现场 | “穿衣”御寒 郁亮如何过冬与迎春

观点地产网

2021-10-22 21:54

  • 在郁亮看来,行业冬天来了,首先要自己解决自己过冬问题,救人先要保证自己的安全。

    观点地产网 每年接近年尾的时间,万科总会举办一场业务交流会,谈谈行业的看法、谈谈自身的发展……

    因为疫情反复,今年地点定在了上海,与往年不一样的是,今年将过去拆分举办的各个区域交流会堆在了一块,10月22日至23日短短两天要举办三场交流会,来面对不同区域的媒体。

    而因为集中,往年例牌交流会后再晚宴的流程有所变化,也让郁亮提前接收到了外界最想了解的信息。所以未等询问,郁亮便主动开了口:“对行业的基本看法,可以概括为十六个字:尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会。”

    “今天有许多事大家都觉得看不清楚,也很迷茫,在这种情况下,我认为常识能发挥很大作用,帮助我们在迷茫中找到一些判断的依据。”提出这点,想来郁亮最重要的想法是不要迷恋过去。

    “很多人留恋房地产黄金时代,但过去行业也存在占用了过多金融资源、引发年轻人买房的焦虑和压力、房价走高导致人口和产业流出、按揭比例加大可能增加居民债务风险以及城市记忆留存等问题。”

    郁亮用简单的物极必反的道理,再次去强调在万科看来行业早就已经进入的新常态——2017年十九大报告明确“房住不炒”后,行业开始回归到民生行业。回归,则是方方面面都需要回归。

    “回归常态必有阵痛”,郁亮指出,回归必然带来金融行业减少金融资源在房地产行业的投入占比,对于开发商而言,最直接的表现就是缩表,而缩表就是要降债务、控杠杆以及去金融化。在此期间,资产端必然发生变化,投资、开工下降再叠加前期高地价拿地,将导致行业短期业绩受重大冲击。

    事实上,过去一段时间,从泰禾、华夏幸福、再到蓝光发展、恒大,阵痛的症状已经完成从显现到爆发的过程。房地产行业来到“至暗时刻”,已经成为行业公认的事实。

    房地产行业现在已是寒冬,郁亮在谈及人才流动问题时甚至调侃:“现在还有人加入地产行业吗?地产人才要转行,还有谁收留我们?还是好自为之吧,人才流动问题不是那么大。”

    “冬天都差不多,都冷,要御寒。”郁亮认为寒冬之下人人自危,抵御寒冷的办法也无非两种,一种是多穿点衣服,另外一个累一点,如跑步生产更多热,哪怕衣服少一点,也能扛得住。

    但也许是常年跑步,懂得寒风中跑步的艰辛,马拉松健将郁亮选择了给万科加衣服。

    据观点地产新媒体了解,万科留在手上的钱一年比一年多。自2019年之后,万科每一个季度的货币资金都处于同比增长状态,最新的数据(2021年半年),万科手上已经拿着1952.16亿元的货币资金。

    而跑步产热,也就是如今不少其他开发商所选择的加快周转、加快结转,以此来换取更好财务表现的做法,被万科所放弃。可见的数据是,万科毛利率不断在下降——同行都在通过大幅度增加营收来确保利润增长的时候,万科却出现了利润下滑。

    其中,在2021年上半年,万科营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元,同比下降11.7%。

    郁亮调侃起了自己:“别忘了,过去几年多少人骂我保守。”手中拿着这么多钱要怎么花?他表示万科仍在寻找机会,依然会把钱用在发展上。

    但这个发展以目前万科的表现而言,依旧处于保守阶段。郁亮指出,万科没有停止拿地,只是拿地的要求标准高了。“万科自己有投资标准,达到标准的就拿。现在来看投资标准有更高要求,要特别好的项目才拿。”

    机会是什么?收并购显然不是,因为在郁亮看来,行业冬天来了,首先要自己解决自己过冬问题,救人先要保证自己的安全。

    虽然郁亮仍希望对行业做贡献,“我们会积极地想方设法,在能力许可的情况下愿意做一些对行业有利的事情,如果给一些具体的机会,我们在市场化原则之下去考量。”

    换而言之,就是要达到投资标准。

    阵痛之后,仍有机会。

    “天下没有做完的生意,只有没做好的生意。”郁亮继续谈起对未来的看法,他没有在国内同行中找到参考案例,但他称看到了其他行业,看到了国外同行的答案,给了万科很大的启发。

    在同行中,郁亮提及,万科在黄金时代找到了“帕尔迪”(美国地产开发商),越上了千亿。“现在我们找到了'大和房建'(日本地产开发商),在缩表的时候行动比较坚决,如今已连续十余年位列世界五百强企业的300多名。”

    只要有成功经验可以参考,就已经给了郁亮信心,更何况在他看来,中国的房地产行业情况肯定比日本好,从城市和客户的需求维度来看,仍有很多机会。

    而这个寒冬,就是万科为春天做准备的时间。“在冬天要备受煎熬,能否熬下去,要看能不能在为春天做准备。”郁亮表示,具备活下去的能力,不是冬天过了奄奄一息。他强调,在冬天御寒的能力,首当其冲要寻找在下个春天,活得好,活得久的能力。

    可见的变化是,如今万科旗下万物云、商业、万纬物流、长租等多个板块发展已经逐渐成熟。其中万纬物流已经入驻46个城市,仓储规模超1100万平方米,仓储项目150个,冷链园区33个;泊寓目前已管理房间数20.07万,开业14.97万,平均出租率95%;万物云也分别在万科物业、万物梁行、万物云城三个板块提出30%以内、30%-60%以及大于60%的增速目标。

    其中以万物云为例,据其CEO朱保全介绍,万物云城在去年成立时给定了一个“小目标”: 计划三年内落地100个城市服务项目,目前已经签约了40个城市服务项目。“三年百'城'计划可以提前完成。”

    他预计,经过一年的发展,万物云今年的收入将同比增长37.4%到250亿元,利润达到20亿元左右。

    “物业、商业、物流、公寓等业务方面,已经找到一些模式,这些赛道已经够万科未来几年做的。”这些赛道,都可以被视作郁亮要走回春天所需要的创新点。

    但需要注意的是,万物云作为万科目前最拿得出手的业务之一,其利润规模可能仅有地产开发业务5%左右的水平。为什么会被视为走回春天所需的创新点?

    是因为在郁亮看来,这些都是能让万科开始在下个春天被需要。“城市需要我们做这些东西,我们也需要这点小钱,有点小钱我们就很满意。”逻辑要变化,从大钱到小钱,快钱到慢钱。

    郁亮强调一个理念,面对新业务,对钱衡量的标准不太一样,千万不要想着赚大钱,要赚小钱。“万科卖楼都是以万为单位,到物流公司都是以角为单位。万科有个项目叫一块钱项目,到了物流,要按分为单位。”言下之意,万科要更精细化。

    此外,万科亦为了能在未来被需求,一直努力在“讨好”年轻人,包括成立“筋厂”品牌等。而针对万科赚年轻人钱的想法,郁亮笑称:“年轻人钱难赚,因为钱少了,赚年轻人钱是为了以后赚他们钱。”

    撰文:廖尧    

    审校:刘满桃



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