十多年来，外滩改造延续不断，却又反反复复。

　　“那些古老建筑大多数都是空置的。还记得当时那些建筑底下在卖什么吗？廉价的内衣、内裤！”李景汉——外滩3号缔造者之一、前任执行董事——在接受采访的时候说，“那时，外滩作为上海的骄傲，却如此不体面！”

　　刘德扬是1994年来到上海的。他先在仲量联行任上海公司董事长，接着又跳槽到第一太平戴维斯任上海公司董事长。这十几年间，每隔一段时间，他就要带一批人去看外滩的老楼。刘德扬不是导游，这些人也不是旅游观光团——也许他们确实会像普通游客一样拍照留影——他们的真正目的是外滩1号至外滩33号的24幢万国建筑。

　　“都是商人。”刘德扬回忆说。1990年代，他带去外滩的商人多数想买楼。其中就包括了外滩3号的现任主人——新加坡佳通私人投资有限公司。1997年，该公司的拥有者林氏夫妇以4000万美元从久事集团手中买下了外滩3号，同时获得了4号的使用权。

　　他们来自马来西亚，家族经营银行，对外滩老建筑兴趣浓厚。买下外滩3号，多半是出自“买古董”的心态——花钱不菲，并不出售或转手，哪怕不赚钱，放在那，也是赏心悦目的事情。后来，在李景汉的提议下，双方决定共同成立HouseofThree公司，投资3500万美元，由世界最有影响力的建筑师之一麦克尔·格雷夫斯(MichaelGraves)担纲大楼的内部改建和设计。并将一个单纯的“中山东一路3号”改为“外滩3号”——后者是旧上海对这1500米地段上建筑的称呼。通过产权置换，佳通投资又获得了外滩4号使用权，将其设为HouseofThree的办公楼。

　　“像CocoChanel当年一样，那时我们的想法也受到了人们的嘲笑。包括很多媒体都对我们抱着怀疑的态度。”李景汉说。但它成为了外滩第一个改造成功的案例，甚至彻底改变了这1500米里所有建筑的称呼——“中山东一路某号”从此后皆被称为“外滩某？号”。

　　同一时间，抱着“买古董”心态买下外滩7号的，是陈有汉家族。不过，外滩并不是一个用来陈列古董的博物架。它需要进行经营。外滩18号成为经营成功的第二个案例。

　　2004年底，在签署承租权协议两年之后，外滩18号正式开始对外营业。“此时，承租费用、修复费用等加起来在内，已经付出了数亿元人民币的成本。”上海珩意房地产经营有限公司市场总监俞欣乔告诉《第一财经周刊》说。该公司正是外滩18号的经营方，拥有这幢85年历史建筑的20年改造经营权。“改一幢旧楼相比盖一栋新楼，还要贵。”刘德扬说。

　　但这是一笔很好的生意。俞欣乔算了一下：“现在是营业的第4年，预计再过3年，就可以盈利了。”

　　外滩18号最初的方针是针对每一个引进的品牌都给予足够大的空间，但入驻商户必须承担一定的相关责任——这是所有外滩老楼改造所面临的问题。

　　这些建筑独栋推出，给接盘者带来了难度。它不像传统意义的成片改造，大型的开发商能够积极开进。传统意义上的开发商，一旦进了外滩老楼，通常都会束手无策。维修难度太大，维修周期太长。每一栋大楼，都配有包含一套照片、一套录像在内的一份详细材料，所有的保护维修，都得按照这些材料进行。外滩18号的租用规则因此相当严格，甚至多达100多条，包括：不能动窗框、不能包柱子、不能动天花板、不能动外墙、不能破墙、不能穿洞。

　　在这10多年里，有关外滩老楼的生意，做法也变了又变。最初是卖楼，可是真正有钱到能够将它买下的人并不多；后来不卖了，改成长租，争夺的焦点是15年到20年的经营权；现在形式多样化，卖或者租，完全视市场情况而定。

　　无论是买还是租，在刘德扬看来，背后无非是商人在打算盘。“又不是免费项目，要给钱的。”于是，谈不谈得成，一看价格，二看旧楼改造的要求。

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