国际机构投资者，以及越来越多的国内机构投资者，会要求国内房地产企业提供更可信的财务数据和更合理的估值水平。

　　2007年房地产行业宏观调控下的银行信贷收紧，房地产价格走势不明朗，土地政策变化等因素，给原本在高房价背景下获得超额利润的国内房地产开发企业带来重大影响。尤其在资金层面，银行贷款等间接融资模式受到挑战，房地产企业通过私募股权融资、上市等方式获得直接融资渠道获取资金已成为立志于长期发展的房企无需争论的议题。本文将探讨在目前市场环境下，如何有效地获取直接融资。

　　跨境融资面临更多挑战

　　国内房地产公司以红筹架构在包括香港在内的境外市场上市，在过去几年中创造了众多财富神话，并且为这些企业提供了重要的发展资金，如众所周知的碧桂园、SOHO中国等。下面我们来看看目前内地房地产公司跨境融资和海外上市所面临的几个主要问题。

　　1、红筹架构重组。自从2006年9月8日商务部等六部委颁布的《关于外国投资者并购境内企业的规定》(以下简称“10号文”)开始实施以来，在该时点以后进行的，不以H股方式在海外上市所必须的，实际控制人为中国境内自然人的红筹架构重组，几乎没有一家获得批准。因此，近期在香港及美国市场以红筹方式上市的国内房地产企业，实际上都是在2006年9月8日之前已完成了红筹架构重组的。虽然目前有市场消息称，红筹架构重组的相关政策有望在今年3月份以后明确，但仍然存在一定的不确定性。

　　2、返程投资。即使房地产企业已经在2006年9月8日之前完成了红筹架构重组，或者国家红筹重组政策明晰，企业可以在未来通过红筹架构在海外融资和上市，但由于红筹架构公司被视为外资企业，而近期国家房地产的宏观调控收紧了外资投资内地房地产的相关政策，也给这些企业通过境外资金返程投资内地房地产项目增加了操作的时间和难度。

　　3、海外资本市场估值。近期美国次贷危机，波及全球金融市场，美国和香港股市均大幅下跌，影响了内地房地产企业的估值。以香港上市的代表性企业“碧桂园(2007.HK)”为例，其市值已由2007年9月时的最高点缩水了近一半。同时，近期部分拟在香港红筹上市的内地房企，或已上市房企通过发行债券等方式再融资，都因为市场原因而延期。而公开市场估值的降低，也导致红筹架构房企上市前私募融资的估值水平下降。

　　4、海外买壳上市。一些房地产企业也考虑过通过海外买壳(主要为香港和新加坡市场)的方式完成上市。这种方式的优点是操作时间较短，但同样会面临上述三点问题，同时，企业还要承担相应的买壳成本，而近期香港市场等地的壳资源价格也一直上涨，给本来就处于资金压力中，准备买壳的房地产企业带来不小的挑战。

　　国内融资还有机会

　　相比跨境融资和上市，房地产企业在国内A股上市虽然有一定难度，但道路并未完全封死。国内资金充裕，对于准备进行上市前私募的房企有着一定的机会。房地产企业的国内融资环境主要有以下几个特点。

　　1、A股直接上市。在国家对房地产行业进行宏观调控的大背景下，房地产企业A股直接上市仍存在一定的难度。监管机构没有明文规定不允许房地产企业上市，事实上，2007年10月，证监会也批准了国有控股房地产企业“合肥城建”的发行上市。但相信监管机构对于房地产行业的上市审核将非常严格，在目前的市场环境下，只有资质非常优秀的地产企业才有上市的机会。

　　2、A股买壳上市。通过A股买壳上市，房地产企业可以将房地产资产注入上市公司。但随之而来的问题是，本身A股市场的再融资就不如海外市场灵活，需要证监会审批，而房地产上市公司的再融资更加受到关注。因此，如果原来的壳公司没有其他的融资资源，买壳上市，在短期内并不能解决房地产项目资金短缺的问题。同时，买壳也需要一定的成本。

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