所谓“勾地制”，是指政府土地管理部门定期向公众发布一份可供出让土地的清单，让开发商自行研究，从清单中“勾”出合适的地块，与政府磋商，并最终向政府出价。一旦出价符合政府要求，则该土地便进入公开竞标程序，形式可以是拍卖或者挂牌，价高者得。竞标结束后，除非其他竞标者出价更高，否则，最初“勾地”的开发商需以原出价承让该土地。

　　与政府定时卖地制度相比，勾地制予以开发商较大的主动权。每年港府公布一份勾地表，详列该年可供“勾出”的土地大小、位置等，有兴趣的开发商可随时向政府询价；若政府认为合理，地皮即被勾出拍卖，拍卖底价便是开发商提出的勾地价。不过，提出勾地的开发商在拍卖会上没有优惠。

　　勾地制的特点在于港府通过是否批准勾地，来调控每年的土地供应量。发展商在市况不景时勾地愿望大减，可有效减少土地供应，稳定楼价；在市道畅旺时，勾地制却无形中有托市之效。因为开发商不能掌握每年土地的实际供应量，惟恐难以补充土地储备，偏向审慎和惜地，间接令楼盘供应收缩。事实上，过去两年被勾出的土地数量偏低，只占港府每年所公布的可供勾地用地块的不足两成。而2007年香港楼盘新单位落成量不足1万个，创十年来新低。

　　恒基兆业地产有限公司营业部总经理谢伟铨认为，勾地制的设计缺憾，是近年香港地价偏高、“面粉”比“面包”贵的原因之一。他分析说，“勾地制最大的缺陷，是提出勾地的开发商有义务但没有权利，令开发商勾地愿望大减，出价也不敢冒进，以致常常被政府拒绝。”而另一方面，由于勾地价的厘定多参考上次拍卖的成绩，又令勾地价格不断向上累进。

　　但谢伟铨也认为，勾地制度总体而言行之有效，需要的只是微调，而非全盘取消。他建议可增加勾地表内的土地数量和种类，与原有的定时卖地制双轨并行：“无需恢复2002年前卖地的频密程度，但一些热门地段如港岛区地，政府可主动拿出来拍卖，增加供应。”

　　虽然2007年香港楼盘新单位落成量甚为寥落，但谢伟铨判断未来数月不会出现供应断层：“首先，开发商尚有剩余单位待售；第二，若市况真的那么好，开发商可将手上的出租物业改作出售应市。”

　　高盛香港房地产分析师胡一威也认为，香港的住房单位要到2008年年中才可能会有“断层”的担心。过去两年开发商买地不多，是因为房价和土地价格都上涨，开发商觉得利润不多，对长远预期不够。

　　根据香港地政总署统计资料，2004年度-2005年度，香港政府成功拍卖的土地面积为70290平方米；2005年度-2006年度，降至32952平方米；2006年度-2007年度，已回升到77929平方米；2007年度-2008年度(截至2007年12月20日)，已升至112817平方米。但与1996年度-1997年度及1997年度-1998年度定期拍卖时的156648平方米和341212平方米比较，仍相差很远。

　　通常楼盘的开发周期接近三年，若开发商手上可供销售的存量单位只能维持一个开发周期，或者小于一个周期，便可称为楼盘存量“缺乏”。胡一威认为，一年前开发商手上的存量是7.1万至7.2万个单位，按正常开发速度，半年后，只剩5.6万至5.7万个。如果他们不继续补充土地，而每年的吸纳量还维持在1.8万个单位左右，才会出现供应断层。

　　目前香港楼市供应出现的短期吃紧，多少有人为因素。摩根大通中国及香港房地产研究执行董事魏志鸿指出，2007年11月，发展商卖出的一手楼比上月减少，只有716个单位。原因是发展商待价而沽，推迟出售新楼盘。恒基兆业营业部经理谢伟铨对此亦不讳言。

　　瑞信、摩根大通、高盛的报告皆认为，2008年香港楼市的升幅应约为两至三成；雷曼兄弟的判断则更进取，估计升幅约为35%。各大行均认为，豪宅和中低价楼的升幅差距将会扩大，走向两极。摩根大通魏志鸿直截了当地表示：“2008年两极化趋势会继续，有钱的人将更有钱，香港豪宅将比普通住宅升得更多。”

　　胡一威认为，在金融业方面，香港拥有比内地优越的法制和人才，在未来五至十年，仍将是中国的金融中心。高收入的金融人才是高价楼盘的有力支撑。如今香港高附加值行业，如金融、地产业和公司管理层等高收入族群，月均工资2万-5万港元，已有追超1997年水平之势；但服务业、基层、劳动密集型行业就业族群的月均工资，却低于1万港元，仍较“1997水平”相去甚远。

　　但市场人士普遍相信，香港楼市尚未出现如1997年的过热或泡沫。胡一威认为，香港楼市目前还处于健康状况。首先，香港市民每月供款相对收入的比率约为39%，还不到50%的临界点；而1997年，香港市民平均以90%的月薪供房。

　　其次，“摸货”交易为5%，远低于1997年的15%，也可见炒楼风还不太热。另外，5%房屋空置率，也比1997年的6.5%要低，表明买房者仍以自住为主。

　　在私人房产基金LimAdvisors董事卓百德看来，1997年亚洲金融危机后，许多香港家庭变成“负资产”，心理阴影至今挥之不去。经历过1997年的惨痛经验，现在香港的银行和投资者都比以往更加小心。

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