蛰伏十年的香港房地产市场在2007年四季度突然升温，价量双增，其中既有港人对未来“负利率”的预期，也有外资“投资中国”的替代作用

　　新年伊始，计划于年内结婚的李先生打算在离父母较近的港岛区内买房，“踩盘”一番后却叫苦连天。他发现近期区内待售楼盘不仅放盘量少，开价更比两月前涨了20%到30%。“实在高得有点过分！”他说。

　　近期楼价涨幅，也令香港资深物业投资人陈清白感到吃惊，他属意的一些目标楼盘突然提价5%-10%，“只好放弃了”。

　　回顾2007年，香港楼市的增长曲线明显分成两个阶段：2007年九十月以前，楼价只是缓慢攀升，升幅约3%-4%，与通货膨胀率相若；戏剧性的抬升出现在2007年的最后三个月。根据中原地产代理有限公司研究部按全港各区主要楼盘房价走势计算得出的中原城市领先指数(CCL)，2007年，该指数累积上升27.8%，其中四季度(10月至12月)上升了16.9%。

　　反映楼市活跃程度的物业交易量，数字也大增。香港土地注册处统计显示，截至2007年12月27日，香港整体物业注册宗数已达至143932宗，注册金额5184亿港元，同创十年来的新高。其中，一手楼盘交易2007年约17014宗，较上年增长40%，交易额同比增加超过1倍；二手楼交易迄今注册量为105468宗，注册金额3135亿港元，同样是十年来的新高。

　　物业交易量的突破性增长主要来自于四季度。2007年10月和11月的楼盘买卖合约数目，分别以26%和36%的速度增加，合约金额总值更分别增加81%和60%。

　　历经1997年亚洲金融风暴蹂躏和2003年SARS重挫之后，蛰伏十年的香港楼市已悄然抬头，渐入亢奋。

　　“负利率”将成

　　香港楼市在2007年年尾突然升温，主要肇因于美国减息周期的启动。

　　港元多年来奉行与美元挂钩的联汇制度。香港银行提供的房贷计划，一般以最优惠利率扣减若干百分点来计算房贷利率。当美国减息时，香港银行即调低最优惠利率(Primerate)，间接令房贷利率降低。

　　美联储为提振疲弱的美元和美国经济，近三个月四度降息，使得香港银行将最优惠利率降至6.75%。香港房贷利率也随之大幅下调，大大降低了房屋供款成本。加之市场人士普遍预计2008年美国可能再减息两次，香港地产商和购房者对后市均存有美好憧憬，投资升值预期推高了楼价。

　　中原地产研究部联席董事黄良升告诉《财经》记者，目前香港房地产商普遍偏向惜售，有的甚至封盘。在楼盘供应吃紧的情况下，楼价出现“三级跳(升)”实属必然。

　　黄良升指出，连续四次减息后，香港银行房贷利率已降至4%，令市民的供款负担比率下降近1%，目前约为34%，与1997年楼市高峰期的85.4%相差逾50%。

　　利率走低只是推动因素之一。更重要的原因在于，香港处于美元弱势和人民币升值的夹缝中，一方面跟随美国持续减息；另一方面，因香港消费品和食物主要由内地输入，在人民币持续升值、内地食品特别是肉类大幅涨价的形势下，便难免会输入通胀。

　　“如果2008年香港经济有令我吃惊的地方，我相信会是通胀。”瑞信中国经济研究部主管陶冬认为，香港本土通胀正在加剧。近年经济转型，高端人材极度短缺，企业“抢人”情况严重。经济复苏带动内需，低端劳工也开始受惠，2008年正面临大规模的加薪浪潮。他认为，若计入跳槽人士加薪的幅度，2008年港人平均薪酬调整可达8%-10%，将令通胀火上加油。陶冬预期2008年香港通胀率高达5.1%，高于市场预期的3.3%。

　　一方面是房贷利率随美元降息大幅下调，另一方面是通胀率趋升，双向运动的直接结果是：房贷利率与通胀率相比将可能出现“负利率”，而这正是吹大资产泡沫的征兆之一。前摩根士丹利董事总经理，私人房产基金LimAdvisors董事卓百德对《财经》记者表示：“购房人士比较关心的是房贷利率和通胀率的比较。呈负数时，会真正刺激到他们买楼的愿望。”

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