核心提示

　　2006年福州市商品房空置面积比2005年末减少了36.05万平方米，下降33.8%；2007年1～5月，福州商品房空置面积为52.4万平方米，比2006年年末下降了18.3%，其中空置1年以上的面积下降了14.2%。

　　尽管业内人士对商品房空置率的数据来源和计算方法都保留各自的看法，但是对于作为楼盘健康风向标的空置率持续下滑的趋势及市场趋于理性发展都持肯定的观点，那么空置率为何持续下滑？福州楼市能否一直保持这样的趋势呢？

　　探究：理性需求“消化”空置房

　　从2002年开始，福州商品住宅的开发呈直线上升的趋势。由于“东扩南进西拓”的大福州计划不断推进，五四北、金山、东区的新建项目如火如荼。综观福州的土地供应，从2001年到2005年都集中在2000亩至4000亩的近郊区域。但由于新区的市政配套、生活设施都不尽齐全，因此不少准备购房者持币观望。而时至2007年，金山、五四北、东区等新发展区域在教育、休闲、商业各方面都已经日趋成熟，加上长时间的观望和“买涨不买跌”的传统消费习惯使然，这些综合因素使得2007年以来福州的存量房被迅速消化。

　　“现在的房价尽管高，但是由于长期的高位运作，众多购房者已经潜移默化地接受了。‘该买就买了，再等也不会有太多变化’，这种判断使得许多‘该出手时就出手’的购房人浮出水面。”业内学者刘福泉认为，以投机、投资为主的购房者两年前就已入市。目前的购房者，多是实实在在对住房有需求的一次置业和二次置业的人群，因此，这种购房者入市带来的空置率下降，让人觉得这样的下降更理性、更健康。

　　从本报福房指数可以看出，2007年1～5月比2006年1～5月的成交面积少了80.96万平方米，这主要是因为土地缩紧供应，于是2007年的成交主要集中于存量房盘活，它直接导致空置率的大幅下滑。“进入2007年以来，开发商的尾房消化得特别快，这也是空置率不断下降的重要原因。”业内人士江映辉认为，目前国家已经出台了针对地产开发的一系列的严格政策，如取消预售款、限制房产开发周期、提高信贷门槛等等，这些都对开发商的资金链带来了不小的压力，一些小的开发商为了迅速地回笼资金，都加大了对尾房的广告促销和优惠措施的力度。而对购房者来说，这些住宅尽管在结构户型、朝向设计等略有瑕疵，但因为其在单价上比新开盘的楼要低，有极高的性价比，因此备受青睐。

　　一位开发商告诉记者，有部分开发商将捂盘惜售的房源选择在去年底今年初放量市场，因为通过市场分析，如今的价格已经足够满足开发商对利润的要求，为了避免夜长梦多，最终选择上市供应。“应该强调的是，有这样作为的开发商在福州确实不多，只是比较典型而已。”上述开发商强调说。

　　影响市场供求逐渐平衡观点

　　“空置率的下降对于房价的影响并不大，它反映的仅仅是市场的供求情况。”业内人士江映辉认为，上市的楼盘分为有效供给和无效供给，无效供给是指定位严重偏差、资金链断裂造成的死盘、烂尾，这些尚未进入市场的楼盘个人认为不该进入空置率的统计范畴。另外，所在楼盘的车库、底层店面列入住宅空置的研究数据成分也不合适，因此目前的商品住宅空置率应以有效供应为研究主体，且在选取数据口径方面仍需进一步严谨。目前业内普遍认为商品住宅的空置率不到5%，在市场上所占的比例较小，因此对房价的影响几乎可以忽略不计。

　　“空置率的持续下降说明市场的供求在逐渐平衡。”南新房产总经理杨岳剑认为，福州的楼市已经逐渐从“有价无市”回归“有价有市”，这是市场健康发展的表征。而空置率的下降说明市场的需求在加大，当市面上的一手房逐渐被“盘完”时，二手房市场也会迎来一个“小阳春”。

　　随着空置率的不断下降，市场购买力持续旺盛，必定会对生产商作出生产导向，也会对消费者的消费倾向造成影响。同时，空置率作为一个市场信号，也是相关部门制定政策的重要参考依据。

　　观点金融完善助降空置率

　　“伴随着存量房的进一步被盘活，空置率还将呈平稳下降的趋势，但是短期内大幅上扬或下降不可能，因为存量房的市场很有限，而且福州的楼市已经回归理性了！”刘福泉这样认为。

　　“空置率的下降对于整体楼市发展来说是一个健康的信号，但是不是完全步入良好的发展轨道还值得商榷。”业内人士江先生认为，仅凭空置率下降就放出市场健康发展的大话未免太过武断，空置率只是表面上说明了卖掉与卖不掉的关系和比例问题。如果大量已售房源转手二手房上市，那么即使空置率一降再降，也不能说明整体楼市朝健康方向发展。因此，衡量楼市是否处于健康有序的状态，除了考虑空置率，还应该综合考虑空关率、出租率等数据。

　　“空置率下降和金融系统本身的提高不无关系。”杨岳剑认为，银行的信贷占据了开发商绝大部分的资金份额，以前银行系统只注重利润和收益，对于地产项目的评估却少有问津，这使得开发商一旦投资决策失误，银行就遭遇着巨大的金融风险。而如今，金融系统对地产行业越来越重视，并聘请地产和金融的专业人员共同参与地产项目评估和分析，这使得死盘、烂尾的可能性大大降低，同时空置率也大幅下降。记者在采访中了解到，今后金融系统将进一步炼就明辨前景的“火眼金睛”，助力空置率的再度下降。

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