一个城市发展方向与规模赖存于政府的整体规划和引导，改革开放之初，真正意义上的城市规划出现了，在整体规划的引导下，政策更规范了，道路变宽变直了，公园更多更美了，成都楼市也开始了一次次的美丽绽放。

　　成都楼市在中国房地产发展较为浮躁的背景下能够保持健康的状态，这与政府的调控和引导有很大的关系。成都市建设委员会开发处处长吕仕友认为政府的作用体现在四个方面：一是相关部门对市场机制、体系的改革、完善；其次是相关政策的制定出台；第三是从宏观上规划，引导本土房地产企业的开发；最后是服务与管理开发商的职能。

　　1994年：道路改造

　　关键词：××延线，五路一桥

　　经过4年的艰苦建设，全长28.327公里的二环路全面竣工通车了。在此之前，建成了蜀都大道、内环路、一环路；在此之后，顺城街、羊市街西延线、东城根街南北延线等10余条主干道和40余条中小街道以及“五路一桥”工程又热火朝天地上马了。几年过去，人们难以想象眼前四通八达、交通顺畅的街道就是以往弯曲的窄小胡同。

　　1995年：总体规划

　　关键词：向东向南，府南河

　　成都市城市总体规划出台，提出的“城市向东向南发展”战略，再次成了房地产开发的指挥棒；同年，府南河的改造已经进入第3个年头，效果已经初现，昔日的破败成了如今看得见的风景，10万人搬出去了，但又有一些人搬进来了--以上河城、雅典国际为代表的楼盘发起的“河居文化”被后人称为在住宅产品上的第二次革命。

　　1998年7月住房福利制消失

　　关键词：商品房

　　历经整整10个年头的住房制度改革，从国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施这一天起，“住房福利制”终于成了一个过去时，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革。开发商迎来了市场的进一步扩大，也为房地产开发提供了更大的机会和空间。

　　2001年8月东调

　　关键词：腾笼换鸟

　　腾笼换鸟，盘活的是东郊老企业的生存问题，更为关键的是，在城市的西、南开发奔向三环外，城北相对滞后的情况下，能够有如此大规模和单宗大体量土地出现在三环内的黄金区位，成为了开发商争相进入的宝地。整个东调工土地供应将达到1万4千亩左右，其中，一环路内土地占到2%～3%，二环路内占到20%，二环路至三环路之间的土地达到接近80%之多。

　　2004年8月废止协议出让土地

　　关键词：招、拍、挂

　　2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后一天，这是国家众多宏观调控措施中的一项举措，但是它却从源头上对房地产市场进行了规范。今天看来，这一招对实力不济的中小开发商是致命的，以致许多小企业被迫转行甚至消失；对政府而言，土地实行招、拍、挂之后，经营城市的手段更丰富，土地作为不可再生资源的价值也大大提升了。

　　2005年：地铁开工

　　关键词：轨道交通、放射性

　　预计未来30年内，成都轨道交通建设的规划总里程达493.3公里，其中新建地铁128公里，轻轨181.8公里，其中地铁1号、2号线将在10年内正式开通。新调整的7条地铁线路将形成一个放射性的路网，将中心城区与6个大型外围组团连接在一起。

　　2006年6月土地限大

　　关键词：化整为零

　　从今年起，成都市城区以招标拍卖、挂牌出让的经营性用地，单宗地块原则上面积将控制在200亩以内。此举将使土地市场的竞争更为激烈，也为中小开发商提供了机会，保障了土地利用率的提高，同时在源头上把关，满足购房者不同层次的需要。以后外环线以内，诸如中海1811亩，和记黄埔南地王1036亩，华润420项目840亩这样的超级大盘将在外环线内销声匿迹。开发商比拼的重点将落到楼盘品质上。而真正的大盘比拼将在中心城之外重新上演。

　　2006年，外来地产资本的成都时刻

　　1996年，银都扎根成都；1999年，蛰伏多年的成都万科房产终于落地；2000年，中海携强大的资金成为“地产西进运动”的前锋；2002年，华润置地精雕细琢翡翠城，东南亚最大企业菲律宾SM集团囤兵麻石桥；2003年，新加坡联合舰队盛吉立圈定城东969亩地王；2004年，和黄拿下城南地王；2005年，港基房产拿下580多亩，九龙仓拍下106亩、东大街11号地块，菲律宾顶峰圈地约191亩，近邻的重庆龙湖也强势登陆蓉城；今年，“印尼钱王”--力宝集团进入成都打造力宝大厦……

　　10多年时间，不过是历史长河中的一粟，但就是这些外来地产开发商却给成都楼市、成都的城市发展带来了翻天覆地的变化。

　　2007，新特区的新机遇

　　关键词：新特区

　　6月7日，国家发展和改革委员会将成渝两地列为了我国的新特区。07年上半年，成都市房地产市场呈现健康发展的态势，除春节前后成交量有较大波动外，其余月份新增供应量和成交量相对稳定。

　　今年上半年土地供应和成交主要集中在第二季度，城南和城西仍然是土地成交和供应的热点。随着成都城市的发展，市区内土地稀缺性更加突出，三环外可供开发的土地相对较多，开发条件较好，逐步成为成都市房地产开发的核心区域。

　　2007，小户型成为市场主力

　　关键词：小户型

　　07年1-6月供应面积中，90㎡以下户型占总量的54%，70/90政策实施效果进步得到了体现。其中，80-90㎡房源占总套数的23%，该面积亦是70/90政策出台后，最受开发商和购房者青睐的面积区间，可以“紧凑、实用”，也可以通过赠送面积达到“舒适型”的要求，所以持有比重相对较大。

　　市场供应情况分析，90㎡以下户型成为市场主导，90-120㎡和120㎡以上户型占比均衡，60㎡以下户型也由少量补充型成为占比较大的面积区间。面积区间分配趋于“小”化：一是受70/90政策的影响，这也是比较直接的因素，促使面积区间更集中在60-90㎡区间内；二是随着房价的持续上涨，“买房增值”心理占比日益增加，60㎡以下户型总价易于控制、租售两便，成为投资者较为偏好的面积段，房源占比随之显现越来越重要的位置。

　　同时，根据市场170个在(预)售及亮相楼盘预估，今年4-12月90m2以下住宅供应量将接近500万m2(见表1)，再加上1-3月已知的72.76万m2，合计总量将接近600万m2，占全年预估总量1200万m2的50%。其中，城东、城北二至三环区域90m2以下住宅竞争将最为激烈。

　　90m2以下住宅供应比例的变化，意味着市场将面临更多由此带来的不确定性，同时这也引发了我们两大思考：其一，90m2以下住宅供应比例到底多大才是市场合理的接受区间；其二，房价会随着供应结构的改变而发生怎样的变化。

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