2008年的楼市，或涨？或跌？已不是哪一个城市的事情。但是，楼市又是有区域特性的行业，即使全国楼市“拐”了一弯，也并不意味着武汉就随波逐流。

　　房价涨幅趋缓，10月份“有价无市”倾向已呈现

　　在专家的分析中，楼市2008年出现拐点好像是铁板钉钉的事，而且有一套成体系的规则正在指引楼市走上这一条路。对此观点，赞成者有之，不屑者也众。

　　2008年的楼市，或涨？或跌？已不是哪一个城市的事情。但是，楼市又是有区域特性的行业，即使全国楼市“拐”了一弯，也并不意味着武汉就随波逐流。

　　众多坚持武汉楼市将持续火热者的观点是：交易火爆，排队依然，房价高挺，需求旺盛；但让购房者感觉希望的曙光是：10月份以来，尽管房价上涨依然，但新房和二手房的成交量已在下降，“有价无市”的倾向已经呈现。

　　拐点反映市民心理底线

　　在街边，随机采访市民，如果关于房价，会听到一样的回答：高，很高！

　　关于2008年会出现楼市拐点的声音，市民似乎已经麻木：“年年都唱衰，年年都在涨，喊跌越猛，涨得越烈”。专家们预测房价下跌的言论，在市民看来，就像贝利预测足球，“需要反着意思理解”。

　　房价的预测，市民已经进入感性思维状态，根本无法客观，而专家的意见，在屡次失算之后，也遭遇了“信任危机”。

　　真理总是在无数次验证中，体现光芒。在一篇经过数百次回复的帖子中——“预测武汉房价的拐点在哪儿？！”——得到了众多读者的认可。

　　该帖子的中心意思简述为：“我对武汉的发展前景依然十分看好，目前的房价虽高，但还是没有充分体现其地位和价值，调控也只是将其调整为慢牛行情而已。随着城市建设投入的增加和环境整治的加快，武汉城市功能的提升和地位的提高是众望所归！个人认为，要到房价拐点，可能是内环均价3万左右，时间为8年！(其中修建地铁需2~3年，之后再加5年)。”

　　但不赞同的声音肯定会有，网友“fiylxl”认为：“什么价格才能体现武汉的地位和价值呢？这都是忽悠人的，一口气能到一个合理价？房价的涨速远远高于工资的涨速；现在买房的大部分人都拿一家的存款来买房！有时候是两代人买一套房！拐点应该1万左右！”

　　拐点是3万还是1万，不过表明了当事人的心理底线而已。但从这种期许中，表现出来的观点是：对于拐点，武汉的市民心中都有自己的一个谱，而且，都希望能快点来到。

　　在不断出现的各种预测中，他们相信的是：“由于1978年实行计划生育制度，使我国的人口出生率在1978年之后出现很大的下降，该因素导致2008年前后的购房、结婚人口数量将非常明显的变化，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的。从这个角度看，2008年可能是中国房价的真正拐点”。这是中国社科院金融研究室副主任尹中立提出的观点。

　　是否是美好愿望，市民并不关心，“总有一天会降下来的，我们控制不了房价走势，只能心有期盼。”

　　2008年武汉楼市涨幅放缓

　　这个观点也得到翠微品墅总经理王基平的认同：“武汉目前不存在出现‘拐点’的先决条件。”在她的观点里，“拐点”出现，必须满足两个条件，第一个条件是，房价高于城市经济发展水平；第二个条件就是楼盘的价值已经最大化。“一般而言，别墅的价格应该在商品房的3—5倍，但目前而言，武汉的别墅市场与普通商品房并没有拉开距离，今年上半年，武汉别墅普遍出现涨价，就是表明武汉的别墅已经开始爆发潜力，从长期来看，武汉的别墅市场，还会继续发散潜力价值，没有下降的可能。”

　　李国政认为：“可以说，目前的武汉楼市已经进入盘整期。首先，第三季度以来，武汉房价快速拉升，进入一个新的价格区间，也意味着武汉楼市进入一个新的发展阶段。目前，汉口中心城区不少项目在10000元/平方米上下，无论对于本地客还是外地客，都达到了一定的心理承受极限，不少家庭面对高企的房价，以及不断提高的利率，不得不暂缓购房计划。不少自住的购房者认为目前城区价格超出了他们的心理预期，进而使得他们改变了买房的念头。”

　　李国政认为，由于武汉市场增长较为迅猛，不少企业捂盘惜售，前期开发办等政府主管部门加强了打击力度，惩处了一批违规售房的典型，市场供应有所放量，一些久未露面或“卖光”的项目也再战江湖，说明了政府监管的成效。但目前又出现一种新的发展现象，就是不少项目把价格一次提高1000-2000元/平方米甚至更多，让不少购房者觉得“离谱”，虽然往年也有项目在旺季到来之前提价以增加打折空间的做法，但今年这一力度显然过大，从实际效果看，由于价格涨得太快，让不少购房者无法接受，造成销售速度下降，

　　“前期公布了包括严控第二套房贷款的系列措施，尤为关键的是，对于第二套房利率提高10%执行的规定，对于购房者而言，意味着贷款利率提高了30%左右，加上具体的实施细则仍然不明确，这对于投资购房影响较大，政策预期也对投资性购房产生了较大的抑制作用，在多方因素影响下，预计今后一段时间，楼市成交将较节前出现一定的下滑。包括被市场热炒的精装修小户型，汉口某些项目已经卖到了10000元/平方米，这种情况下，也让不少投资人对于后市前景充满疑问。由此可见，在多方力量的制衡角力下，武汉楼市可能出现成交下滑的同时，价格居高不下的情况，这也意味着楼市盘整期的到来，从以往几次调控过程看，也都出现一定的政策消化期和市场观望期，在此背景下，局部区域即便出现一些打折优惠或者下降，也都属于正常的市场现象！”

　　出现盘整期是必然的

　　但很讽刺的一件事情是，尽管市民希望2008年是房价拐点，但90%的市民不相信房价真的会跌。

　　原因为何？“这是一种十分可怕的现象，它具有很强的破坏性，直接表现为政策失灵。当所有人的预期高度一致时，就没有人会相信政策调控的效果了。”中国指数研究院华中分院首席分析师李国政意味深长地说。在言语背后，是一个颇为尴尬的事：大家都知道，2005年4月“国八条”出台后，随后的6月、7月、8月三个月的房地产统计数据变化非常明显，交易量大幅萎缩，房价出现回落，开发投资的数量也明显减少，出现反弹是在2005年底。而2006年出台“国六条”后，随后的7月份的房价统计数据仍然出现上涨，有些城市的上涨速度还加快！

　　市民对于政策已经失去信心后，武汉市出现的情况是，政策出台前后，楼市更火的景象。不管是此前的第二套房新政，还是在之前的第三次房改，基本上，能得到的回应是：“政策又来了？哦。”

　　而与之形成陪衬的是：各楼盘售楼部开盘前后，销售火热的景象。那是否就说明，武汉楼市抗风险的坚韧？

　　显然不是，在楼市中，所有的抗风险性都是建立在整体经济实力与供需关系中的。

　　截止到10月21日，武汉市主城区成交均价达到5279元/平方米，但成交新房为4529套，较9月同期下降近四成。原因正是：“近期新房整体供不应求，所以价格继续上涨，但这种紧俏的现象集中在城区5000元/平米左右的楼盘，7000元/平方米以上的新房销售进度并不快，其中有些大户型楼盘出现滞销，特别是一些短期涨幅较高的楼盘，新价格很难被接受。”亿房研究中心给出的原因正好解释房价上涨与销售内在的联系。

　　以此而论，如果单从此时来看，武汉形势大好之下，轻谈“拐点”是个不合逻辑的问题。但是，如果从长期的经济发展规律，以及楼市的运行规律来看，在大热之后，出现“盘整期”，是必然的。

　　对于2008年，楼市迎来拐点，F、天下的副总经理刘必恩首先给了坚决的否定。他的观点是：“目前一些人认为楼市会在2008年进入拐点的原因是说，中国经济的繁荣是政府为了迎接奥运会，而特意推动的。但实际上，这不是个假象，而是真正经济发展过程的萌发，2008年房价会跌，失去了可能。但可以预测的是，政府肯定会对高端的商品房实行政策的调整。但是普通商品房不会有影响，而别墅因为其稀缺性，也会有很大的空间。”

　　从武汉市场来看，刘必恩认为，未来3—5年不会出现拐点，“但增长幅度会减慢，出现盘整期。但不会像美国那样，美国是因为人均居住面积饱和了，缺少真实需求的支撑，而武汉不存在这种情况。”

　　观点对对碰

　　正方：武汉房价还将继续上涨

　　观点一：需求旺盛而供应不足。

　　中国的城市化水平预计将从2007年的42%上升到2020年的55%，城市住宅供不应求的现象仍将持续，甚至更加严重，武汉也不例外。尤其值得注意的是，有消息称武汉即将成为中国第四个综合配套改革示范区，成为中部经济中心的前景十分光明，这个信号对人才的吸引力、对房价的刺激是不言而喻的。武汉城区土地紧缺和房屋供应量不足的现象已经突显。

　　观点二：房屋建设成本上涨客观上会推高房价。

　　房屋建设成本包括土地、报建、配套、外装、环境、管理、财务、营销等多方面的成本，其中土地成本上涨速度极快，已经超过建筑总成本的一半以上，武汉近期频现“地王”就是明证。此外，原材料、劳动力和资金成本也在迅速上涨，如果严格执行“90/70”标准，成本会进一步上升，地产商肯定是要将增加的成本转嫁给消费者的。另外，随着武汉轨道交通建设的进展，光谷和金银湖一带的郊区楼盘会有更大的价格上升潜力。这必然迫使处于价格顶峰的中心城区价格进一步上涨。

　　观点三：武汉楼市的火爆说明不管房价是否合理，在心理上“看多”房价的人仍然居多。这种看法的口口相传，肯定会使部分潜在购房者提前加入购房大军，从而进一步加剧供需矛盾，形成房价的循环上涨。

　　观点四：外地购房者的催化剂作用。

　　交通的便利使武汉的房地产市场不再是一个区域的小市场，买卖双方来自全国各地。本地人看来过高的房价，在上海人或者深圳人看来还是相当低的。君不见，近两年武汉外地购房者比例持续上升的事实么。外地购房者在数量上虽然无法和本地购房者相比，但他们就像一种催化剂，量不大却能刺激区域房价整体性上涨。随着外地购房者比例的提高，房价上涨是必然。

　　反方：房价定会下降

　　观点一：物业税实施以后，从理论上讲房价必降无疑。商品房市场中，税费及房产商利润占房屋成交价格的比例较大，接近六成。物业税的实施将这些费用分期支付，均摊到房产持有阶段，导致开发成本大幅下降，房价也必然跟着大幅度下降。同时,物业税的征收也将分摊二手房交易环节的税费至持有阶段，那么房屋的取得和再次交易成本同步降低，也带动二手房价格下调。

　　观点二：房价连续几年攀升，已脱离大多数购房者实际消费能力，价格下降指日可待。

　　观点三：连续出台的“新政”，将会导致楼市成交量有所萎缩和价格有所下调。

　　观点四：拆迁一直是影响很多城市房地产市场需求旺盛的主要原因之一，随着大规模拆迁的减少，必将大大降低市场上住房的需求量。

　　观点五：第二套房新政，将使一些投资者被挤出房地产市场，从而使房地产市场被动增加了存量，减少了需求的机会。

　　观点六：香港土地比内地绝大多数城市来说更是稀缺资源，但香港房价也曾有大跌的历史，使人们不再相信，土地面积有限理论，由此作为高房价的理由也不再令人信服。

　　观点七：房屋价格与价值相背离的距离越来越大，也可以说，商品房的定价已经与土地价格、建造成本、经营成本没有多大关系了，开发商屯地、捂盘、虚假销售等手段又造成了价格的虚高。

·武汉楼市开始盘整 07/11/01

·住宅郊区化是一种长期趋势 07/11/01

·成交上升难掩市场疲态 07/11/01

·武汉别墅将迎来最后狂欢？ 07/11/01

·武汉楼市供需分配不均 07/11/01