稍稍关注一下近来的楼市，您就会发现正有一场沸沸扬扬的“豪宅热”在福州上演。

　　“极品豪宅”、“滨江豪宅”、“至尊豪宅”等字眼充斥在福州各大平面媒体的房产广告中，个别楼盘干脆在案名上直接冠以“豪”来衬托项目的地位。根据记者对上周福州各主流平面媒体房产广告的粗略统计，约有95%的楼盘宣传广告用到了“豪宅”两字。有业内人士笑称，现在的福州楼市几乎到了无“豪”不成盘的局面，但能否在市场上叫好叫座，关键还在产品的营销升级和项目的创新运作。

　　【现象】房价攀升豪宅纷拥而现

　　豪宅为何能在福州楼市一统天下？豪宅的标准又是什么？一位地产专家告诉记者，福州今年之所以出现众多豪宅，主要原因是福州市去年规定只要面积在140平方米以上或价格在5500元/平方米以上的住宅就是高档住宅，业内人士据此就认为凡达到以上标准之一的住宅均可称之为“豪宅”。而现实的情况是，福州市区的平均房价已经突破了5500元/平方米的大关。根据福房指数统计数据，从2007年1月至4月，房价持续缓幅上涨，到5月份，虽然福州房价有所下跌，但是平均价格仍然保持在5767元/平方米，按这样的价格与高档住宅的标准相比较，福州楼市的确是豪宅的天下。

　　如果说复式房、平层大宅或者别墅等大面积住宅被称为豪宅尚在情理之中，而如今一些中小户型住宅也摇身一变，被开发商包装成精品小豪宅，则多少有点让人感到意外。

　　自去年下半年福州开始执行“90-70”政策之后，福州房地产市场的商品住宅供应结构今年年初即出现了微妙变动，90平方米左右的中小户型住宅在供应量和销售量上有了大幅提升。中小户型住宅在房地产市场中开发量的提高，本来让很多有购房需求但又不太富裕的消费者充满了期待，但人们迎来的不是“实惠”的房子，而是一批新“豪宅”。据记者了解，目前福州上市的中小户型住宅中，除极个别楼盘价格在5000元/平方米以下外，大部分的价格在5500元／平方米左右，个别地段较好的中小户型住宅的价格每平方米甚至达到了近万元。有业内人士告诉记者，由于中小户型的住宅面积小，因此开发商每平方米多加数百元，对总价的影响也不算太大，所以在福州房地产市场上，中小户型的单价甚至比大户型的单价更高。

　　【调查】“豪宅”之称已被滥用

　　虽然福州楼盘品质普遍提高，但业内人士仍然认为，现在开发商对豪宅名称的使用仍存在名不副实的情况。

　　一位业内人士告诉记者，有些开发商以为只要稀缺地段的房子就是豪宅，而在产品规划设计上却乏善可陈。比如，福州市中心某高档楼盘，拥有福州得天独厚的绝佳景观资源，但产品设计却是上世纪90年代中后期落后的理念，这样的房子徒有“豪宅”之名，却无“豪宅”之实。

　　还有些开发商在不适合建造豪宅的地段打造高品质产品。无论规划设计多么细致完善，但囿于地段的局限性，充其量只能成为大众高档物业，而成不了豪宅。福州市近年来在二、三类地段涌现出一批高品质住宅，但由于地段可塑性太小，周边居民购买力有限，开发商打造豪宅的概念几乎成了无源之水，得不到市场的认同。

　　将毛坯房称作“豪宅”是福州房地产市场的普遍现象，因为在绝大多数福州开发商眼中，毛坯房更符合消费者的需求。殊不知，在北京、上海等一线城市，精装修豪宅非常普遍，不少消费者正是冲着名家的装修设计而去。没有经典的设计、豪华的装修，豪宅如何显示它的豪华、尊贵？

　　“豪宅”为何会名不副实？业内人士认为，这缘于目前房地产市场还没有一个明确的豪宅定义，参照国外一种普遍的说法，豪宅是指一个社会的少数富裕阶层通过市场方式拥有稀缺的优质资源的一种居住状态。作为豪宅，必须具备以下几个要素：地段稀缺性、不可复制性、舒适性及豪华性。如果用这种豪宅的标准来衡量福州市的高价楼盘，会发现大多数自称豪宅的楼盘名不副实，售价、地段、楼盘品质、装修标准、配套设施等各个方面都与豪宅相差甚远，充其量只能称为高档楼盘。

　　豪宅作为房地产消费金字塔的顶端，不仅反映一个城市高端消费能力，也从侧面反映一个城市房地产的发达程度。对于福州这个现代化大都市而言，真正的豪宅有存在的市场，但福州从目前的高端市场迈向豪宅市场的专业化之路，并非只是价格的上升，靠的也非一朝一夕之功。

　　【分析】楼盘品质普遍提高

　　10年前，福州人在华林御景等一批楼盘上第一次听到了豪宅的名字；5年前，人们又在以融侨锦江为代表的一批楼盘上看到了更高标准的豪宅；而在今天的福州房地产市场上，堪比当年豪宅标准的楼盘比比皆是。

　　随着房价的攀升，开发商对于楼盘的品质和附加值日益重视，这令福州楼盘的开发水平普遍处于高位。一位地产人士告诉记者，10年前，福州商品房的价格不足2000元/平方米，当时以多层住宅为主，电梯房成为高档房甚至豪宅的代表。到了5年前，小高层、高层电梯房早已成为市场的主流，但大多数楼盘在景观、配套、户型等方面还有所欠缺，因此，像融侨锦江这种景观优美、配套完备、户型多样的楼盘自然成为当年楼市的代表。

　　到了今天，开发商们自觉地对楼盘的开发提出了更高的要求。业主们需要社会结构、居民生活、交往行为、文化观念等在一个小区内被完整地诠释出来，因此，这就要求开发商进行多层次的关注与探索由建筑引申出来的，如社区园林、配套、物业管理、社区文化等看得见或看不见的楼盘附加值。

　　这种认识使开发商在楼盘的景观、配套、户型设计等各方面竭尽所能，做到最好。就拿景观来说，许多开发商，如名城、融侨、海润、融信、中庚、金辉、阳光、泰禾、仁文、正祥等均请来国际一流的景观公司进行规划设计，在建造中，也都力图原汁原味地表现设计方案；在园林建设方面，不仅斥巨资引来名贵树种，而且在林木的配置上，也不再像过去那样只图入住的一时效果，而是更注重长效的美观实用；在配套上，开发商把商业、娱乐、交通配套皆当作己任，就拿名城和融信地产来说，为了使业主在家门口就能坐上公交车，开发商自掏腰包建公交站，而海润等开发商在会所等配套设施上的投入更是达到了数千万元……这种高投入的开发使福州楼盘品质普遍提高，其品质不输甚至超过了福州人印象中的豪宅标准。

　　【前景】高端产品应从量变到质变

　　福州房地产市场“逢盘必豪”的局面已引起许多开发商的反感和自省，不少开发商告诉记者，福州楼市的营销升级迫在眉睫，单纯地使用豪宅之名，令福州楼市同质化现象严重，各个楼盘的差异性也无法体现。

　　福建长滔建设开发有限公司陈先生告诉记者，过去在房地产广告中打上“豪宅”，的确可以起到吸引高端客户的作用，因为豪宅给人的感觉就是高端、高档、高贵，但当所有的楼盘均用上这个名称时，对楼盘目标客户的吸引力反而减少了。在这种情况下，作为开发商，就需要针对目标客户群来进行营销包装，比如说金桥·爱丁堡，因为它的客户群主要是内敛的高端人群，不喜张扬，对这样的客户来说，如果一味地打“豪宅”牌反而会适得其反。另一位开发商则明确地对记者表示，过多地使用豪宅，不仅没有提高楼盘的知名度，反而使楼盘的特性被埋没了，所以他们在后期的广告中将拿掉“豪宅”两字，更准确地定位楼盘的特性。

　　开发商们已经意识到，豪宅市场的形成绝非靠空洞的宣传口号和华而不实的炒作，它需要开发商摈弃旧的开发理念和急功近利的心态，全身心打造符合时代潮流的豪宅产品。业内人士认为，开发商营销包装意识的转变将会使福州高端住宅市场产生由量变到质变的转折。

　　“未来福州楼市将出现一批与豪宅之名相匹配的产品，它们的产品规划、设计、园林景观、装修标准、户型设计、配套设施都会匠心独运、卓尔不群”，一位开发商告诉记者，不仅如此，楼盘的营销推广也会更独具创意，更能体现与高档楼盘的差异性，可以最大限度地提升豪宅的品牌知名度。

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