――青岛地产20年

　　任何一个产业的发展，总是能够随着岁月的流逝而形成自己的轨迹。

　　翻开中国房地产的发展历史，我们发现，从来没有一个行业的发展会如此迅速而充满冲击力。中国地产的发展热潮，刚从计划经济的覆盖下脱巢而出，就以无法估计的能量和影响力，连续推动了中国的消费指数、消费观念、消费方式，并从更深远的角度，直接影响了整个中国的城市化发展速度，甚至整体结构。

　　中国房地产行业，成为全中国，乃至世界上，唯一一个可以航拍的产业链条。从南到北，我们在飞机上的8000米高度，看到了中国的城市化进程，而城市化的高峰背后，是房地产在中国100多个大中城市的强势表现。

　　20年的时间，对于一个产业的发展而言，是那么短暂，可这20年，却又几乎记载了中国房地产发展的全部轨迹。

　　对于青岛，1987---2007年，不仅仅是房地产发展的20年，更是这个城市蜕变的20年。

　　青岛地产，从一开始就以度假、环境建筑融为一体，成为全国乃至世界的目标。环山、观海几乎成为早期知名楼盘的共同卖点，成为青岛地产的产品特征和缩写。

　　1987年，山东路，是一条布满泥泞、两边长满野草、野树的小道。如今，她已经是城市的中心大道；

　　1987年，湛流干路(97年更名香港路)只是沿海滩涂地带，散落着零星的渔村，如今，已经成为青岛的CBD中心；

　　1987年，青岛年开发建设量不足百万平米。2007年，青岛在建施工项目已突破2700万平米；

　　1999年，青岛东部最核心位置第一个高层楼盘市场价格3600元/平米，2007年，同样是这个楼盘的二手房价格已经达到13600元/平米；

　　1987年到2007年，青岛城区向东扩展了近30公里，向北纵深了30公里，市区人口从不足百万，发展到今天的300万人口，总人口达到780万。……

　　数字的对比，让我们看到青岛的过去和现在。然而从更深层次的城市结构学、人文经济学、社会发展学的观点去分析，我们看到了房地产与城市发展的依附关系，

　　青岛地产20年之路，不仅仅是规模的蜕变。

　　从典型性点性开发向战略性规模发展的道路。

　　90年代初，青岛在改革开放的促动下，完成了第一步的城市发展未来框架。

　　从原来的粗规划建设向区域化主题开发带动发展转变。

　　青岛市政府东迁是一个明显的标志。

　　青岛老区的东部，也就是现在的CBD核心区，在当时存在广大的空白区域，拥有优美的海岸线，同时在交通动线设计、规划布局、功能分配等方面都具有明显的优势。市政府及相关行政部门东迁至现在的香港路中段，直接带动了整个东区的发展节奏，同时构建了一个更富有发展力和核心力的城市中心框架。

　　目前的大型购物广场、国际金融中心、世界贸易中心、星级酒店、总规模达3平方公里的大片办公楼、银行金融配套等都是在这一时期逐渐建立起来，并组成了新青岛的CBD商务中心区。而原来所谓的东部新区，被很多青岛老市民所不看好的地区，现在已成为青岛的寸土寸金之地，均价超过10000元/平米的住宅更是让很多人望而却步。

　　青岛用十年时间，完成了城市框架完善的第一步，组建自己的CBD商务中心区。

　　从发现典型的环境价值向创造城市核心发展价值的迈进之路。

　　青岛市政府早在2002年就提出了发展大青岛框架，构建未来青岛都市型城市的构想，而青岛市的规模也将在经济基础、核心区、人口等各个方面发生很大改变，从现在的市区人口不足300万人口(270万)，发展到市区人口容量500万左右。通过构建大青岛的框架，发展成为综合性的具有深厚城市基础张力的经济型城市。

　　最近，山东半岛对于沿海城市经济圈进行了总体的规划和布局，并针对不同的功能和城市特点进行了综合性的定位，青岛市作为山东省和华北区重要的港口城市、旅游城市，到2020年，城区人口将达到1200万，是现在的4倍。也就是说，青岛要按照每三年增加市区人口300万的发展速度，构建未来的北方大型综合城市。

　　构建一个市区容量达到1200万人口的城市规模，单凭沿海的一个经济带是不可能的。一座城市就是一台复杂而庞大的运营机器，如果没有稳定、动力强劲的发动机作为推动力，肯定将面临未来发展的巨大瓶颈。

　　2002年提出的多点布局，三点互动式的城市格局，目的就是要使得青岛成为多引擎推动型的组合城市。

　　西部板块---平衡动力引擎

　　连续五年的西部黄岛开发区建设，打造青岛的西部浦东区框架，与团岛区改造连成一片，承载着拉动西部，连接黄岛开发区和西部沿海地带的重要作用。构成西部经济引擎；

　　东部板块---续航动力引擎

　　东部海尔路板块迅速启动，总面积10平方公里的东部板块就是为了青岛未来的扩张提前准备充足的动力和容纳量，成为推动未来的续航动力引擎；

　　中心区板块----平稳远航引擎

　　而围绕山东路组建的城市中心区CBD商务生活板块，目标就是和早期的香港路CBD商务金融街连成一体，构成一个总规模覆盖5平方公里，建筑规模1200万平米的能量辐射带，把孤立的香港路板块和城市中心区、北部区域联系更加密切，形成更加稳定、输送和接纳能力更强的真正城市经济中心辐射区。

　　这三条动脉和围绕形成的区域板块，具备不同的经济特点，东西呼应，构成了未来大青岛发展的栋梁支柱。

　　青岛地产持续发展的这20年，其实只是初始的准备阶段，青岛仅仅完成了这个超级引擎的零部件设计、模具生产阶段，要使得青岛装配上性能稳定的超级远航引擎，在未来完成腾飞远航，青岛需要完成更加细致的组装工作和细节工作。

　　我们经历了青岛过去的20年，同样，我们期盼着青岛未来的20年。

　　青岛房地产正是在这样的背景下与青岛的城市核心定位一起，互相依存而发展，我们所期望的青岛地产，是不只依附于青岛的山海资源而存在。环境资源，对于青岛而言只是跑道，让青岛完成腾飞和远航的是整体的设计布局和内部的核心引擎动力。

　　青岛地产，担负着未来青岛城市框架组合和建设的重任，是城市发展战略和直接建设的实践者。

　　房地产业成为百姓诟病的前沿产业，必然存在着很多的不合理之处和政策缺失，然而我们仍然会对她寄予更多的希望、倾注更多的热情。

　　短时间内的价格涨跌、波动已经不再重要，财富和金融必然会和投机和投资融为一体，互相共存，成为房地产行业的依附体，房地产因为参与了城市建设的潮流中，会让整个国家更富有竞争力和世界话语权。

　　青岛让我们看到可持续发展的、更美好的城市前景。

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