商品房供给下降，推动市场价升量减

　　与06年4月以来广州商品房销售面积同比增长率呈下降趋势相反的是，商品房销售价格的同比增长率却呈上升趋势，广州房地产市场出现价增量减的现象，之所以出现这种现象，主要是由于商品房供给量下降造成的。一方面，如我们上月报告中提到的04、05年土地购置面积的下降导致商品房可供给量下降，另一方面，06年以来广州商品房批准预售量同比增长是在下降的，也即广州新增商品房的供给同比是在下降的。另外，商品房批准预售面积的同比增长率低于销售面积同比增长率，即商品房供给较需求下降更快，而且商品房销售面积与批准预售面积的比例基本在1以上，广州房地产市场供需矛盾依然紧张，需求支撑商品房价格同比上升。08年1月批准预售面积同比增长率高于销售面积，且销售面积与批准预售面积的比率为0.71，这一方面与目前市场观望气氛自07年年末不断积聚有关，同时也受到市场淡季、春节因素和广州传统的购房习惯等的影响；另一方面，在信贷紧缩的情况下，部分开发商有可能加快推盘的速度。批准预售面积同比增长率高于销售面积，在07年前3个月同样出现，因此仅凭一个月的数据难以确定未来的趋势。

　　2.6深圳住宅供给减少，推动市场价升量减

　　如我们上期报告中所分析，07年深圳住宅销售面积同比增长-29.1%，而价格则增长44.84%，价升量减。出现这种现象，与深圳的住宅供给是分不开的。首先，深圳住宅批准预售面积同比增长率为负值，07年同比下降了15.17%，比06年减少了105.37万平方米，住宅供给量下降；其次，与广州房地产市场类似，深圳住宅批准预售面积同比增长率低于销售面积增长率，而且商品房销售面积与批准预售面积的比例基本在1以上，即住宅供给较需求下降更快，住宅供给小于需求，这必然出现价升量减的局面。07年12月商品房销售面积与批准预售面积的比例为0.85，主要是受市场观望气氛的影响，我们认为需求基础并未动摇。

　　2.7供给下降较快，推动北京，广州和深圳商品房价升量减

　　从07年商品房销售状况来看，北京，广州和深圳价升量减，而上海、天津和重庆则量升价也增。6座城市商品房价格均有所上涨，其中深圳上涨最多，44.84%，北京次之，39.54%，其余依次为，广州、天津、重庆和上海。从销售面积同比增长率来看，重庆、上海、天津、广州、深圳和北京，依次58.65%、22.13%、6.42%、-6.7%、-16.53%和-29.1%。

　　北京、广州和深圳房地产市场，之所以出现价升量跌的局面，与城市商品房供给量下降有一定的关系。从绝对量来讲，这三座城市的商品房批准预售面积都小于同期的商品销售或预售登记面积；从相对量来讲，商品房批准预售面积下降的速度都快于销售或预售登记面积的速度，需求相对于供给更加强劲，供给的下降较快，必然带来城市商品房市场价升量减。

　　3.一线城市商品房供给趋势：增速将减缓

　　近期来讲，重庆和天津商品房供给增速将较快；但中期来讲，只有重庆增速高于近期，其它城市都有所减缓，上海则有可能下降。

　　3.1北京商品房供给，近期较为平稳，中期将减缓

　　北京房地产开发投资增长率，07年为16%，高于06年约3个百分点，远低于全国平均水平。

　　开工未竣工面积是指施工面积中扣除新开工面积的剩余部分。07年扭转06年的下降趋势，同比增长7.9%，高于06年的-6.15%，低于全国平均水平；新开工面积，07较06年有较大幅度的下降，同比下降19.6%，07年全国则同比增长19.4%。另外，07年开工未竣工面积同比增速高于新开工面积增速，且新开工面积增速为负值。

　　土地购置面积，04-06年逐年减少，07年同比有所增加，同比增长率为32.7%；完成土地开发面积，04、05年处于负增长，06年由负转正，同比增长率为167.5%，这也因此带动07年土地购置面积同比增长，而07年再次进入负增长。完成开发未购置土地面积是指同期完成土地开发面积扣除土地购置面积的余额。该面积，04、05、07年均为负值，06年为正，一方面说明土地供需矛盾较为强烈，另一方面，土地供给相对稀缺，未来土地供给也将有所降低。

• <<
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5
• >>

·福州经适房契税有望减半 08/03/18

·福州楼市掀促销风暴 有助楼市回暖 08/03/18

·地产大腕背后的“旺夫”女人 08/03/18

·美联地产：2008年酒店式公寓投资风声水起 08/03/18

·三月第三周武汉楼市走势 08/03/18