借壳上市的这些房地产公司财务状况如何呢？莱茵置业、大龙地产，包括绿景地产借壳琼能源，它们现在的净资产规模非常小，甚至还不如刚刚IPO企业的净资产，可见有一些房地产企业尽管是通过借壳了，但是它自己的盈利能力和规模还是比较小，莱茵置业现在正在向上市公司里注入资产，净利润情况也不是非常良好。这说明一个什么情况呢？说明尽管有一些企业在借壳上市上走在前面，但这些借壳上市的房地产企业自身的规模、盈利能力并不是非常理想。

　　第三，国内上市的房地产公司07年以来融资及资产重组情况，国内房地产上市公司今年以来的直接融资金额合计已超过1000亿元，这个金额是非常巨大的，另外就是上市的房地产公司现在也在加大资产注入、加强收购兼并等外延式的扩张。

　　一部分借壳上市的房地产企业或原上市的房地产企业，以股改来上市，支付对价的那部分资产，可能比大股东拥有的要小，所以他要逐步把大股东其他的房地产企业往里装。另外一个是由于前几年股市特别低迷，我们所接触的房地产公司的老板对于自己拥有的房地产公司根本也是不闻不问，所以以前在股权分置时代不光是国有企业大股东不关心股票价格，包括民营企业的老板也不关心股票价格，但是随着股权分置改革以来，包括股市持续向好，这些老板明白了，要把上市公司逐步做好，把有价值的资产放到上市公司里去，这样自己的财富也会同步增加。他们的目的主要是为了避免同业竞争，减少关联交易，同时做大房地产业务。

　　还有一块是业绩比较良好的房地产公司，比如万科、金地等主流房地产公司，他们也在非常快地做融资，其中股票融资频率之快、融资额之大为此类上市公司融资最高峰期。他们非公开发行和公开发行募集资金投向，主要还是加快项目开发，替代原项目开发资金主要依赖银行贷款的局面，减轻公司高负债压力，同时增加上市公司自有资金以尽快储备土地等核心资源，增强总体竞争力。

　　第四，谈一下国内房地产企业海外上市的情况。美国、香港、新加坡为我国各类企业海外上市的主要所在地，到目前为止香港主板一共吸纳了30家左右的中国内地房地产企业，在新加坡上市的中国房地产企业有中国招商亚太、龙置地2家。海外上市可能成为中国房地产企业下一步主要动态和战略举措。

　　我国房地产企业国内上市面临的主要问题(或风险)有：第一个方面，国家宏观调控政策、土地管理政策、房产信贷政策、有关房地产税收政策对企业扩张的速度和规模造成一定不利影响。这些风险往往成为审核一个企业的主要重点，更何况房地产企业是非常特殊的行业，在中国现在经济高速发展的情况下，一般普通的制造业是看得见稳定增长情况，而房地产企业在这个方面的不稳定性非常明显。

　　其次，内地部分地区房地产市场秩序混乱，很多房地产企业运作不规范，公众形象不佳，作为一个想上市的企业来说，本身就要变成公众企业，所以你的公众形象，包括内部运作非常不规范，这样的企业如果匆忙上市也是对股民的不负责任。三，部分中小房地产企业区域性非常明显，市场过于集中，跨地区经营能力不够，地域经济状况及房地产市场波动对企业效益产生不利影响；四，公司规模较小，自有资本金不足，现金流转速度较慢、资产负债率过高、短期及长期偿债风险较大，整体财务风险较大；五，在市场竞争加剧的情况下，战略定位不明确，市场占有率不高、品牌影响力不强，竞争优势不明显。六，土地及项目储备不多，持续经营及盈利能力不足，业绩波动较大。

　　最后谈谈我国房地产企业国内外上市的建议。

　　(一)、房地产企业国内外上市的基本条件。其实不管想在国内上市还是在海外上市，投资人看到一个企业的投资价值时，分析的要点不会有太大差别，基本条件：

　　1、要有清晰的发展战略和盈利模式，良好的公司治理结构和一定的透明度，另外还要有专业化的管理团队；

　　2、资产运营能力较强、资产负债率不能过高、持续稳定的盈利能力、股本回报率较高；

　　3、足够的土地储备(可满足未来3-5年左右的项目开发)及政府资源、稳定的持续增长能力和一定的扩张能力；

　　4、具有一定的地域竞争优势和品牌知名度，具有自己的业务特色和核心竞争力；

　　5、房地产企业要结合自身股权结构、财务状况和企业发展战略等综合因素考虑上市地点；

　　(二)、在国内上市的选择

　　1、目前看来，相关主管部门的态度依然谨慎，可能也是迫于国内整体宏观调控的压力；

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