北京、广州和深圳房地产市场，之所以出现价升量跌的局面，与城市商品房供给量下降有一定的关系。从绝对量来讲，这三座城市的商品房批准预售面积都小于同期的商品销售或预售登记面积；从相对量来讲，商品房批准预售面积下降的速度都快于销售或预售登记面积的速度，需求相对于供给更加强劲，供给的下降较快，而我们在上期报告中分析了6座城市的旺盛潜在需求，这必然带来城市商品房市场价升量减。因此我们依然看好，一线城市房地产市场。

　　2.1北京商品房价升量跌

　　07年年末以来北京商品房销售面积不断下降

　　北京商品房销售面积，07年继续维持05年以来年逐年下降趋势，同比增长率为-16.53%，基本与06年持平；环比增长率，12月较11月增长22.89%，虽维持了年末的翘尾效应，但04年以来，12月环比增长率呈下降趋势，07年12月相对下降较多；这一方面与04年以来土地购置面积下降导致商品房供给量下降有关，另一方面，也受到年末市场观望气氛逐渐积聚的影响。

　　07年北京商品房销售价格同比增长39.54%,年末两月环比正增长

　　07年北京商品房价格较同期增长了39.54%；环比增长率，11、12月分别为2.63%和14.35%。

　　商品房供给减少，推动北京房地产市场价升量减

　　07年北京房地产市场出现了价升量减局面，而08年前两个月商品房预售登记面积分别为119.25和47.9万平方米，2月环比下降59.83%，这一方面与影响需求的因素，如春节、销售淡季和市场观望气氛继续等因素有关，另一方面与商品房供给也有很大关系。

　　北京商品房成交量的下降，主要与商品房供给量下降有关。首先，05、06年土地购置面积的下降必然带来07年商品房供给量的相对下降；其次，北京商品房批准预售面积下降较较快，07年同比下降21.44%，08年前两个月同比下降34.3%；再次，商品房供给相对于需求下降速度更快，08年2月商品房批准预售面积环比下降66.1%，高于预售登记面积的环比增长率，-59.83%；第四，需求仍相对旺盛，不仅在环比增长率上，供给下降快于需求，而且从绝对量上看，08年前2月商品房预售登记面积为167.15万平方米，高于商品房批准预售面积，163.73万平方米。供给量的下降，而需求的相对旺盛，必然导致市场价升量减。

　　2.2上海商品房价升量更增

　　07年商品房销售面积同比增长22.13%，小户型产品充斥市场

　　上海商品房销售面积，07年较同期增长22.13%；环比增长率，07年12月为47.86%，扭转9月以来逐月下降的态势。

　　07年上海商品房销售均价增长16.19%

　　上海商品房销售均价，04年以来不断上涨，07年同比增长率为16.19%，而06年同期则为5.17%，07年价格同比增长较快；环比增长，12月份也并未如市场预期下跌，而是增长了20.72%。

　　从商品房成交的价格结构来看，08年前两月成交的商品房主要集中在7000元/平方米以下，其中均价在1万元以下的商品房销售面积占总销售面积的比重，08年1月为74.7%,二月为79.8%，说明上海的房价并不是高不可攀，但这与商品房销售的区域有一定关系；

　　从商品房成交的面积结构来看，08年前两月成交的商品房主要集中在70-140平方米之间，140平方米以下商品房成交面积占总成交面积的比重，08年1月为81.1%，08年2月为84.8%，小户型产品较多，说明06年以来对住房供给结构的调控取得了一定效果，小户型产品投入市场的量将逐步发大，这部分产品市场的竞争也更将激烈。

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