政府应视保障性住房为职责

　　Q：国内现在讲解决低收入家庭的住房问题，但有意思的是国内的地方政府可能不知道把低收入家庭的住房往哪放。有人开玩笑说放在“汤臣一品”旁边的话，“汤臣一品”肯定要降价。其实，社会阶层的划分在居住上是否应该有所体现，我们应该如何看待这个问题？

　　时寒冰：在我研究低收入家庭住房问题的时候，发现一个非常有趣的现象，目前世界上发达国家的社会保障性住房鲜有建在郊外的，基本上都在市中心。这种情况可能与我们想象的不一样。在美国，仅1940-1970年期间，全美建设了130万套公共住房，74%的公共住房建在市中心；在日本，其廉租房“扎堆”建在大城市，其中，东京、大阪和名古屋三大城市的廉租房占日本全部廉租房的50%以上——这些廉租房都是建在距离市中心很近的地段。

时寒冰：中国传媒人联盟特约观察员   上海证券报评论主编

　　发达国家为什么要把社会保障性住房建在市中心地带呢？一是为了降低穷人包括交通在内的生活成本，使其充分享受更齐全的公共设施。二是为低收入者提供更多的就业机会，从而，使其有机会通过努力逐步摆脱贫困。三是避免社会的贫富对立，促使社会日趋和谐。

　　并且，发达国家的社会保障性住房都不是集中建在一起的，而是“交叉”建设的。所谓的“交叉”包含两层意思，一是小区与小区之间的交叉。二是同一小区社会保障性住房与市场化住房的交叉，典型的如法国，现在法国开发商开发大型楼盘，必须向法国政府承诺其所建住宅含有一定比例的廉租房。法国这样做也是接受过去的教训，过去法国在郊外相对集中建设廉租房，形成贫民区，加剧贫富对立，最终引发2005年的大骚乱。

　　对比一下我国的情况，就很容易发现西方国家的远见。北京天通苑、回龙观等超大型居住区是经济适用房聚集区，加上周围的类似小区，总建筑面积超过千万平方米。天通苑小区逐渐形成一个近30万人口、名副其实的超大居住社区，已经相当于一个中等城市规模。由于这里远离市中心，公共设施落后，就业机会少，从而，使这一带形成一个庞大的贫困带，由此引出的问题层出不穷，近几年，仅北京市政协提出的针对性的解决方案就达到38件。所以，我提出，政府千万不要以施舍的心态提供社会保障性住房，而应该将其视为自己的职责，尽心尽力地去做，并且做好。当然，这需要有严格的制度与合理的激励机制相配套，否则，政府官员就缺少足够的动力。我国的社会保障性住房建设停滞甚至被悬空，就与此不无关系。虽然不一定非得把社会保障性住房建在“汤臣一品”旁边，但政府至少也不应该把它建在生活不便的郊外，尤其不能集中兴建。

　　叶檀：美国著名房地产大嘴特朗普收获了更多的美国式的对于炫耀的英雄人物的欢呼，而中国的房地产大嘴任志强遭遇到的更多的是猛烈的炮轰。

叶檀：《每日经济新闻》首席评论员  评论版主编

　　任志强毕竟不是特朗普，他们面对的是截然不同的环境。特朗普面临的环境是，在二战以后，政府已经有了一整套较为完善的面向中低收入阶层的住房体系；而我国政府受到各种因素制约，5%的廉租房尚且难保，更不用说许多本该补贴给城市中低收入阶层的经济适用房落到了寻租者手中，使他们开着小车安心当起寓公。

　　更加不同的是，美国地广人稀，土地私有，土地不可能成为主要的长期的投资品种，低收入者在纽约无法落脚，很可能到偏远的州买上一块地，运上一车建材自己盖房；但中国人地矛盾极端尖锐，保障18亿亩耕地的红线与土地国有制使得土地成为堪与石油、煤炭并肩的稀缺资源，加之城市化进程正在中途，源源不断的人口涌入城市改善生活质量，而资本时代投资品种相对匮乏，导致土地与房地产价格急升，地方政府、房地产商、投资者甚至银行，都成为房地产市场价格的“共谋”者。这与日本泡沫破裂之前非常相似，地少人多房地产具有极大的投资价值，房价扶摇直上超过了大多数民众的承受能力，因此媒体上连篇累牍地刊登攻击房地产的文章。

　　房地产相关业者应各尽其职

　Q：我们今天突然间发现中国人变得很脆弱，大家可能接受不了的现实是“汤臣一品”定11万元，可能不是从价格上接受不了，而是接受不了开发商的销售定位，他们认为那是卖给富人的？

　　时寒冰：我个人认为，“汤臣一品”是企业在产品定位方面严重脱离现实的一个经典失败案例：一是它没有被市场接受，房屋难以销售出去。二是因涉嫌捂盘惜售被查，甚至被人视为调控政策路上的绊脚石。三是作为一个高房价的标杆，“汤臣一品”在民众中口碑很差。也就是说，无论从企业形象还是业绩，还是与政府有关部门的关系来看，“汤臣一品”都是失败的。

　　近年来，房价的飞速上涨在不断恶化住房这一民生问题，作为其中的一个符号，“汤臣一品”在某种程度上扮演了一个“恶”的角色——它不仅是中国高房价的最典型象征，也是中国房地产业暴利的一座“丰碑”。“汤臣一品”拓展了商品房定价的自由发挥的空间。任何一个楼盘，一旦与“汤臣一品”相比，立即显示出“低价位”的优势；任何一个楼盘，一旦与“汤臣一品”相比，都可以说自己是“薄利”。“汤臣一品”在价格和暴利两个方面的引领作用，无疑是与民众的利益诉求相冲突的。从这个角度来看，“汤臣一品”定价每平方米11万元，引起民众不满是必然的，是早就注定了的。

　　当然，作为一家以盈利为目的的企业，“汤臣一品”或许并非在故意向普通民众和国家宏观调控政策发出挑衅，而是其产品定位与公共利益发生了激烈的碰撞，尤其是在目前这一特定时期，“汤臣一品”承载了民众的一部分不满和怨气。

　　中国传统上是不喜欢露富的，“汤臣一品”每销售一套住房就会成为天下媒体关注的新闻，在这种情况下，谁去“汤臣一品”买房无疑就是在向天下宣示自己的财富。在贫富差距逐渐拉大的今天，有哪个富人愿意兴高采烈地生活在这样的焦点下呢？“汤臣一品”的销售业绩本身，就充分说明其产品定位未得到市场的认可。但“汤臣一品”表现出一种匪夷所思的强硬——坚决不降价。与西方国家不同，我国的商品房是不落地的，即买房不包括土地的所有权，只有使用权，其使用期限只有70年，70年过后就存在着很大的变数。这本身的折旧因素，就使得“汤臣一品”的强硬坚持面临着更大的市场风险，同时，也面临着调控风险。因为“汤臣一品”涉嫌“捂盘惜售”，房市调控绕不过“汤臣一品”这个典型。

　　因此，民众普遍反感“汤臣一品”，不仅仅是因为它是卖给富人的，更关键的因素是，作为一个符号或者标杆，“汤臣一品”让人们看到了房价未来可预期的更大的上涨空间，这一引领作用显然与民众的利益诉求存在严重的冲突，同时也与政府的调控意图发生冲突。所以，“汤臣一品”是非常失败的案例。

　　叶檀：任志强的为富人建房、房产投资有理论等等宣言被视为商人无良的铁证，但同样的内容由美国房地产商特朗普说出口时，美国公众对此毫无反应，压根就没有受到什么刺激，曼哈顿的社团关心的是特朗普缺乏审美趣味的摩天大楼是否有碍观瞻，政府关心的是特朗普冒着的减税案依据是否充足，对于当地经济影响如何，各方均对大楼的售价不置一词。你特朗普广场就算开价几百万美元，能够卖得出去是你的本事，与我何干？

　　能否容忍豪宅，这是一个无需深究的问题，如果我们允许财富梯级分布，那么，就应该允许房产也象财富一样呈梯级分布，一个正常的市场，会让销售率来证明房地产开发商对市场的判断能力。如果一个房地产相关业者各尽其职，政府负责廉租房与经济适用房，房地产开发商负责商品房，而银行与资本市场与政府担保的信贷机构分别面向不同的贷款者，满足不同消费阶层的需求，房地产还原为房地产的本来面目，任志强也不会再从房地产商变身为半政治人物，有可能也象特朗普一样，办一档广受欢迎的类似《学徒》这样的电视节目，他的大嘴只能落实于纸面上，实在是可惜了。

　　高房价易制约经济发展

　　Q：我们发现的另一个有趣的现象是，自2006年开始，中国开发商在不断地刷新着中国的富豪榜，他们可能是更为现实的富人，在短短的几年里中国房地产富豪已经开始逼近香港富豪。从中国社会层面来看，当前的高房价对社会的损害到底存在于那些方面？这样的损害最终是否会导致开发商自身成为受害者？

　　时寒冰：在我国房地产领域，富豪产生的速度与房价上涨的速度几乎是同步的——房价上涨为开发商带来更丰厚的利润，催生出更多富豪。同时，富豪产生的速度与民众不满的聚集也几乎是同步的。对于民众而言，中国许多富豪简直象是突然从天上掉下来的，绝大部分富豪的特点是“一夜暴富”，而这种暴富最容易给人以想象的空间。加之富豪榜上的富豪一个接一个地出事，这强化了公众对富豪钱财来得不正当的印象。尤其是在房地产领域。由于房价持续快速上涨，越来越多的人买不起房，被市场无情抛弃，这强化了人们的被掠夺感。低收入者由于社会保障性住房供应不足，居住问题尚且不能得到解决，遑论中等收入者？而这些人无一不对暴富起来的开发商心存憎恶。

　　国务院日前下发的24号文明确把过去社会保障性住房的供应对象，从“中低收入者”改为“低收入者”，那么，中收入者对房价走势的敏感度将进一步增强。尤其是国务院24文下发后，人数众多的中等收入者(即“夹心层”)不得不把市场作为解决住房问题的惟一渠道，而房价的每一次上涨都在使他们远离自己的住房梦。

　　政府社会保障性住房的供应不足，强化了人们对高房价的不满，因为在这种情况下，靠市场实现住房梦几乎是惟一渠道。显然，高房价导致的一个直接后果是，贫富的进一步对立，人们对于房地产领域的富豪本能地报有反感乃至憎恶的情绪。如果说高房价给民众带来了不安全感，这种贫富对立无疑也会给富豪们带来不安全感。但是，这还不能说这最终会给开发商带来什么损害，在现阶段，开发商仍是强势者，他们通过捂盘惜售、囤积居奇等方式，不断推高房价上涨，恶化民生问题。在民众心目中，这些不良开发商是麻烦的制造者而不是麻烦的受害者。事实上，真正的受害者是那些既没有资格享受政府提供的社会保障性住房，又没有能力从市场上购买商品房的“夹心层”，这一阶层的住房问题早晚会成为政府不得不面对的问题。

　　高房价不仅容易损害民生，而且，容易制约我国经济发展。众所周知，消费、投资和出口被认为是推动经济高速发展的“三驾马车”，但我国经济增长残缺了一驾马车。过去15年，我国固定资产投资和出口合计占到GDP总值的大约80%，并且仍在以每年25%到30%的速度增长。而消费则逐渐滑落至历史低点。之所以导致这种结局，与高房价对民众财富的蚕食有关，高房价挤压了民众在其他领域的消费，成为制约内需拉动的一个极其重要的因素。

　　所以，我认为，恶性推高房价正在给我国经济发展带来越来越大的负面作用，同时，恶性推高房价也正在逐渐埋葬国人的幸福预期。如果听任房价继续疯涨，其后果必然是灾难性的。

　　叶檀：在成份复杂的利益共同体中，房地产商是最容易也是最安全的攻击对象。

　　首先，房地产商很富，但不诚信。即便资金流紧崩得快要断裂，房地产商依然名车豪宅，中国房地产商是所有商人群体中出手最大方的。这牵涉到一个微妙的心态，财富往往是来得容易去得快，象葛郎台似的一分一厘抠着花不是他们的作派。国内房地产商身价暴涨，通过各种富豪榜刺激着在高房价下煎熬的民众。“2006年胡润百富榜”的前10位富豪有6位主营房地产，而“2006年胡润房地产富豪榜”，50位房产富豪总财富高达2010亿元，上榜门槛为15亿元，居所有行业榜单之首。与此形成鲜明对比的是，地产企业“百富榜”位列前矛和“纳税榜”忝居末尾。今年4月财政部的调查显示，接受调查的39户房地产开发企业中，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率却高达26.70%，隐瞒利润超过一半，部分房产企业刻意隐瞒的利润率高达57%。中国房地产商的财富累积速度远远超过世界其他市场。而大多数民众有理由认为，这是对他们财富的掠夺。

　　第二，房地产商在目前的中国房地产环境下，与地方政府形成利益同盟，后者靠土地垄断而前者靠提高房价将房地产价格钉死在普通人无法企及的位置上。既然攻击垄断有所方便，攻击高价便成为最安全最便捷的情绪宣泄口，这是情绪转移，开发商面对此景最好的办法是谨言慎行，因为任何辩解都会被愤怒的口水淹没，从而坐实罪证。

　　实际上，目前房地产问题复杂到难辨真伪的程度，笔者自己的文章也常遭遇误解，你明明在说投资理念，但愤怒的鸡蛋迎面砸来，因为人们认为你在为房地产商开脱，所以，你就是房地产商的走狗。这就是一个伪市场化的市场遭遇的困境，很少有人能够心平静气地好好说话，就事论事。而任志强的大嘴在这样的背景下当然成为情绪池，可以想象，如果任志强像特朗普一样，身陷破产危机还坐着私人飞机满世界招摇，给离婚的前妻一千万美元分手费，大概会被撕成碎片。

　　在目前中国的市场背景下，开发商就是不招摇也是聚光灯的焦点，任志强如果以特朗普为师，就是一种典型的四面树敌的自噬行为。

　　中国的房地产商既是高房价的制造者，也终将成为高房价的受害者，他们是口水仗的主角，也经常成为社会情绪的替罪羊。但所有的人终将面对现实，即一些核心制度不改，只收紧地根与银根房地产市场将会飞升至天。

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