万科、华润……这些闻名全国的地产商都有可能在福州的土地上画个圈，并开发出具有其特别符号烙印的房地产产品！现在，对于期待福州房地产市场有巨鳄进入的众多购房者来说，这绝不是一个空穴来风的消息。

　　面对地产巨鳄们的纷至沓来，人们不禁发问：外来开发商为何选定此时进入福州？他们对福州房地产市场抱有什么样的心态？他们的到来，会对福州本就有限的地产市场带来新的竞争压力吗？

　　【现象】结缘2007

　　国内知名的地产巨头，以前似乎总是和福州这个城市擦肩而过。

　　记得2004年的时候，就有业界传闻，万科曾在福州的土地市场上低调露脸，但最终他们还是无功而返。而现在，地产大鳄们加快了进入福州的脚步。

　　而说到地产大鳄来福州，有个名字不能不提，那就是以造豪宅而闻名全国的世茂集团。

　　2007年5月16日下午，在福州市2007年第六次出让土地使用权招标会上，世茂集团以11.51亿元拿下了总面积78.66亩的茶亭二期地块(约5万平方米)。按照规划，该地块上将建起一幢高达250米的超高层五星级酒店、高档写字楼和4幢160米超高层住宅。

　　这是世茂集团时隔4年后再次做出的一件轰动福州的事情。早在2003年，世茂集团就在闽江北岸画了一个圈，而后造出了150米高的“福建住宅第一高楼”世茂外滩花园，一度刷新了福州豪宅的标准。

　　如果说，4年前造世茂外滩花园时，其心态还是将其当作“小儿科”的话，此次，世茂的行动显然有点声势浩大：5月7日，通过配股集资，募集资金约15亿元，而后在香港对外宣布，未来一两个月内，将在包括福州在内的5个内地城市收购土地，而福州是第一个战场。

　　当然，延续世茂脚步的地产大鳄可不止一家。虽然早在前两年，业界就传闻万科等一些全国大型地产公司计划在福州拿地，并与福州一些主管部门和地产公司有过数次“秘密”的接触，但后来因各种原因没有结果，而现在记者已得到确切消息说，华润在今年的早些时候，已在福州设立办事机构。而万科的“先头部队”已进入福州，设立办事机构也是迟早的事情。两家地产公司内部人士均向记者透露，福州已被他们列入其今年的全国扩张布局计划当中，其先期人员已抵达福州，并开始“探营”。

　　今年，看来是福州和地产大鳄结缘的起点。

　　脚步姗姗来迟

　　虽说，今年的福州楼市得到地产大鳄们的频频垂青，但这个时间的来到，业内人士认为，对福州来说并不算早。

　　就拿深圳起家、异地开发走得最早的万科来说，其从1996年开始全国布局计划，目前完成了珠三角、长三角的布局，已经挺进了国内25个大中城市，其中包括北京、上海、南京、武汉、沈阳、成都等。就是在今年3月万科公布的扩张计划：预计新增土地储备1000万平方米，其中珠三角的深圳、广州，长三角的上海，以及环渤海的京津是核心城市，在其中，我们也看不到福州的名字。如果说，万科今年能在福州成功拿地的话，福州的地位且不说排在北京、天津、上海、广州、深圳等一线城市之后，就是对比宁波、绍兴、成都、重庆、武汉等城市，也是排名最末的一个。

　　而一直瞄准国内房地产企业头把金交椅、但未曾擅离京城半步的华润去年也开始了全国扩张的脚步。据介绍，华润异地拓展率先进入的是上海、成都两个城市，而后是重庆和南京，在去年的计划中，对福州也只字未提。

　　就是4年前进入福州的世茂集团，其在福州的动作也称不上活跃。据业内人士称，世茂集团堪称异地扩张的标兵，其进入上海市场的速度之快、规模之大、业绩之突出，非一般企业可企及，目前世茂在上海的土地储备已够开发8年。而在福州，除了之前的世茂外滩花园曾经在福州地产市场炫过一阵，今年拿下茶亭项目外，其举动也一直不温不火。

　　【分析】入榕正逢佳时

　　虽然福州目前的房价涨幅低于去年和前年，但总体来说，现在对于万科等外来开发商来说，进入的时机还是好的。金辉集团郑长胜总裁向记者分析说，万科今年对外宣布要实现1000亿的销售额，而要实现这个对大多数开发商而言是天文数字的目标，万科就必须实现对有效盈利城市的深入，而福州正是这样一个城市。

　　郑长胜的说法得到了万科、华润等企业内部人士的认可。根据这些人士的说法，福州是全国较早实行土地“招、拍、挂”转让的城市，土地买卖程序的透明化使福州房地产市场保持供需、结构相对平衡的局面，每年基本保持在3000至4000亩的供应量。但近两年，由于限价房等社会保障性房用地的推出，压缩了福州商品房土地供应量，使福州土地市场呈现供略小于求的状况。从去年年初开始，福州就出现了“地荒”的先兆，后来由于福州市政府在去年下半年频频推出大幅地块，方才缓解了去年土地投放量总体偏少的状况，但总体来说，福州仍保持土地供应偏紧的趋势。仅以今年为例，除了年初福州的正荣集团拿下南江滨两块规模较大的大幅地块外，随后上市的几幅土地多为50亩以下的小幅地块，其中，最小一幅土地面积仅4.14亩。根据福州国土资源局的有关数据显示，截至2007年上半年，福州市共放出土地285.22亩，与去年同期相比，减少了30%以上，一时间开发商“抢”地现象层出不穷。而受土地供应量减少影响，从2005年下半年开始，商品房供应量的增长低于需求量的增长，导致房价持续上涨。有数据显示，福州的平均房价已从2005年时的3000多元/平方米，涨至目前的5000多元/平方米，在全国的二线城市中位居前列。由此可以看出，福州房地产市场的盈利空间还是比较大的。

　　“海峡西岸经济区的大战略则为福州购房需求量稳定上升奠定了基础”，一位外来房地产公司人士告诉记者，长三角、珠三角区域的房地产业为何能发展得如此蓬勃，就得益于国家对长三角和珠三角区域的政策扶持。他说，房地产业是一个与国家政策密切相关的行业，换个角度说，国家政策是房地产业发展的风向标，现在国家提出建设海峡西岸经济区的战略，虽然目前海峡西岸经济圈的发展尚在探索起步阶段，但作为一个房地产企业，首先需要有敏锐和超前的眼光，“我们看中福州，除了因为它是‘海西’发展最核心的城市之一，更因为此时，‘海西’的发展正处于初期，对于一个逐利的房产企业来说，赶得早很重要！”这位人士说，这几年福州的发展也有目共睹，城市不断扩张，高速路网正在完善中，整个城市的发展格局，已呈现从跨江型城市向滨海型城市转变的态势，所以，选择在此时机进入，获利的机会更大，把握性也更大。

　　另有消息说，万科等企业去年已进入福建，在福建的另一个重要核心城市厦门开发，并已取得比较成功的开发经验。厦门之旅不仅为万科在福建赢得了第一声掌声，更为其进入福州市场打好了基础，现在受厦门城市发展影响，厦门可供开发用土地资源正在削减，万科转入福州也到了瓜熟蒂落的时候。

　　【影响】成就第八盈利城市

　　“万科等地产大鳄的进入已成为判断一个城市房地产业发展是否健康的标志！”郑长胜说，万科等地产企业的扩张都不是盲目的，它们都会以敏锐的市场判断力和细致深入的考量确定每一次扩张的方向，在确定进入一个城市前，它们还会请专业的机构和人员对这些城市的房地产业发展状况、市场盈利状况做深入而科学的调查，待确定其市场富有活力，发展处于良性轨道，有较可靠的盈利空间，才会进入这个城市。

　　循着万科扩张的脚印，我们会发现，这些城市无一不成为其他开发商开发的热土。一位业内人士说，上海、北京、广州、成都、重庆、苏州和南京，这些城市已成为开发商们公认的最具吸引力的7大城市，而未来，随着万科等地产大鳄进入福州，福州也会继上述7个城市之后，成为第八个最有吸引力的城市。

　　一些异地扩张的福州开发商也告诉记者，上海的吸引力在于其土地市场和开发市场的规范，有许多新加坡、加拿大的投资商驻扎在这里，国内知名的房企几乎都在这里圈地、占据一席之位。而北京作为市场容量大且具有全国辐射效应的开发重地，是兵家必争之地。曾经进入北京的泰禾集团人士曾经告诉过记者，进军北京的房地产企业通常有两种期望，一是逐利，一是打开全国知名度。潜力巨大的有效需求和境内外新闻媒体云集的传播环境，为房企构筑了迅速成长的平台。不过，北京特殊的文脉对外来房企又是极大的挑战。“而广州是中国房地产起步最早、市场化程度最高的城市之一，也是珠三角最重要的中心城市。经济发达，产业结构完善，各项经济指标位居全国各大城市前列。”一位开发商告诉记者，虽然福州开发商很少进入广州，但近几年来，广州房地产热点频现，市场交易稳定而活跃，整体呈现健康发展的势头。因此，包括万科等国内房地产领军企业都将广州、珠江三角洲以及长江三角洲地区列入特别关注的重点区域，一些京派开发商也对广州摩拳擦掌。

　　而成都和重庆是近年最吸引开发商投资的二线城市，其魅力应该主要源于西部板块概念和较好的招商引资政策。而苏州、南京的吸引力则来源于其经济实力很强，购买力旺盛。且它们直接受惠于长江三角洲，尤其苏州吸引外资的实力非常强劲。加上两个城市的房改起步较晚，蓄积了厚积薄发之势，所以也被投资者所青睐。

　　“政策的看好、城市经济实力的增长、房地产业的健康发展，是南京、成都等城市吸引外来开发资本的条件”。一位地产分析人士说，现在福州无论从城市化发展的进程、政策的影响及房地产业的发展水平来看，房地产市场的前景和钱景都是相当乐观的，尤其是在万科等地产大鳄进入之后，福州极有可能成为全国第八个最吸引房地产投资的城市。

　　“这个地位将给福州带来更大的、实质意义上的贡献”，福州地产商郑先生说，虽然这几年来，福州房地产业的发展一直趋上，但整个市场处于“闭关自守”的状态，现在万科这些真正的地产大鳄来了，他们将带来领先的产品和技术，这对于推动福州房地产市场健康发展肯定是有积极向上的作用的，同时，也可以让福州的老百姓亲眼目睹到全国一流的真正先进的产品。

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