《观点》杂志约我写这篇“南京地产二十年”的稿件，我还真的有些茫然。因为在我的记忆里，南京地产谈上是“房地产市场”、真正辉煌的只有五六年，远远没有二十年。

　　说到这里，可能有些南京地产界的老人会笑话：年轻人没见过世面，不知道过去的“艰辛”。可翻找一下过去的记录，发现还真的没有人去写“南京房地产的历史”。一个如今如此显赫的行业居然没有人记录它的发展历程，我也不知道该说这个行业太浮躁、还是这个行业的人太坦白：因为它真正兴起并没有几年，而且并不是“纯市场行为”的结果，本就没有夸大的必要。

　　没有“买家”的房展会

　　以前我曾经采访过南京最早的、也是现如今经验最老道的一批操盘手，他们的从业年限一般是在十一年左右，离二十年还远着呢。那么二十年前、也就是1987年南京房地产是什么样子？南京房地产产权市场处(房产局的下属机构、即房产交易中心)应该是自始至终陪伴南京房地产成长的单位，记者走访了它的一位副处长：他刚巧是1986年到处里工作的。在他记忆中，从他来处里开始，南京就已经有了房展会。

　　那是一种现在看来最“简陋”的房展会，大约2年前这种样式的展会还能在苏北看到，很容易让人感觉它们的楼市刚刚兴起、正在走南京初期的道路。那时的房展就在华侨路房产交易大厅里举行，就象招聘会的标准展位，几张桌子，上面的统一标签标着是哪个小区(那时连楼盘都谈不上)；或者桌上铺着桌布，布上用字标明是什么房子。

　　“那时基本没有二手房，用现在的话来讲，基本都是开发商刚建好的商品房。”据老处长介绍，那时的参展“楼盘”大多都是区里的企业自己建的房子，大部分以拆迁或其它方式分出去了，还有部分及沿街商铺只能卖。别看数量少、价格低，却绝对有参展的必要，因为那时普通老百姓基本都不会在市场上买房，因为当时福利分房买一套只要1-2万，就这样，还有不少职工考虑是不是交租金划算，拖了几年发觉形势不对才买。

　　集团买房撑起的假楼市

　　1994年-2000年，南京最早的一批商品楼盘起来了。百家湖、栖霞建设、仁恒、长发，他们如今可都是南京的“品牌”开发商了。开发百家湖花园的利源集团董事长严陆根告诉记者：当时百家湖花园的别墅基本都是第一批下海经商的成功人士购买。他们有的放弃了机关工作，下海挣了百万家财，却失去了福利分房的待遇，为了取得心里的那份满足，他们一掷千金买房。

　　南京仁恒地产总经理助理厉方宏回忆当年“怎么卖房”，也是不胜唏嘘。“当年我们都是捧着资料，小心地问银行、以及扬子石化等大单位，有没有时间见面认识一下，看一下楼盘材料，因为当年都是这些大单位在买房，再分给员工。”厉方宏告诉记者：现在的梅花山庄是公认的高档社区，可当时3000多元／m2都卖地那么“艰难”。

　　1997年的金融危机南京楼市还是受到了波及，地产老人们说：当年正是扬子石化等一批大集团“救”了南京房价。2000年前后，长发集团的汉府雅苑以6000元／m2的天价开盘，涉外租赁出了名，房价迅速涨到了1万／m2以上。现在的记者依然还能体验当年豪宅的奢华，最近被地铁公司以1万／m2回购的利德家园，门是以色列进口的，1万／扇，所有的外墙砖都是诺贝尔；还有已经衰弱的爱达花园，有一批户型设计连现在的楼盘也未必能比得上，当年它也曾是“高档”过。

　　5年前政策“搞活”了楼市

　　2000年南京就有了万元楼盘，可就在前年，主城楼盘还在为整体冲万而努力，因为楼市要兴起、要真正地整体兴起，远不是件容易的事。

　　虽然1997年前后福利分房被正式取消，可2002年，南京仍需要出台《进一步搞活房地产市场的若干意见》来激活市场。这份文件对如今的南京楼市具有里程碑式的意义。它第一次取消了房改房上市的审批，并“暂免收土地收益金”。还将2%的房产交易契税减到了0.75%，由地产财政补贴1.25%；它还让南京修改户籍制度，外地人只要买房60m2以上就可以落三个户口(父母带孩子)。

　　这“一揽子”政策的出台迅速搅热了楼市。实施该项政策之前，2001年南京商品房年成交305万m2，可2004年就达到了600万m2上下，2005年800万m2，2006年、2007年均突破1000万m2。2001年南京商品房与二手房的市场份额比例事3.6：1，而2004年已经达到6：4，也就是1.5：1，2005年后曾一度持平甚至二手房超过商品房。房价2002年南京主城房价不过3000元／m2上下，此后几乎一年涨1000-1500元／m2。

　　南京掀起了一场全民卖房热。街边巷议几乎每人人都在谈买房，也几乎人人都能对此谈上两句。

　　房价“上山容易下山难”

　　然而就在2004年，房价的过快上涨已经引来了“楼市调控”之声，政策又开始发生微妙的变化。首先就是南京契税补贴1.25%以及卖旧换新的抵税政策同时被取消，随后就是高档房、营业税、个税、一直到如今的土地增值税。

　　此间，房贷利率也在不断调整。记者清楚地记得2004年的公积金年利率5年以上是4.05%、普通商贷是5.04%；可现在公积金利率已经达到4.95%，而商贷即使打完85折也要6%以上。

　　其余政策，比如南京在全国率先出台的期房禁炒令、以及物价核价一套一价等政策，都有力地规范了楼市，除了在二手房市场通过公证吃差价外，短期炒家几乎在楼市难以生存。

　　但房价却依然让人揪心。除了2005年的第一波调控，曾使奥体楼市在2005年下半年多家楼盘出现了1000元／m2左右的降幅外，此后的调控风声再也难使购房人信服。而且就在2005年下半年奥体楼市调整之后，2006年下半年、2007年上半年，奥体房价出现了疯狂的反弹，在二年内从5500元／m2一路飙升到9000元／m2，超过2000元一平米的年涨幅再次创下南京历史之最。

　　如今的南京楼市，开发商抱怨政府的土地供应量太少，土地市场频曝高价导致房价飞涨；而政府却出台了核价新政，制止房价随土地拍卖疯长以及在销售过程中随意涨价。开发商对此的反应是“用计划经济的手段来干预市场“，随即捂盘惜售，等待下半年的房价反扑。一场“涨价反涨价”的博弈正在进行，夜间零点开盘、排队摇号等新一轮抢房大战又在上演。

　　江苏苏鼎研究所所长宋坚异常支持南京的核价新政，因为对市民而言，政府“管总比不管好”。宋所长认为，对于房价政府并非没有办法，只是怕政策过于严厉，一下击垮楼市，对经济产生大的影响。但也有专家认为：矫枉必须过正。如果政府早出手，或许楼市会摔得轻些，如果放纵其发展，那无异于等其达到购房人的极限，然后自然崩盘。这究竟什么时候到来，年轻的南京楼市没有人能说得准。

　　经济不是第一、文化却令人仰慕，房价不低供应量却被牢牢卡住、以减少日后的泡沫，南京楼市的复杂与坚强绝不下于国内任何一个大城市。

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