是选择了外滩源。

　　所谓“外滩源”正是外滩“万国建筑博览”的源头：位于外滩北端，东临黄浦江，北抵苏州河，西倚四川中路，南面滇池路，共22.9万平方米。鉴于第一排万国建筑的改建成本、难度等问题，这里的选择余地更大。

　　外滩33号处于“外滩源项目”的地块。与旁边半岛酒店的喧哗工地相比，外滩33号显得过分安静，安静得像一处空置的花园洋房。但是在它附近的地块——即外滩源项目的一部分——已经在动工中了。它拓宽了“外滩”的含义，将其魅力延伸至“外滩源”的范围里去。与外滩黄金1500米一样，这里的暗战也正在进行着。

　　外滩将会变成什么样子？

　　刘德扬和他的团队曾被新黄浦集团请去，为外滩商业改造把脉：如何将这一块土地最优化地使用？住宅、商铺、办公、酒店，总体配比如何才能让物业类型互相加分？他最终想到了意大利米兰，由蒙提拿破仑街、史皮卡大道和维多利亚二世拱廊围绕而成的“黄金四角区”。以此为范本，刘德扬构建了1500米外滩黄金大道最理想的样子：街道不长，走15分钟就能走完。但几乎所有的世界名牌都集中在这里。与一线品牌匹配的，便是高级餐饮、顶级休闲娱乐……

　　这是外滩将来的模样。

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