改革开放二十年，在市场经济下的中国，经历了不同时期的市场洗礼，逐步由计划经济向市场经济转型，作为大陆二线城市，西安已经成为海内外资本竞相逐鹿之地，西安房地产发生了突飞猛进的变化，取得了令人瞩目的成果。二十年来，西安消费者已经能够理性地透过现象看本质，而开发商，准确地说是有责任感、有眼光的开发商开始了一段新的旅程。本文通过对西安近二十年的发展历程进行一次全面的梳理，希望能够让读者对西安楼市的发展脉络有一个清晰的把握，带给读者一些参考。

　　九十年代：城市扩张房地产出现质的飞跃

　　改革开放初期，西安作为全国十大城市，作为西北的交通中心，商业的氛围首先在以火车站为重点的解放路形成。那时候的西安解放路便是繁华的象征。火车站、解放路附近集中了解放饭店、陇海大酒店等早期的中高端酒店。民生百货附近，是西安百货的老商业区，长期以来形成了特定的商圈，包括解放路周边客流外，省内周边地市的消费者也常固定来这里购物。

　　随着经济的发展，九十年代全国城市进入快速扩张期，城市的商业中心渐渐由单一的交通前沿向文化行政中心扩张，为了不迷失方向，每个城市都在寻找自己的地理上的定位。在西安，以省市政府毗邻的钟楼区域自然成为这个城市的“定海神针”。

　　九十年代初，西安的住房消费还主要以实物分房为主。1992年11月，西安全面推进房改，1999年提出取消实物分房、实行住房分配货币化，截至2004年底，通过出售公房、集资建房等形式，共出售公有住房40余万套，3000多万平方米。1998年，西安的房地产业正式进入了商品市场的运作领域，并实施了经济适用房建设，当时房屋均价为2365元/平方米。这一时期，物业管理作为一个新生事物出现了。长安楼市刚刚起步，楼盘价格每平米不足千元。

　　九十年代后期至2002年：消费成为主流

　　进入二十一世纪，鼓励消费政策促进了汽车、地产、教育等几大行业的发展，同时也改变了中国人的消费观念，使消费成为主流，于是出现了北京王府井、成都春熙路、广州北京路、西安东大街的一批步行街的繁荣景象。这一时期的城市商业中心是消费中心、时尚中心。同时，出现了以生态为主体的商业中心潮流，以环城交通为发展契机的新商务中心区，如成都的南二环、西安的南二环商务带等。

　　西安写字楼物业的发展同国内很多城市有着类似的历史和趋势。从最早简陋的办公楼到高层次、专业化的写字楼，这一时期西安写字楼以集群形式出现在高新区、解放路等地。

　　2002年应该说是西安房地产市场格局发生重大变化的历史分水岭。

　　这一年，结合新一轮城市总体发展规划，实施唐皇城复兴计划战略，西安市委、市政府决定将城市重心北移。

　　这一年，长安撤县设区，西安房地产格局重新布排。2004年长安、高新与曲江被合称为“大城南”，开发商和策划机构纷至沓来，置业者也不断跟进。短短五六年时间，长安房价涨了2000元左右。

　　这一年，西安二手房市场开放。

　　这一年年底，西安市市长孙清云和咸阳市市长张立勇在曲江宾馆正式签订西咸经济一体化协议书，标志西咸经济一体化迈开了第一步。

　　2003年至2006年:国家宏观调控房价

　　2004年，西安商品房均价为2975元/平方米，较1998年西安商品住宅价格高出25.79%；而从相邻各年环比增长速度来看，平均年增长速度为3.82%。长期以来西安住宅市场价格走势一直较为平稳，尤其是2004年，当全国商品住宅市场均价较上年增长15.2%，部分城市增幅超过20%的情况下，西安商品住宅价格较上年也仅增长了4.9%，“稳中有升”是西安多年来房价走势的最基本特征。而2005年，受政策打压及市场观望情绪影响，当外地住宅市场价格迅速回落时，西安普通住宅价格仍然保持着平稳的走势，2005年以来，西安普通住宅市场售价为3098元/平方米，较2004年增长4.27%。

　　2002年至2005年，二手房交易量呈逐年增多之势，其中，2005年达到了82万平方米。但2006年，西安二手房总交易仅75万平方米，其中80%都是在“国六条”调控政策实施前交易的。

　　2007年：百家争鸣房价大幅上涨

　　今年6月25日，“未央新城”正式开建，标志着西安市委、市政府实施唐皇城复兴计划战略迈开了实质性的步子。未来的西安是双核心城市(新老市区)。未央新城、地铁二号线、免税物流港的建设，将给北城的可持续发展带来巨大潜力，更使得这里成为炙手可热的置业区域。目前，已有上海绿地、北京首创、广州控股、浙江华荣等开发商在北城拿地。西安楼市目前面强北弱的格局不久将会完全改变。

　　今年上半年，西安二手房交易面积仅为20万平方米，较去年出现了大幅下滑。按此进度，今年全年应该不会超过50万平方米。业内有关人士介绍，目前西安楼市的二手房存量并不少，有7000万平方米之多，如果这些房源都能“释放”到市场上去，对当前的商品房房价将是非常大的冲击。

　　于今年7月1日实施的《西安市经济适用房管理实施细则》规定：经济适用房坚持以中小套型为主，最大不得超过120平方米，开发商房价在政府确定的基准价之上，不得超过15 %，建设单位不得擅自对经济适用房进行装修，同时，建设单位应按项目住宅总面积的1.5%向市政府提供廉租房。据西安市房管局调查，“十一五”期间，西安市经济适用住房需求面积为1700多万平方米，按每年新增经济适用住房280万平方米，5年共新增1400万平方米。目前，西安经济适用住房计划建筑面积约1800万平方米，其中房地产开发企业实施的1400万平方米，每年计划竣工130万平方米，单位集资建设经济适用住房每年竣工130万平方米，直管公房改造20万平方米，每年新竣工经济适用住房共280万平方米，看来，解决中低收入家庭住房难的问题将指日可待了。专家认为，政府加大廉租房和经济适用房的投入力度，从供求关系上看，对市场总的需求量将是一个缓解。

　　调查统计资料显示，就住宅而言，西安的购房者90%以上是买来自住，投资购房仅占很小一部分，所以西安房地产业的发展一直以来都是比较稳健的，泡沫成分较少。当楼市竞争日益趋于激烈，购房者深层次的需求逐渐被开发商所关注，并成为市场开发的导向之时，也预示着商品房市场正逐步向“买方”市场转移，而西安商品房市场目前正处于这种转型阶段，市场需求已经逐渐成为市场开发之指向。

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