土地出让金分配不均

　　“土地出让金”，指国有土地使用权出让的收益，即“地价”。在实际操作中，地方政府获得土地出让金后，一般先支付各种土地规费和征地补偿；此后如有净收益，则多用于城市建设和土地开发，而用于农业和农村的比例其实很低。

　　国有土地供给不足导致我国新增建设用地95%以上属农村集体农用地。

　　1月30日的国土资源管理工作会议透露，2007年国土部门推进建设用地招标拍卖挂牌出让和矿业权分类出让，由此获得出让土地收入超过9000亿元。

　　不过，这么高的土地出让收益，农民所获不多。

　　《土地管理法》规定，农村土地“农民集体所有”，为此，集体土地所有权证大多发给了村民委员会，使村民委员会成为实际所有者，而个体农民权利地位不明，从而征地中的补偿内容、补偿对象、征地补偿费用的分配不能合理到位。

　　法律要求，国家建设征用土地，按被征用土地原用途进行补偿，要求征地补偿费为该耕地被征前三年平均年产值的6～10倍；安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，每人补助标准是该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。

　　而在实际补偿中，国土部有关人士透露，由于土地年产值不确定，补偿标准差距很大，征地者为了“少花钱，多办事”，在法定范围内尽量压低征地补偿费。

　　“被征地土地收益分配格局为：地方政府占20%～30%，企业占40%～50%，村级组织占25%～30%，农民仅占5%～10%。”蔡继明调查得知。

　　农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐计算，按最高标准补偿，南方地区集体和农民所得补偿仅够农民23年生活费用，北方地区补偿还不够20年生活费用。

　　1998年住房商品化改革后，农民开始在集体土地上出租出售标准厂房、小产权房以求收益。在征地补偿费用不成正比的情形下，国家土地督察北京局调查发现，73%的农民愿意或比较愿意以“以租代征”的形式出租土地，但“以租代征”行为并没有通过行政部门许可。

　　不过，广东、江苏实践却证明，农民直接将集体建设用地以出租、出让、转让等形式供应给企业，既降低了企业用地成本，又保证农民长期分享土地增值收益，地方政府还可获得企业税收和土地使用费。

　　“既然政府垄断工业用地出让弊端多多，还不如让农民集体建设用地在符合规划和用途管制的前提下直接进入市场。”国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英说。

　　为此，中国人民大学土地管理系教授严金明认为，有必要修改《土地管理法》中相关条款，废除按“土地原用途”计算补助费用的规定，改按市场价格向农民支付土地补助费和安置补助费。

　　集体建设用地流转之变

　　在耕地之外的农村土地属集体建设用地，“集体建设用地亟须明晰产权，通过流转实现其市场价值。”土地专家指出，特别是在广东省等沿海地区，这种要求来自企业和农民集体，也来自基层政府。

　　2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》对集体土地流转问题进行了界定：在符合规划前提下，村庄集镇、建制镇的集体用地可以依法流转。

　　中国土地勘测规划院高级工程师李珍贵发现，珠三角地区通过以出让、转让、出租和抵押等形式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%。

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