核心提示

　　今年5月，福州394套限价房开始申购；8月，基准价为2036元/平方米的金山桔园二期经济适用房又将全面推出；另外，根据本报5月福房指数市场分析报告：5月，福州一手房市场呈价跌量升的态势，交易价格比上个月下降了525元/平方米。

　　综合这些消息不难看出，2006年一度火热的榕城楼市已经“消暑”，日趋理性。有人认为这是2006年以来政府频频打出的组合拳开始发挥功效的结果，然而，这种和谐局面的背后是由哪些因素撑起的？它能够继续保持下去吗？

　　【现象】理性回归涨势趋缓

　　今年上半年，福州楼市出现了理性的回归，“缓涨量升”成为了楼市动态的主旋律。

　　从福房指数可以看出，开春2月，由于市中心楼盘和北江滨楼盘等高档楼盘的集中上市，并成为交易的主要力量，因此福州整个楼市的价格被抬升。而之后的3月、4月、5月则明显呈现“缓涨量升”，尤其5月更是出现了“价跌量升”的局面。

　　3月，住宅价格均价从2月的5675元/平方米上涨到5859元/平方米，上涨了184元/平方米，涨幅为3.24%，与2月的14.58%涨幅相比降低了不少。而成交量则比2月增长了7.76万平方米，达到了37.45万平方米。

　　4月，福州楼市同去年同期相比上涨了8.91%，这是一年多以来首次上涨幅度低于9%，住宅均价从3月的5859元/平方米跌至5767元/平方米，下跌了92元/平方米，涨幅为-1.57%，比3月的3.24%涨幅又下降许多。成交量也下行至27.76万平方米，比3月下降了9.69万平方米，这与当月成交量主要集中在中小户型楼盘，面积多为90平方米以下有不小的关系。

　　5月，福州楼市与去年同期相比，年涨幅为6.58%，比4月实现了更大的突破。住宅价格为5242元/平方米，比4月下跌了525元/平方米，涨幅为-9.1%，成交量为33.22万平方米，这样的走势和该月金山板块楼盘的大幅放量不无关系。该月金山板块交易价格多集中在4020元／平方米左右，特别是创汇名居以2364元/平方米的低价和21.95%的交易量列居榜首，在很大程度上拉低了价格。

　　【探究】“组合拳”造就和谐楼市

　　急涨后回归理性

　　2006年，包括福州在内的二线城市迎来疯狂补涨的局面。2006年第一季度，福州市区商品房均价达每平方米4159元，比上年同期增20.73%；第二季度，福州以商品房价格上涨9.8%的涨幅，名列全国第四；第三季度，福州10%的涨幅也明显高于全国70个大中城市新建商品房销售价，同比上涨6.4%。11月，福州房价以10.4%的涨幅率全国之先，12月回落至全国第四，但涨幅仍高达9.8%。

　　业内人士江映辉表示，随着GDP的不断增长，房地产作为经济要素之一实现增长也无可厚非，但是长期高达10%左右的涨幅就不是正常的信号了，它必然会影响房地产行业正常、健康、持续发展。尽管如此，却也不能用行政力量“一刀切”地打压房价上涨，因为市场自身的调节效果要远远好于行政力量的干预。在江映辉看来，5%以内的涨幅都是正常合理的。除去市场调节的因素，国家采取了一系列宏观调控政策，更是在逐步朝控制房价的方向努力，包括福州在内的大中城市的房价上涨过快势头都将得到遏制。“因此，今年福州的房地产是在疯涨后回归理性的春天。”江映辉说道。

　　股市抢了楼市客源

　　进入2007年，中国股市牛气冲天，不少投资客迅速把投资方向由房产转向股市，这一特征在福州也表露无遗。福州大学房地产研究所所长王阿忠博士向记者表示，上调存贷款基准利率、上调存款准备金率这些宏观措施都给开发商带来巨大的资金压力，有些开发商打出降价优惠等促销方式想加快回笼资金，但是不少人还是把注意力集中在不断高攀的股市里。“随着目前股市的不断调整，受‘落袋为安’传统观念的影响，在股市获利的资金会返回楼市，并且会加快步伐。”王阿忠称。

　　土地推广郊区化

　　目前福州地块的现状是，市中心的土地越来越稀缺，仅有部分拆迁改造的地块放量市场，如茶亭街、鳌峰坊、城市东扩拆迁、三坊七巷改造搬迁等项目。而大部分拍卖地块都集中在和市中心有一定距离的次郊区地带，如金山、五四北等新区板块。从现实情况来看，位于市中心地段，优良、品质良好的楼盘一经投放市场，则平均房价会有较大幅度上升；若远郊的楼盘集中上市，又会拉低平均房价。当市中心无法提供开发土地，土地供应以近郊、远郊为主的时候，价格自然要下行。

　　记者从福州土地发展中心了解到，在2006年的福州土地拍卖和挂牌中，占据地块翘楚地位的非金山板块和五四北板块莫属。

　　2006年，福州共有16块1856.03亩的土地挂牌或拍卖。问鼎榜首的为金山板块，其次是五四北板块。金山板块有7块共1212.6亩土地出让，占出让土地的65.33%，而五四北板块有2块共306.01亩的土地出让，占总出让土地的16.49%。出让土地中百亩以上的共6块，其中金山5块、五四北1块。

　　由此可以肯定，当这些地块的住宅大批放量市场时，肯定对整体楼市的价格产生举足轻重的影响。

　　业内人士江映辉告诉记者，每年福州城区的计划土地供应大都在3000亩左右，但是实际有效供求只能达到80%左右。从目前土地供应来看，无论是市中心板块还是郊区板块，地价都出现了历史上的新高度；从长远来看，市中心地块日益稀缺，郊区的价格会逼近市中心的价格。因此，郊区地块只是短暂性地处于相对的低价位，郊区土地的供应是否长期对房价涨幅产生利好，还值得商榷。

　　保障房的示范效应

　　今年年初，金山桔园三期14.7万平方米的经济适用房，鹤林新城13万平方米和福湾新城31万平方米保障房，金色怡和园、金色康城二期两个项目28万平方米开始动工；5月，福州市394套限价房开始接受申购；6月，有关部门对外公布：将在下半年分3批共推出2200套经济适用房，目前这些房子均已进入上层建筑施工阶段，有望于明年上半年全部交付使用。这一系列的重拳出击，似乎在暗示今年是福州的政策执行年，政府会在房价方面加大作为。

　　“大量的保障性用房推向市面，对于整个房地产市场有巨大的影响。首先，它可以实实在在地分流一部分的购买人群；其二是随着政策房的大量放市，会有部分购买人群继续持观望的态度；第三，政策房会对商品房的价格起到一定程度的指导和约束作用。”王阿忠这样认为。

　　【观点】结构性调整是关键

　　“‘价跌量升’或‘缓涨量升’的局面继续保持的关键还是住房市场的结构性调整。”王阿忠认为，要解决结构性的矛盾，政府必须要加大有效的住房供给，如加大经济适用房建设、加大廉租房供应、推进限价房建设、规范市场提高闲置房的使用率，满足中低收入家庭的住房需求。只有政策性住宅的供应不断加大和落实，才能在市场中立足份额，享有越来越重要的话语权，真正实现通过市场和行政力量的合力来平稳房地产市场的发展。

　　一位开发商向记者表示，目前经济适用房、保障性住房的投入在市场上还是占据着很小的份额，政府首先要不断加大经济适用房、限价房、廉租房的供应以满足百姓需求，同时要保证楼盘质量优良，只有这样才能实现楼市的结构性调整，让房地产平稳运作。

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