目前香港4%的房贷利率与3%的全年通胀率已越趋接近，一旦通胀率应验陶冬预言的5.1%，则“负利率”将成定局。

　　“投资中国”的替代性选择

　　在香港楼市升温的背后，是日趋旺盛的需求。开发商嘉华地产有限公司近年活跃于香港政府土地拍卖会，该公司营业部总经理陈玉成分析认为，香港楼市正处于新上升周期的起点，需求增加是主因之一。

　　“以往香港人常以国际城市自居，但香港真正称得上世界一流城市，能与伦敦、纽约等城市相提并论，是在回归后中国经济起飞的这几年。”陈认为，香港近年汇聚了全球优秀人才长期或短期居留，为香港整体房地产市场，尤其是围绕中心城区的香港岛、西九龙等地区创造了相当大的住房需求。在他看来，与世界“顶级城市”纽约、伦敦相比，香港楼价并不贵，仍大有上升空间。

　　香港三大地产开发商之一恒基兆业地产有限公司营业部总经理谢伟铨认为，香港房地产整体需求正持续增加，首先来自于家庭成员平均数的降低。由于生活水平的提升和社会观念的变更，香港平均家庭成员数目由十年前的3.3个降至现在的3个，反映出有更多年轻夫妇脱离家庭，分开居住。这一“独立潮流”制造了约20多万个住房需求量。

　　另外，大量早年移民海外的香港人，选择回流香港工作。投行高盛发表报告指出，2007年3月时，全港楼盘空置单位正以每月1000个的速度减少，至2007年9月，速度加快至每月减少1700个。高盛预期，在工资进一步上涨的前堤下，空置单位减少之势将持续下去。

　　除了自住房，投资性买房也在增加。其中尤为引人注目的是海外基金开始聚焦香港物业。卓百德分析指出，西欧发达国家的房地产正处于上升周期的顶部，基金纷纷转投东欧和亚洲等新兴市场，香港是目标之一。近两年全球投资者对中国市场趋之若鹜，但因种种政策限制，投资中国内地困难重重，且中国内地也已流动性过剩，于是和内地息息相关的香港市场，逐渐成为海外基金“投资中国”的替代选择。

　　据《财经》记者了解，2007年全年，美国三大私募基金之一TPG旗下的TPG-Axon动用16亿港元，从香港实力地产商手中先后购得约255个中高价新盘单位。熟悉TPG-Axon的开发商恒隆地产集团主席陈启宗对《财经》记者表示：“我们早已观察到海外基金的这一流向，但不会主动邀请他们买楼。毕竟基金投资较为短线，如果他们套现时一并抛出市场，对香港楼市影响很大。”

　　长江实业集团有限公司执行董事赵国雄表示，在1997年香港楼市高峰时，很多海外基金盘踞其中。但以往海外基金只集中投资商用写字楼，用于出租。近两年进入香港的海外基金，则连住宅新盘一并青睐。

　　内地和香港关系密不可分，也造就了“北水南下”的购房机遇。嘉华地产营业部经理陈玉成接受采访时表示，近年确有不少新界区和港岛市区豪宅由内地客承接，尤以新界区毗邻深圳的交通交汇点沙田、大埔为盛，买家多为往来内地与香港贸易的商人。对这些内地客商来说，在香港资金进出无限制，买香港物业有停泊资金的作用，“如内地生意出问题，在香港留有后备资产也可应急。”

　　在香港，业界多以“摸货交易”判断投资炒卖的多寡。“摸货”一词源自英语ConfirmorTransactions(确认交易，即买卖双方订立合同后，买家于完成交易前再将物业的拥有权以更高价转让)。在上世纪90年代香港楼市火热之时，成交期的一个月内，物业可被转手三四次，相当疯狂，故“摸货”量一直被视为楼市的温度计。根据地产中介公司香港置业研究部的数据，2007年“摸货”交易达1700宗，较2006年增加约30%。

　　“勾地”与泡沫

　　除了新界区的私人农地、以及铁路车站上盖的发展项目，香港开发商的建房土地资源均来自政府。2002年前，港府一直实行常规土地拍卖政策，每年预先订立拍卖土地的数目和时间表。

　　至2002年，香港楼市仍如一池死水，未能从金融风暴的打击中恢复过来。为回暖楼价，港府首度提出以“勾地制”代替定期卖地。

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