武汉开发商中存在一个共识，“卖别墅不如卖地”。其原因是武汉的别墅价格与土地成本价格并没形成合理的对比，其溢出利润甚至少于同等商品住宅，这也让许多开发商拿着别墅用地当成“黄金”。

　　户型限制制约别墅供给　纯别墅区难以再现

　　前几天，浏览论坛时，偶尔看见以前的帖子，当初“90平方米以下户型占70%”政策发布时，一位网友疑惑道：“按照新文件的规定，90平方米以下的房子面积应该占到总建筑面积的70%以上，那么原来定位全部是大面积的别墅或者大户型楼盘，岂不是要修改设计？小区里一边是几百平方米的豪华别墅，另一边是90平方米以下的小户型，这样的规划不是很乱吗？谁愿意在杂乱的小区来买别墅？”

　　时至今日，尽管现实并没有这位网友担忧的事情发生，但其中所提出的问题确实值得去深思。问题一：在别墅禁令之下，武汉别墅进行最后的晚餐？问题二：70/90政策，让武汉别墅很受伤？

　　别墅用地越来越稀缺

　　“国家对别墅的限制政策一定越来越严格，这是由国情决定的。”在禁批别墅用地之时，建设部政策研究中心研究员赵路兴表示，“我国的土地资源其实非常有限，国情不允许我们把地都用来盖房子，不允许富裕人群不加限制地占有土地资源，我们应该引导市场进行适度的住房消费。我们必须要把可持续发展放在社会各级发展的首位。”

　　回顾关于别墅的禁令可以发现，早在2003年，国土资源部就曾出台过叫停别墅用地的规定。近至2006年5月30日，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”：从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。

　　随后，国土资源部等部委还正式发布2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，明令禁止别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地。

　　在此背景下，武汉开发商中存在一个共识，“卖别墅不如卖地”。其原因是武汉的别墅价格与土地成本价格并没形成合理的对比，其溢出利润甚至少于同等商品住宅，这也让许多开发商拿着别墅用地当成“黄金”。

　　当这两个问题交织在一起，就出现一个市场化的问题：停止别墅用地是否会导致别墅市场供应枯竭甚至严重供不应求呢？

　　别墅供给不会枯竭

　　对于上述问题，有一种观点认为：“停止别墅用地是指停止供应纯别墅用地，并非禁止开发所有别墅，也就是说，如果一块土地同时开发别墅和洋房，别墅和洋房的建筑面积比例只要符合相关政策规定，也是被允许的，既然如此，别墅供给怎么会枯竭呢？最多也就是供应相对减少。”

　　同时存在的另一个声音是：“停止别墅用地政策的解读是市场上别墅供应将大幅度减少，几年之后市场上极有可能无新的别墅供应。”

　　市场的反应是：别墅开始奇货可居，武汉别墅迎来平民狂欢，“国家停止别墅用地供给目的是增加普通商品房供应，抑制房价过快上涨，但实际上却导致别墅价格大幅上升，进而带动房价上涨。这不能不说是个讽刺。”一位读者对记者笑谈。

　　那么，后市到底如何？别墅禁令是长久之计还是暂时的政策？

　　中国房地产业协会副会长顾云昌认为，对别墅叫停的政策方针3—5年内不会改变，“针对人多地少、能源紧张的国情，国家提倡房地产开发走紧凑、绿色之路，同时也要加大节约化、科技化住宅的发展力度。”

　　顾云昌指出，在目前的政策背景下，以别墅为代表的高端房地产产品在价格不断上扬的房地产市场中处于领头地位，这种市场规律无法回避。“所以，国家在严控的同时，也会不断加大房地产产品供应结构，抑制投机行为，缓和供需矛盾。”

　　反思“70/90”政策

　　“对于全新的土地开发，在土地竞标时，并不是价高者所得，而是要综合其户型设计，是否符合‘70/90的法规’等多方因素来考量。所以，新地上再开发别墅是不太可能的。”赵路兴在接受采访时如是说。

　　但记者也从不少开发商处了解，因为“国十五条”虽然没有明确“70/90”政策是总量控制还是单个项目控制，“即使按照最严格的要求来执行，即‘70/90’限制落实到单个项目，还是有30%的建设面积可以用来建别墅。也就是说，一个城市即使将70/90政策落实到所有单个项目，其总建筑面积中最多有30%还是可以用来开发别墅”，这就意味着，排除一部分不适合开发别墅的地块，也会有10%的别墅供应量。

　　但有一个问题已成定局，以后，体量巨大的纯别墅区，已经无法复制。

　　市场起步　武汉别墅潜力渐增

　　营销层面的“二八”现象在房地产发展中得到了充分体现。虽然没有到任志强所言的“我们只为富人造房子”地步，但我们清楚地认识到,一方面，必须采取有力措施解决中低收入人群的住房问题，增加普通商品房、经济适用房、廉租房等供应，另一方面，高收入人群对改善居住条件的需求也不可能人为受到抑制。目前武汉别墅市场的逐渐升温，生动地诠释了这个道理。

　　武汉别墅热销

　　今年夏季，武汉楼市就把“淡季不淡”演绎到极致，市场格局也不断刷新，今年上半年，武汉别墅的均价已突破6000元/平方米。

　　据了解，前几年，武汉别墅主要为自住，购买者多为本地人，一直卖得不温不火，入住率也相对不高。从去年底开始，江城别墅市场逐渐兴起一股投资潮。

　　今年6月份，不知是有意还是巧合，同属汤逊湖板块的“美院COAST”与“保利十二橡树庄园”同日PK，结果出乎意料：双赢。前者首推65套，当日销售53套，后者3小时现场认购90套。而差不多在同期，传统别墅区盘龙城的F·天下把目光投向了房价暴涨的深圳，通过两次异地推介，累计销售近90套。

　　郊区别墅热卖，城区别墅也在“回归中心”的旗帜下风生水起。水岸星城占据中心和沙湖之利，别墅开盘以来上涨3000-4000元/平方米，成为板块发展旗帜；而与之相距并不远的万科润园，开场亮相即单价过万，好的时候却仍然“一天卖3、4套”，让人咂舌。

　　在此同时，武汉别墅市场也打破沉寂，迸发出久违的激情。据了解，目前武汉市在售别墅项目达30个，分布在武汉三镇。其中盘龙城、汤逊湖和武汉经济技术开发区是别墅供应较为集中的三个区域。算上后续上市量，盘龙城供应将能达到3000套左右；汤逊湖也会达到2000套以上，而在金银湖、南湖甚至城市中心区，在售别墅仍在不断增加。

　　而别墅市场的向好，最早便是从“国土资源部叫停别墅用地”开始。据武汉大学经管学院副教授刘双林分析，在政府已不再审批新项目的情况下，别墅已属于稀缺资源，这可能是其受到投资人青睐的直接原因。

　　“稀缺论”背景下　别墅“受宠”

　　早在2003年，国土资源部就曾出台过叫停别墅用地的规定。2006年12月18日，国土资源部等部委更是联合发布了《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，别墅、高尔夫球场等项目用地被明令禁止。

　　土地政策下，产生“别墅稀缺论”这也成为众多别墅的宣传“王牌”。

　　大多业内人士对停止别墅用地政策的解读是别墅供应将大幅度减少，几年之后市场上极有可能无新的别墅供应。而别墅开发企业也乐得顺水推舟，放言“别墅将奇货可居”，市场甚至出现一定程度的抢购热潮。

　　外来投资客的财富示范效应

　　“房地产市场的整体增长，尤其是土地价格的飙升，使得别墅价值提升；同时，本地经济发展，改善居住和追求生活品质群体增加，包括别墅在内的高档住宅受益匪浅。但是，外来投资客的力量不容小视。”中国指数研究院华中分院首席分析师李国政认为，一线城市的投资者，给武汉别墅投资带来了惊人的财富示范效应。

　　从总价看，武汉别墅的平民化非常明显，目前大多数别墅的价格在6000元/平方米左右，而中心城区的房价最高已突破万元。大多数别墅的售价在200万以下，调查数据显示，武汉近37%的置业者能接受总价为100—150万元左右的别墅，而目前，上海、北京、深圳等地的主流别墅，基本都在千万以上，过亿的别墅也逐渐增多。这一差距，凸显了武汉别墅的投资价值，以至于外地购房团纷至沓来地前往武汉投资别墅。

　　但凡见到武汉别墅的人，尤其对于众多的湖景资源，更是十分羡慕，而在中国高档别墅市场占有重要地位的上海佘山别墅区，人工开凿的一座月湖，都会被浓墨重彩地写进单套上亿别墅的宣传广告中。

　　九月底，盘龙城一别墅项目总共118套小独栋别墅中，近80套已被提前预订。销售人员介绍，这些别墅总价都超过180万元，过半的客户来自外地。盘龙城山水龙城销售经理称，正是外地投资人的涌入，使武汉别墅市场迎来第一个黄金时代。

　　市场起步　别墅潜力渐增

　　武汉别墅从1993年虹景花园开始，经历了2000年左右的起步阶段，2001年后进入发展阶段，受投资需求拉动，别墅价格逐步攀升，如2004年盘龙城一楼盘刚开盘，价格只有2800元/平方米，眼下均价已在8500元以上。但从目前的市场实际看，尤其与一线城市的别墅市场相比，只能说武汉别墅市场仍然处于起步阶段。

　　目前，武汉市场并没有形成具有市场号召力的别墅区，据湖北中天鸿源房地产开发有限公司副总经济师李涛介绍，武汉现在的别墅大部分是综合体，纯别墅的项目很少。现在，盘龙这边除了F·天下是真正意义上的纯别墅区。像巢NEST、宝安的山水龙城、罗纳河谷、恒达盘龙湾更多是以联排出现，独排是处于相对弱势的群体了。而汤逊湖一直都是以经济型别墅发展为主。

　　虽然盘龙城早前的别墅开发具有代表意义，但随着区域的不断发展，普遍住宅比例也在不断增加。与此同时，汤逊湖作为新兴别墅板块，一开始就并没有以打造纯别墅专区为目标。另外，对于别墅生活的定义也还处于一种萌芽阶段，一个明证就是，不少业主购买别墅之后，由于日常起居的不便，而放弃居住。大家对于别墅的认识不足，尤其对于第一居所还是第二居所的定位方面，无论是开发商还是消费者，都缺乏自信，也缺少对于不同别墅生活的认识和体会。

　　“起步的市场往往面临更多的机遇。”李国政认为，当年上海房产市场最火爆的时期，一栋别墅一年增值千万并不是神话，而是活生生的事实。

　　从未来发展看，中部崛起的武汉在经济发展、招商引资、城市建设等方面都有了大幅提升，房地产市场的整体上升必然带来别墅市场的勃兴。从别墅发展来说，无论是盘龙城的空港经济还是沌口的现代制造基地，或者是光谷经济引擎对于汤逊湖区域的直接拉动，而城市交通，特别是二环线、中环乃至外环的逐渐形成，对于别墅市场的推动作用不言而喻，如同西班牙风情、北美风情、英伦风情一样，武汉别墅市场百花齐放，已然具备了不小的发展潜力。

　　声音：武汉别墅，凭什么涨价？

　　“我估计到明年年底，武汉的别墅价格会涨到20000元∕平方米。”F·天下副总经理刘必恩抛出这个观点时，让记者有些惊恐。目前，武汉别墅的价格甚至还低于一些商品房，在一年之内，价格翻两到三倍，这可能吗？

　　刘必恩的目光坚定，对于自己的观点十分有信心：“你到时看吧。”

　　武汉别墅上半年涨幅超10%

　　不谈政策因素，只看市场反应。从2004年开始，武汉别墅已经进入快车道运转。

　　一方面，很多项目开始推出混合型别墅，开发企业也越来越重视别墅市场。另一方面，很多市民已经逐渐在形成别墅消费的观念。

　　“前几年对别墅的概念定位比较模糊，而经过几年的引导以及去年国家对别墅标准的定位，武汉别墅市场形成了一个多元化的发展格局，别墅的产品类型也越来越多，发展也更加成熟和理性。”刘必恩如此表述。

　　在这个观点的支撑下，刘必恩继续预测，关于别墅的价格，这几年一直有个印象，就是商品房价格涨幅比别墅价格涨幅大，但其实别墅价格一直涨得很快，只是说在武汉市场上，大家更加关注普通住宅的价格。“我个人认为别墅市场的房价涨幅还是比较大的，特别是今年上半年，涨幅基本在10%―15%之间，而像普通的商品房可能就没有这样高的涨幅。另外，因为别墅市场的供应量偏少，所以价格在市场上的表现并不明显，涨幅也基本上是在一个比较小范围的态势中，所以大家可能没有意识到别墅已在快速增值。”

　　别墅单价将破20000元？

　　武汉别墅市场有巨大的升值潜力，已经是众多购房者的共识。“同其他城市相比，比如北京、上海、广州、深圳等城市，它们的别墅价格和整个房地产市场应该是2—3倍的差距，而武汉别墅的价格和整个城市普通住宅的均价是差不多的。”刘必恩这个观点有数据支撑。

　　根据武汉房地产市场信息网的统计，武汉的商品房价格在5000元/平方米左右，而别墅单价则是6000—7000元之间，相比普通价格只多了10%—15%，“这个比例是严重偏低的，别墅的正常单价应该在10000—15000元之间，所以我认为下一阶段武汉别墅市场还有很大的增值空间。毕竟它和普通住宅是两种完全不同类型的产品。”

　　“这次去深圳举办‘F·天下推介会’印象最深刻的也是房价。那边200平方米左右的联体别墅，在二手房市场的标价就是940多万，市中心稍微好点的房价都要500—600万，而独立别墅绝对是上千万以上，深圳的别墅价格基本上最低约40000∕平方米，而普通住宅的价格约20000元∕平方米。”

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