北京大学经济学教授周其仁指出，这意味着“集体”依然是土地流转的真正主体，这种产权结构极不利于农业结构的重组和农业剩余劳动力的转移。

　　“在流转试点中，一些地方集体建设用地的流转未经规划许可，流转前的集体建设用地来路不正，而且很多集体建设用地使用权转让或出租为商品房开发。”国土部一位官员曾对《第一财经日报》表示，在这种情况下放开集体建设土地流转，难以切实保护耕地。

　　“农村集体建设用地放开，意味着征地范围缩小了。”黄小虎解释。如果农村集体可以合法地与工业企业等谈判，自主地市场化出让集体建设用地，就大大压缩了征地范围，有利于形成农村集体土地使用权的市场价格，从而为政府制定征地补偿标准提供参照系。

　　全国政协委员、成都市人大常委会主任骆隆森对该市土地进行数据统计后表示，成都耕地使用权流转面积达19.36万亩，占全市耕地总面积的3%。他认为，这是对家庭承包责任制的有益补充和完善。

　　不过，全国政协委员、中央党校教授王瑞璞却向《第一财经日报》表示，农村出现土地使用权流转还存在不少损害农民利益的现象。如有的随意改变土地承包关系，有的把土地使用权流转作为增加乡村收入的措施，有的借土地使用权流转之名随意改变土地农业用途等。

　　但农村集体建设用地的管理方式仍过于松散，其权利主体的多样性和复杂性，给土地流转造成诸多障碍。为此，日前国务院办公厅颁布文件，严令禁止地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。

　　“招拍挂”之难

　　刘守英告诉《第一财经日报》，土地乱象根源在于现行土地制度安排，严厉的行政措施后必须有制度性改革跟进。

　　我国土地“招拍挂”制度最早始于2002年国土部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。2001年，我国以招拍挂方式出让的土地面积仅0.66万公顷，成交价492亿元；5年后的2006年，我国招拍挂出让土地面积6.6万公顷，成交价5492亿元，分别比2001年增长了9倍和10.2倍。

　　白重恩分析，土地交易至少有三类不同价格：一种是土地“农转非”时政府支付给农民的价格；一种是商业用地通过“招标、拍卖或挂牌出让”形成的价格；还有一种是非商业用地通过“协议出让”价格，三种价格差别很大。

　　市场应该是统一的，应该有一个共同的价格形成机制，取消“协议出让”，所有商业用地统一实行“招拍挂”制度。

　　事实上，早在2006年9月“国发31号文”就要求“工业用地必须实行招拍挂”，2008年1月7日，国务院《关于促进节约集约用地的通知》指出“工业和经营性用地出让必须以招标拍卖挂牌方式确定土地使用者和土地价格”。

　　同时针对诸多城市开发商“囤地”问题，要求“未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书”。

　　这意味着，目前由各地政府建设部门主导编制的城市规划和村镇规划，都必须与土地利用规划相衔接，此后市县政府用地的自由度会缩小。

　　“目前，全国已普遍执行的国有土地使用权出让招拍挂制度存在土地出让信息披露不充分、人为设定稀奇古怪的限制条件、竞买人恶意串通以及国有企业或上市公司盲目高价竞买等四大问题，该制度亟须加以改善。”全国政协委员、祈福新村董事长彭磷基向记者呼吁。

　　他举例说，比如投标单位统一制作标书，而陪标单位只管盖个公章，招标人与投标人里应外合，发布不对称的招投标信息，减少、限制和吓阻潜在投标人入场，“这种现象在一些不发达地区尤为严重。”彭磷基说。

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