福州大学房地产研究所

王阿忠博士 巫月娥 冯梅

海峡都市报《房产周刊》编辑部

 　　2006年，国家相关宏观调控政策不断出台，而2007年，各项政策逐步落实，宏观调控效应逐渐显现，房价增幅得到一定的控制。随着近期房地产市场秩序专项整治措施的推进及限价房的推出，福州楼市在更加有序协调发展的同时，也让中低收入者实现了“居者有其屋”的梦想。

　　指数分析福房指数增幅放缓

　　由表1可见，本月福房指数为129.36点，与上月的129.31点相比增加0.05点，月涨幅为0.04%，与上年同期相比年涨幅仅为6.58%。这是继上个月年涨幅低于9%的又一次突破，价格回落较为明显。由此可见，福房指数增长幅度步伐明显放慢。我们有理由相信，在政府调控引导和市场机制的双重作用下，市场供给结构性矛盾将会得到有效缓解，面向中低收入者的商品住房和保障用房将会得到有效供给，而中高收入者对市场价的中高端商品住宅的需求也会在市场供求关系机制下得到满足。保持经济社会和谐发展，调节住宅供给结构，稳定住房价格，让平民百姓也能买得起房子，有房可住将成为未来住宅市场健康发展的主旋律。

　　量价分析一手房价跌量升

　　从表2可以看出，本月福州一手房市场呈价跌量升的态势，交易均价为5242元/m2，比上个月下跌了525元/m2。根据分析，主要是由于占全市交易总量34.50%的金山板块本月的交易均价为4020元/m2,大大低于上个月份的5293元/m2。尽管均价下跌明显，但由于本月金山板块成交量的增加及户型面积为180m2以上成交量的增加本月成交量比上月增加了5.46万平方米，为33.22万平方米。

　　由图2也显示出，2007年福房成交量波动性强，本月成交量为33.22万平方米，比增-39%。较去年同期54.66万平方米的成交量有较大的差距，这说明五一黄金周购房热情不高，市场观望气氛浓厚。此外，由于目前股市红火，部分资金从楼市流向了股市。

　　板块分析交易均价多有下跌

　　根据表3数据显示，本月各大板块中，多数板块交易均价有所下降，其中最为突出的为金山板块，环比下跌24.05%，降幅最大。此外，在交易均价上涨的板块中，五四北板块的涨幅最为明显，相对上月16.40%的跌幅，本月转为上涨11.48%，结合前几个月该板块交易均价的涨跌情况，可以看出，五四北板块交易均价极不稳定，涨跌幅跳跃性明显。而从所有板块的涨跌幅数据来看，板块均价跌幅绝对量明显高于涨幅绝对量，这也是导致本月全市交易均价低于上月交易均价的主要原因。

　　[五四北板块]五四北板块5月份的交易均价为5351元/m2,与4月份的4800元/m2相比，有较大幅度的上涨,主要原因是：该板块楼盘———北尚本月的交易量占整个板块交易总量的67.97%,而上个月仅为17.51%,本月其交易均价为5734元/m2，高于五四北板块的整体均价。

　　[东区板块]东区板块5月份的交易均价为4393元/m2,明显低于4月份的4932元/m2,这是由于该板块中交易均价比较高的两个大盘———福晟钱隆首府和大景城本月的交易量明显低于上个月。

　　[金山板块]金山板块本月均价下跌的主要原因是：交易均价较低的楼盘———汇创名居本月的交易量较大，为21.95%，而其价格却仅为2364元/m2，拉低了板块整体的交易均价。

　　[北江滨板块]北江滨板块5月份的交易均价为8721元/m2，低于4月份的9274元/m2，这与融侨锦江G区占整个板块交易总量的比例从89.02%下降到83.70%有很大关系。

　　[西区板块]西区板块本月的交易均价为4776元/m2，低于4月份的4852元/m2，这是位于该板块的仁文·大儒世家本月的交易量比上月交易量增多的缘故。

　　[仓山板块]仓山板块本月的交易均价为5346元/m2，明显高于上个月的5085元/m2。主要原因是：该板块中两个交易均价高于5500元/m2的楼盘———金辉·莱茵城和欣隆盛世本月的交易量较上月均有所增加。

　　[市中心板块]市中心板块本月的均价为7329元/m2，高于上个月的7145元/m2。这是因为几个均价在7000元/m2的楼盘(如书香大第、福晟钱隆天下、群升国际2期等)本月的交易量比上个月均有所提高。

　　产品分析成交排行榜分析

　　从表4的数据显示，本月位居榜首的是棕榈泉国际花园，成交金额达到22165万元，成交套数为183套，均价为8127元/m2。不论从成交金额、成交面积还是从成交套数、成交均价来看，本月的棕榈泉国际花园都领先于上月位居榜首的书香大第，成交金额是它的2.21倍，成交套数较上月上涨幅度为59.13%。

　　值得关注的是，本月排名第三的金山板块的汇创名居二期，均价为2366元/m2，致使本月金山板块均价低于上月，也导致全市交易均价的回落。限价房的上市，表明了在政府的宏观调控下，住宅价格结构优化正在逐步进行，多元化的住宅将满足不同层次的购房需求。

　　中小户型交易占主导

　　从表5来看，这个月成交总套数为2801套，与上月相比，增加了266套，增幅达10.49%，而90平方米以下的户型的成交套数与上个月的956套相比，减少为846套，这也是导致本月90平方米以下的户型所占比例由上个月的37.7%跌落至30%的原因，另外，90平方米以下的成交金额也由原来的20.9%下降到19%。

　　根据数据分析，在绝对数上，90平方米以下户型的成交套数在排行上仍遥遥领先，120～150平方米的户型以成交763套位居第二，与上月相比稍有上涨，可是在成交金额上还是保持领先的优势。

　　从表6来看，本月成交面积的三大主力军分别处于3000元/m2以下、4000～5000元/m2和7000元/m2以上这三个价位段，其中处于3000元/m2以下和4000～5000元/m2成交价段的成交套数有较大幅度上扬，与此同时，本月中等价位的成交套数比重较上月而言也有所上涨。但与此相反的是，本月7000元/m2以上的成交套数和成交金额有一定幅度的下降，这是导致本月均价下降的原因之一。

　　二手需求日趋旺盛

　　根据建设部要求，各市、县房地产管理部门对房地产经纪机构将开展一次全面的清理整顿。相关宏观调控政策的执行，体现了政府加强对中介机构的管制力度，但同时也引发了市场的观望情绪，因此，受到各种原因的影响，二手房交易量较上月有一定萎缩，本月二手房交易量为47418万元，下跌了4.66%；交易均价上涨了75元/m2。

　　与房地产市场有关的政策和相关规定限制了市场上的投机行为，二手房价格平稳所形成的稳定市场局面将有助于二手房有效消费需求的回归。因此，从最近3个月一手新房与二手房的成交量来看，二手房成交量平均占一手新房成交量的58.33%，即二手房占市场总交易量的36.84%,由此来看，二手房市场还有较大的发展空间。

　　别墅成交量有所上扬

　　从表8的数据显示来看，5月份别墅的价格较上月有明显的上涨，由6417元/m2增加到7696元/m2，涨幅为19.93%。而4月份别墅的价格较3月份降了1564元/m2，减幅达到19.60%，仅两个月的时间，别墅的均价发生了不同方向的变动，且变动幅度较大。

　　从福州别墅价格走势图可以看出，2006年5月至2007年5月别墅价格上下波动较明显，由此可见，福州别墅价格较不稳定。而从上表别墅成交面积数据中可以看出，本月别墅成交面积较上月有明显的增加，尽管增加的绝对量不多，但是增幅竟达到153.54%，根据分析，五一黄金周期间，诸多存量的别墅项目推出市场，满足了不少购房者的需求，因此，本月别墅成交量有所增加。

　　热点分析政府首推限价房

　　5月，福州市首批限价房开始申购，虽然只有394套，但体现了政府对国家宏观调控的执行力开始凸现。此次限价房的申购对象必须已婚，且夫妻中的一方具有福州市五城区常住居民户口，限价房申购人在交房一年内必须入住，未在规定时间内入住，收回已售的住房，原价退还购房款，而购买该项目商品房住宅后5年内不得上市出售。由此可见，限价房的推出主要以解决本地居民的住房问题为主，“严进紧出”将成为限价房一个基本遵循的原则，从根本上避免违规购买、牟取不正当利益及投资炒房的行为。目前福州市14幅社会保障房项目建设用地已全部开工建设，预期将为市民提供近3万套保障房，其中，130万平方米社会保障房将于今年年底前交付使用，而另外125万平方米明年6月底前交付使用，这对稳定福州市房价将起到重要作用。

　　专项整治逐步落实

　　5月起，国家拉开了房地产市场秩序的专项整治工作的序幕，整治工作围绕着房地产开发和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部门展开，有关部门将对有投诉举报和检查中发现问题的项目或企业依法进行重点调查、审计和处理；检查房地产开发企业擅自改变项目立项和用地性质，违规转让存量土地、未批先建、少批多建，未经许可擅自预售，囤积房源、哄抬房价等情况；同时，还将检查房地产中介机构发布虚假信息、骗取中介费，利用执业便利炒卖房屋等违法违规行为。随着政府的专项检查逐步落实到位，房地产市场的秩序将逐步规范，一个健康、有序的房地产市场也将指日可待。

　　股市楼市相辅相成

　　红五月无法挡住股市的疯狂，“全民炒股”、“全民持股”的讨论不绝于耳，经济热点已从“谈房”转向了“论股”，福州全市商品住宅交易总量较去年出现了较大的回落，市场观望气氛浓厚。从宏观来看，整个社会的流动资金过剩，如此庞大的资金量，无论是楼市股市“跷跷板”的哪一方，都容纳不下，结果很有可能是两头一齐热。对于目前的中国来说，短期内股市持续火爆，在股市与楼市之间举棋不定的投资者明显减少，放弃购房计划的投资者纷纷走向股市，期望赚得盆满钵满，再回归楼市，必将促使一股新生购买力的诞生。相对股市来说，楼市投资风险较低，收益较稳定，相信不久以后，市场的观望气氛将被打破，而新的购房热潮也将到来。

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