恒隆陈启宗

“我是恒隆陈启宗。”这是陈启宗在我们采访前夜丢给我们的最初印象。其时，我们刚下晚点的飞机，陈启宗打来电话安排第二天的采访行程。

　　在之后一天半的采访过程当中，我们方才发现陈启宗在北京的行程安排得极其紧密，采访是他日程安排中的一个部分，但已经被打成一个个小段落。北京之行陈启宗的兴致似乎很好，为我们额外加了近两个小时的采访时间，并且让我们陪同他前往故宫，参观他的故宫修复工程。

　　我们惊诧的是在整个采访过程当中陈启宗角色的转换，商人、慈善家、激烈的批评家、彬彬有礼的丈夫、温厚的长者，抑或如陈启宗自己所坚持的本位：他是一个清醒的中国人。

　　这种角色的转换为我们的采访带来了种种的困难，我们所努力寻找的一个真实的陈启宗就在这不断变换的角色中被模糊了。但也许这就是陈启宗。

　　起浮恒隆

　　陈启宗喜欢和我们讲1982年的一次晚餐。

　　晚餐在座的有陈启宗与郑家纯两家以及另外两家。陈启宗告诉我们，另外两家同样是当时香港声名显赫地产商人，土地储备不少于新鸿基。但现在，那两家倒闭了，恒隆和新世界将他们的资产接了过来，包括负债。

　　“现在已经没有人认识他们了，吃饭时，我请他儿子到主家席。有人问我，他们是谁？”陈启宗说。也许是基于对身边人命运的感概，使得恒隆给外界的印象一直是小心谨慎。陈启宗家族也被视为香港地产商人中较为保守的一个。

　　“我很笨，我不知道房地产什么时候会回落，你知道吗？”陈启宗这样反问我们。我们无从回答，但我们知道因为陈启宗自己所说的“笨”，他在1995年到1997年里没在香港土地市场上购买过一块地。陈启宗只是说觉得那个时候的地价太高了，陈启宗当时甚至出售了手中的一栋物业，套现二十亿港元。对此金融界对陈启宗的批评是保守，甚至有金融界批评他保守得不可救药。但1997年亚洲金融风暴之后，陈启宗成为现金流最为宽裕的两个香港地产商人之一。

　　亚洲金融风暴之后陈启宗开始重新调整恒隆的土地储备，这被认为是陈启宗商人生涯中最为传奇的一笔。但陈启宗只是说：价格低了，我当然就要买。“只买价格合适的土地”这样一个看起来简单的哲学成就了陈启宗。但陈启宗始终觉得自己没有外界所认为的那样神奇，1997年之后恒隆的土地储备也只达到了足够两到三年开发的水平。恒隆没有大规模的逢低吸纳，作风依然是保守。

　　但身边人的命运远不至于吓坏陈启宗这样一个充满精力的小个子男人。陈启宗说身边人的命运似乎是想说明房地产是一个风险极高的行业，可能转眼间多年积累的财富就灰飞烟灭。

　　当然，恒隆是最有资格说这个话的房地产商之一，如果我们回过头来看1982年的恒隆我们也许会发现为何陈启宗如此坚定只买价格合适的土地的真实原因。

　　恒隆至今被认为是1982年香港房地产崩盘之前最为冒进的房地产企业。在后来关于香港金钟二段地铁上盖的描述当中，恒隆仿佛被定格在一个特定年代的特定历史当中，成为后人记忆历史的一个牺牲品。

　　1981年，恒隆与新世界及凯联国际等财团联手，合股组成新财团，一举夺得金钟二段地铁上盖的物业发展权，恒隆与新世界是主要发起人。在上世纪70年代港英政府大规模兴建地铁的大背景下，成立于1960年的恒隆地产很快成为香港经营“地产上盖”最有经验的发展商。上世纪70年代中晚期，香港开始了新一轮的房地产浪潮，恒隆依靠“地产上盖”的概念迅速冲上顶峰。1981年，那一轮的房地产浪潮也到达了顶峰。陈启宗的父亲陈曾熙(时任恒隆主席)一改“香港商界隐士”的作风，开始频频出现在各类媒体的视野当中。“金钟二段”为恒隆和新世界两大香港地产商带来了无限美好的前景。然而，香港地产从1959年到1981年的21年间，不同物业的地价分别上涨了74-281倍，同一时期，香港物价只上涨了26倍。香港地产的价值被严重高估了。

　　1982年，撒切尔夫人访问北京，中英关于香港回归的谈判拉开序幕，被鼓成泡沫的香港地产终于因为香港前景不明开始破裂。然而此时，根据竞标时的要求，港英政府限期恒隆补偿正在发展中的金钟二段香山大厦的地价18.2亿元。尽管恒隆与新世界努力向银行与港英政府游说，但在银行贷款无望、港英政府同时拒绝延期补偿地价的情况之下，恒隆不得不退出了金钟二段“地铁上盖”的开发。恒隆在金钟二段物业发展上损失近4亿港元。

　　在后来人们对恒隆的评价当中，恒隆似乎正是在这一场战役后开始转向保守。但在地产高潮期买入高价土地给予陈启宗的教训显然是深刻的。1982年后，恒隆与长江实业和新鸿基的距离渐渐拉远。1986年，陈启宗的父亲陈曾熙去世，叔叔陈曾焘主理恒隆，并对恒隆开始了漫长的重组，直到1991年，陈启宗接手恒隆。

　　陈启宗在1997年的表现一改恒隆对香港房地产周期缺乏敏感的形象，这也许是后来大多数人对陈启宗充满敬意的原因。陈启宗掌舵恒隆之后，因为其在上海的成功与1997年的传奇经历而使得恒隆市值上涨，到今天，恒隆已经成为香港市盈率最高的房地产上市公司之一，陈启宗也成为备受瞩目的香港商界新星。尽管陈启宗在接受采访时并未提到恒隆是1982年那场地产灾难的受害者，但我们发现陈启宗在阐述他的经营哲学中，现金流和低负债成为他掌舵恒隆后最为常见的词汇，这大约也是1982年香港地产大崩溃留给恒隆的教训。

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我是恒隆陈启宗-清醒的中国人

我是恒隆陈启宗-内地

我是恒隆陈启宗-关于地产

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