2005年深秋，海南三亚“最后的宝藏”——海棠湾开发项目，终以一纸协议，三分天下而定局。

　　海南省三亚市市长陆志远分别与香港电讯盈科(0008.HK)主席李泽楷、中国保利集团副总王小朝、上海家化集团董事长葛文耀签订了《海棠湾合作开发意向协议》，总合作项目资金达人民币170亿元。李嘉诚父子的和记黄埔和电讯盈科共签得50亿元合作意向。

　　作为三亚四大海湾之一的海棠湾，作为三亚最后开发的一个海湾被写进历史。

　　一个怎样的三亚？

　　2006年末，在三亚市政府与观点机构联合主办的“城市•观点论坛三亚行”上，中原地产(中国区)总裁黎明楷说：刚到三亚，在大东海，感觉并不好，但到亚龙湾则是另一种感觉。

　　大东海、亚龙湾、海棠湾，当然还有三亚湾。

　　我们可以鲜明地看到不同时期的岁月在三亚留下的印记。这可能使得三亚成为中国自改革开放之后为我们留下中国房地产发展烙印最为强烈的城市。于是，在一个城市中你能鲜明地感觉到两个不同时代的建筑产品所带来的冲击力。

　　同样是在“城市•观点论坛三亚行”上，厚土机构主席林少洲与广州利海集团副总裁莫嵘对三亚的定位发起了争论。

　　林少洲认为三亚应该有文化旅游产业的支撑，而莫嵘则认为，三亚只需要提供一个海滨度假之所，人们大约只要来这里睡觉就可以了。

　　海棠湾为三亚提供了一次升级三亚旅游资源的机会，同时提供了一个提供城市升级的机会。

　　海棠湾规划争论

　　事实上这样的争论一直在三亚持续。海棠湾的规划就有多个方案的争论。

　　2005年4月，三亚市政府邀请美国霍克、SASAKI，英国阿特金斯和上海同济等4家国内外一流设计机构来完成海棠湾概念性总规编制工作。这四种方案几乎确定了四个不同的发展方向。

　　霍克公司提出了规划建设中国第一个“国家海岸”的概念。他们设想通过生态保护、低密度土地使用、可持续发展三方面的精心整合，令珍贵稀有的海岸资源得到保护和利用。

　　在“国家海岸”的总体规划上，霍克公司提出将海棠湾地区划分为海棠湾区、沙坝区、田园农场区、果园农庄区、椰林区、海棠湾镇和林旺墟、海湾区和南田温泉区等8个区。

　　海湾区是“国家海岸”开发的起步区，霍克公司将它分成泻湖高尔夫度假村、游艇码头社区、北湖滨养生村、沙坝室外桃园和后海海湾区等5个分区，各分区都在总体国家海岸的目标下，有其独特的风貌和使命。

　　SASAKI提出的是个性海棠湾的方案，提倡环境重建———保护南面内陆泻湖和北面藤桥河周围的生态，保护中央区域丰富的农业传统和村庄，把度假区开发集中在基地北部和南部。认为海棠湾的开发指标应对三亚和亚龙湾的功能加以补充，而不是重复。

　　在方案中，提倡南面的开发以林旺镇为后盾，配合较高密度的开发，迎合国内外游客的需要。北面靠近度假区中心的地方，可提供种类繁多的住房，构成终年活跃的度假住宅社区。

　　在中心区域保留海岸小农庄的农业生活方式，提供一个独特的文化和农业的旅游机会。中央农业区的藤桥河必须进行河流重建，恢复藤桥河充足的水量。

　　阿特金斯方案则提出海棠湾的主题特色应该是“美丽海湾”——“以本土化体现国际化才是最好的国际化”。

　　在这套规划方案中，海棠湾开发的总体目标是：建成融热带滨海观光、生态农业休闲、高档度假休闲及社区居民于一体的高档休闲度假旅游区，一个人性化的度假社区。

　　方案遵循“拥抱自然、集群发展、梯次交通和渐进开发”的规划理念，通过生态、高端、文化等三大战略，把旅游与经济、城市、生态、居住4个方面结合起来进行多元思考，力求实现海棠湾对本地居民的公共服务功能和对外来旅游者的旅游服务功能的结合。

　　但是，在这三套方案中，海棠湾面临的共同问题是，原生态自然社会条件与新开发的旅游度假的区域的结合。

　　从另一种层面上来说，亚龙湾所面临的问题被重新地放在了海棠湾的面前，一个与城市隔绝的旅游度假区本身的意义何在？

　　同济方案：本土方案

　　三亚市政府最终选择的是接近同济大学设计的方案。

　　同济方案提出了一个“乡村湿地公园”的概念。在开发战略上，方案认为海棠湾开发要与现有的旅游度假区形成错位竞争。海棠湾有以下两个功能定位：基于优美环境资源和新开发模式的高端滨海旅游度假区，拥有独特景观和新兴旅游产品的公共旅游观光胜地。

　　海棠湾要树立“水清沙白、湾阔浪涌、椰风海韵，异域本土化和传统时尚化的热带滨海国际家园和旅游胜地”。

　　具体的开发方案中，提出了“两廊开敞、四区串联，环水据点、疏中有密”的总体目标。并划分为北部———舒适悠闲的小镇，中部———丰富多姿的乡村湿地公园，综合多元的旅游度假中心区，南部———轻松时尚的国际休闲度假社区。

　　在海棠湾最终的规划方案中，同济方案是主要的参考方案。同时参考了霍克方案中国“国家海岸”的概念。海棠湾最终被定性为：海棠湾将建成世界领先的专业化休闲旅游“国家海岸新城”，以生态资源的保护和利用为出发点，基于优美环境资源和新的开发模式，形成拥有独特景观和新型旅游产品的公共旅游观光胜地及高端滨海旅游度假区。海棠湾规划区内将划分为三大功能区，分别是滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区，而区域开发时序安排为由南向北逐次推进。

　　按照这个方案，三亚将被提升到一个国际化的旅游平台上，其建设水准将远远高于今天的亚龙湾。其中包含传言中李嘉诚、李泽楷父子的七星级酒店和综合性旅游社区。

　　在大多数人眼里，海棠湾，也许将是未来我国海滨度假旅游的标准。似乎大多数人不能想像海棠湾将为我们呈现一个怎样的三亚。

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