3、境内私募融资。目前国内资金非常充裕，A股市场的波动，更使得许多资金转向上市前的私募股权投资领域，优质的房地产公司也成为这些资金关注的对象。通过国内架构在境内进行私募股权融资，并未来在A股上市，是房地产企业目前比较现实可行的一个融资渠道。主要的问题在于，目前国内的私募股权基金等资金，正在逐渐接受海外主流的投资流程和估值方式。而一直处于国内架构并受A股市场泡沫影响，没有接受过海外资本市场的国内房地产企业，在这些方面与投资人存在分歧。因为境内私募股权融资的最终退出渠道一般为A股上市，而A股IPO后锁定期较长，对投资人而言流动性风险较高。所以上市前的投资人一般会要求有比较大的资产净值(NAV)折扣，即入股价格为企业NAV的一定折扣，以降低流动性风险。

　　4、中外合资。目前市场上还有一种模式，即境内架构的房地产公司与海外基金在国内设立中外合资企业。这样的海外基金多以专业地产基金为主，而非一般而言的私募股权基金。这些专业地产基金通过某个房地产项目的盈利实现退出，而非通过公司的上市。这样的合作模式同样受到国家有关外资进入房地产行业政策的制约，但如果操作得当，可能解决房地产公司个别项目的融资难题。

　　房企自身提升是融资关键

　　房地产企业无论是采取哪种融资模式都有机会，因为相关政策也会根据市场情况随时进行调整，当然也都有一定的难度。笔者认为，抛开外部环境影响，在金融资本市场已经国际化的背景下，房地产企业只有迅速完成自身的学习和提升，才是顺利完成融资的关键。其中有两点为重中之重，自身资质优秀，且能够做到以下两点的房地产企业，无论行业如何低迷，无论政策如何严格，肯定是行业内最受投资人欢迎的企业之一。

　　1、财务的可靠性。我们经常可以看到，一家房地产企业几个月的招待费可能就数以百万元，但却不肯花两、三百万人民币邀请四大会计师事务所进行一个全面审计。要知道，财务的可靠性无论对于A股投资人，港股投资人，国内架构的私募股权基金，还是国外架构的私募股权基金，都是最有力的敲门砖。而“四大会计师事务所”的审计报告，可以说是目前国际范围可信度最高的财务证明。

　　2、估值的合理性。在目前国内房地产价格走向不明确的情况下，投资人对估值方面持保守态度是有理由的。而房产企业采用符合国际惯例的估值方式和保守的估值理念，虽然可能损失短期的利益，但能够更高效地获取资金，为长期发展打下基础。目前无论是国际还是国内的机构投资人共同接受的，开发型房地产企业的估值方法是以资产净值(NAV)为基础的，而非市盈率法。因此，拟融资企业做出合理，而非虚高的NAV估值报告也会吸引众多投资人。

　　同时，在计算公司市值时一般采用NAV的折价或溢价(即公司市值为NAV的一定百分比)，在市场环境不明朗的情况下，房地产企业如一定要以半年前市场的地产行业的估值水平(如相当多已上市房地产公司当时的市值对NAV有较高溢价)是不现实的，更何况目前这些企业的市值已经向NAV接近。如果是上市前的私募股权融资，更应认清形势，本身任何行业未上市企业的估值水平就因为流动性弱(即企业股权无法像公开市场的股票一样随时可以抛出)，为同行业已上市公司的5到6折，而目前房地产企业的流动性在同样的市场环境下，已经低于其他行业，如公司一定要死守接近NAV的企业市值，必然会拖延融资时间。除非企业运气好，遇到头脑发热的投资人，否则离谱的估值水平是影响企业诚意的，也会让潜在投资人对企业的资本运营水平产生疑虑。

　　房地产开发作为关系国计民生的重要行业，长期而言，其必然有一个健康的发展环境。行业低潮给了房地产行业进行自我提升、优胜劣汰、整合重组的机会。具有远见的房地产企业，应该迅速获得资金，转不利环境为建立竞争优势的良好机会，才有机会获得长期的发展。

       惠锋  香港东英金融集团

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