受商业银行纷纷收紧贷款额度以及住宅价格下跌影响，部分热衷投资高档住宅的买家开始撤出市场。

　　一、概览

　　2008年第1季度，广州市经济持续快速增长。期间，规模以上工业产值同比增长11.6%。另外，适逢传统春节黄金周，广州市零售业市场保持畅旺。1-2月广州市社会消费品零售总额为501.89亿元，同比增长14.95%。不容忽视的是，CPI指数增长也呈现持续上涨的趋势，2月同比增长8.6%。

　　针对通货膨胀的现状，本季度政府继续实行经济紧缩政策，旨在保持经济健康平稳运行。央行加息的步伐也日益加快，从去年3月后央行连续6次加息，5年以上的贷款利率从7.11%已提高到了7.83%。

　　2008年第1季度，广州市土地市场的供求状况较为平静。经历了07年下半年推地的高峰期，本季度政府减缓推地的节奏。另一方面，受一系列宏观调控政策的影响，开发商竞投地块的热情有所减退。

　　本季度广州市成交地块仅11块，其中住宅用地3块，占交易土地总建筑面积的51%。值得关注的是，在较平静的竞投市场影响下，员村二横路地块吸引不少大型开发商的激烈竞投，最终以13，053元/平方米的楼面地价成交。

　　二、写字楼

　　1、需求

　　1）租赁

　　虽然历经春节长假期所在的传统淡季，但2008年第1季度广州甲级写字楼租赁成交仍然表现较为活跃。戴德梁行数据显示，本季度广州甲级写字楼的吸纳量约53，820平方米，与去年同期基本持平。目前市场上充足的供应量是支撑需求力量持续得以释放的主要的因素。1季度的租赁成交主要集中于体育中心CBD和珠江新城CBD，而需求的主要力量则来自于银行和物流业。

　　本季度甲级写字楼的整体租金为135.10元/平方米/月，与上一季度基本持平。值得关注的是，小部分优质物业由于供不应求，租金逐季平稳上升，引领整体市场租金保持稳中微升的趋势。

　　在较大的需求推动下，本季度广州甲级写字楼的空置率呈现下降趋势。戴德梁行研究数据显示，第1季度整体空置率为13.8%，较上季度下降三个百分点。其中富力中心、天誉大厦等新物业在强大的营销手段的推动下，入驻率明显上升。

　　2）销售与投资

　　本季度中石化大厦南塔有两万多平方米的写字楼物业开始市场发售，受到市场的普遍关注。中石化大厦位处体育中心CBD的繁华地段，总建筑面积为23万平方米，推出的部分写字楼单位目前售价为21，000元/平方米。

　　国家通过收紧银根等手段对房地产市场实行宏观调控，令不少投资型买家对购买物业保持谨慎态度，直接影响了写字楼一手市场的成交量。广州市国土资源与房屋管理局数据显示：1-3月，广州市写字楼一手成交量为13.49万平方米，较去年同期减少26.6%。

　　3）供应

　　本季度没有新物业投放市场，广州甲级写字楼总存量仍然为178.73万平方米。

　　4）展望

　　广州经济运行长期保持良好令市场不断衍生出新的需求力量，保证了写字楼租赁市场的活跃成交。但由于经历了去年供应高峰期之后，08年并无新的甲级写字楼投放市场，市场需求仍然以消化市场现有的空置面积为主，预计今年市场的总体空置率将呈现逐季降低的状态。

　　供不应求令租金水平继续稳定上升的现象将继续在中信广场等一批优质写字楼物业中出现，并催使整体租金继续保持稳定上升的趋势。

　　在销售与投资市场，国家继续对房地产业实行调控将对投资型购买行为影响较为深远，写字楼买卖成交量短期内将难见上扬。

　　三、住宅

　　

　　1、销售市场

　　1）需求

　　第一季度，《广州市市辖区2009年住房建设计划》出台，明确了广州市政府将继续采取增加住宅供应量的手段来对市场进行调控。本季度广州一手住宅成交量明显下降。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第1季度广州新建商品住宅成交量为95.84万平方米，比07年第4季度下降39.5%。

　　成交量的迅猛下降，令新建住宅市场供需比例再次出现逆转。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度1-2月广州全市一手住宅供需比例为：1.74：1。成交量持续下降的原因主要表现在：第一：潜在购房者心理期待宏观政策调控力度的再度加强，依然保持观望；第二，房贷政策、紧缩银根以及多次加息的因素导致投资成本提高，促使住宅投资性购买行为明显减少。值得关注的是，由于潜在购买力依然十分强劲，本季度一部分住宅楼盘实施降价措施后，成交量有所上升。

　　从户型面积来看，三房套数的成交量仍然最大，而且所占比例明显上升，从上季度的41%上升至69%。另外，单套面积在80-99平方米的住宅套数所占份额上涨至54%，上涨幅度达24%。

　　受商业银行纷纷收紧贷款额度以及住宅价格下跌影响，部分热衷投资高档住宅的买家开始撤出市场。本季度中心城区高档住宅成交量明显下降。而从单套面积来看，成交主力主要集中在100-140平方米的住宅单位，占全市新增高档成交量的43%。

　　2）供应

　　2008年第1季度广州一手住宅供应量有所下降。DTZ戴德梁行数据显示，本季度广州新增住宅供应量为13，787套，较上季度下降15.8%。其中，增城、海珠、天河和番禺区是主要的供应区域。四区新供应总套数为8，913套，占全市新增供应的64.6%。

　　第1季度新推住宅产品户型结构趋于更合理化。四房单位套数所占比例下降至本季度的10%，环比降幅达9%。户型面积在80-99平方米的套数比例依然保持增长趋势，本季度增长至35%，较上季度上涨7%。

　　本季度新推高档住宅的套数较上季度有所下降，仅为1，229套，占全市新增供应的9%。其中，天河区珠江新城依然是主要的供应区域，所占份额为73%。

　　3）展望

　　下季度，市场开始新一轮的供应热潮，预计供应量将有所上升。另外，市场观望气氛依然存在，开发商在制定楼盘价格定位时，持比较谨慎的态度，预计一手住宅价格将有所回落。鉴于这种背景下，预计下季度的住宅市场可望回暖。

　　四、二手市场

　　本季度受整体市场观望气氛影响，广州二手住宅市场成交量较上季度明显下降。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第1季度广州市二手住宅成交量为105.02万平方米，比上季度下降48.2%。其中，海珠、天河、番禺三区的成交量最大。三区总成交量为62.8万平方米，占全市二手住宅总成交的60%。

　　尽管一手住宅价格有所回落，但仍远高于潜在购房者的期望水平。不少私人投资者将物业从买卖市场转向租赁市场，以租赁形式来获取收益。而部分潜在购房者暂时搁置购房计划而保持观望态度，转向租住住宅。

　　随着市场低迷的态势继续延续，二手市场买卖双方的持续观望，预计二手住宅价格继续调整，成交量也将有所下降。另外，潜在需求的强劲推动，后市将有不少潜在购房者仍继续积极寻求适宜的物业已做好入市的准备。

　　五、租赁市场

　　本季度仍然是广州高档住宅租赁市场的淡季，由于中国农历春节长假的影响，租赁交易量相对上一季度有所回落。

　　广州雅诗阁服务公寓的208套服务式公寓于本季度如期推出市场，受到市场的普遍关注。除此以外，由于高档住宅二手成交价格有所回落，不少业主认为目前放盘尚达不到其预期收益，纷纷将物业放租，对服务式公寓市场产生了一定的冲击。受上述供应因素的影响，广州服务式公寓的总体空置率明显上升，升幅达9个百分点。DTZ戴德梁行数据显示，3月末，广州服务式公寓的总体空置率为26.4%。

　　由于一批别墅租约期满开始陆续推出市场，加上目前市场上可供出租的优质大户型住宅十分充裕，本季度别墅市场的空置率升幅也比较大，达7个百分点。

　　租金方面，由于新入市的一批优质物业以较高的价格进入市场，直接带动起租金水平的上扬。据统计，本季度服务式公寓的总体租金约163.7元/平方米/月，较上一季度上升8%。别墅市场总体租金则继续保持平稳，维持于134元/平方米/月的水平。

　　下一季度，随着春季交易会的启幕，广州住宅租赁市场将重新进入交易旺季。届时，成交量将会有所上升，空置率则相应回落，租金水平继续保持平稳。

　　1、商铺

　　1）需求

　　a、行业需求

　　受传统春节影响，本季度广州商铺市场表现平淡。但餐饮业、汽车服务业、银行业扩张依然较为明显。奔驰4s店进驻珠江新城E区。外资银行继续积极在全市成熟商圈寻求零售网点。

　　从商铺需求区域来看，繁华商圈如天河城商圈、农林下路、中华广场、江南西等商业网点集中的区域，吸引不少商家的关注。值得关注的是，随着珠江新城写字楼市场、住宅市场以及酒店市场的日益活跃，区内商铺市场氛围逐渐浓厚，开发商积极进行区内商业物业的建设，以进一步完善该区域的商业配套。

　　b、销售和投资需求

　　受整个房地产市场平静氛围以及租赁市场供应量有限的影响，本季度广州商铺市场成交量不大。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，1-3月广州新建商铺成交量为13.85万平方米，同比下降32.3%。

　　2）供应

　　第1季度广州商铺市场供应量明显下降。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度1-2月广州新批准预售商业物业面积为3.28万平方米，比07年11-12月下降57%。

　　新供应物业主要集中在天河、海珠和番禺区三区。值得关注的是，一些大型的地下购物中心如流行前线与地王广场进行重新装修，以更佳的形式来聚集人流，同时也引起不少潜在客户的关注。

　　3）展望

　　下季度，受市场强劲需求的推动，一些知名品牌超市将持续寻求合适的网点以做好扩张的准备。供求方面，第2季度将依然主要集中在社区型商铺、写字楼裙楼商铺及繁华路段的临街商铺。预计下季度广州商铺市场开始摆脱本季度的疲软态势，租赁市场开始走向活跃。

　　六、工业

　　1、需求

　　进入08年第1季度，品牌零售商、第三方物流对仓库的需求明显增多。一些来自国内外并为知名消费品牌提供物流服务的第三方物流公司积极在全市范围内物色合适的仓储物业。值得关注的是，家乐福已同南沙区签订意向书，将其非食品类出口采购中心设在南沙区。这是继上海、深圳之后，家乐福全球采购中心在华设立的第三个出口物流和仓储基地。

　　位于黄埔港、南沙港和广州空港周围的物流园区受到重点关注，租赁成交较为活跃。其中，广州新白云机场根据市场的需要，不断开拓新的海外货运航线，吸引了不少物流企业进驻附近的物流园区。

　　工业厂房方面，租赁成交主要集中于白云和番禺两区。由于新厂房供应的紧缺，二手租赁市场表现十分活跃，成交租金大多保持在18-25元/平方米/月的水平，而成交面积则大多集中于500-1，000平方米的范围内。

　　2、供应

　　广州工业厂房的新供应主要集中于广州科学城和南沙开发区。但是，这些工业楼宇均有明确的产业导向，对企业的准入条件非常严格，且大多仅作为研发性用途。

　　在广州港、南沙港以及新国际白云机场等港口周围，汇集了大量的现代化物流园区，其配套设施和服务均十分完善，租金水平也相应较高。如花都区的祈福航空物流中心总建面积约18万平方米，以周全的软硬件配套理念推出市场，目前租金约45元/平方米/月。

　　3、展望

　　广东省政府目前提倡大力发展物流、金融业等现代服务业的理念，物流业作为服务业中重要的构成因素，继续将在拥有行政、地理和交通等先天性优势的广州迅速发展，并带动起对工业楼宇的巨大需求。由于市场新供应的均是配套和服务完善的优质物业，预计广州工业市场的租金将会保持平稳增长的趋势。

　　值得关注的是，广东工业的迅猛发展同时也增加了对第三方物流的需求。预计2008年，第三方物流企业将成为广州物流仓库的主要需求力量。

　　附：定义

　　存量：指报告期期末已占用和空置的物业空间总量。在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量。

　　空置率：指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　吸纳量：指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

相关文章

·雅虎保卫战 08/05/05

·戴德梁行报告：一季度广州房地产市场分析 08/05/04

·德银：富力回A恐难今年实现 08/05/04

·“幸福”任志强 华远将圆上市梦 08/05/03

·新华传媒入股滨江项目　绿地危市加减法 08/05/03