恒裕入主华联控股在即 “汕尾首富”或完成闪电并购

观点地产网

2021-09-23 21:32

  • 恒裕集团的入主,拓展了外界对华联系的后续运营管理,包括治理结构、运营效率、融资通道乃至业务转型等方面的想象空间。

    观点地产网 潮汕商人龚俊龙已经非常接近实际控制一家房地产上市企业。

    根据9月22日华联控股发布公告,恒裕集团于9月18日与华侨城集团签署了《股权转让意向协议》,拟通过协议受让方式获取华侨城集团持有的华联发展集团有限公司(简称华联集团)12.0842%股权。

    待股权转让完成后,恒裕集团及一致行动人合计将持有华联集团67.0415%股权。公告称,根据华联集团公司章程及治理结构,恒裕集团及一致行动人将成为华联集团实际控制人,同时间接成为华联控股的实际控制人。

    对于华联控股而言,这场潜在的实控人易主已持续逾2年时间,中间夹杂着股东股权转让及监管层关注。它最早由私募机构金研资管于2019年7月发起控股型收购,而后因杭州锦江集团有限公司(简称锦江集团)及关联方未能履约,各方陷入股权转让纠纷案件的旋涡中。

    恒裕集团于去年10月左右开始正式介入,成功解决上述股权纠纷,并逐步持有华联集团54.9573%%股权。直至此番拟受让华侨城所持股权,恒裕的收并购也仅耗时不到一年。

    目前外界预计,恒裕的入局将使得华联控股迎来新格局。有分析认为,华联控股将获得恒裕地产业务注入,或者该上市公司中长期将退出地产、探索新产业。

    但华联控股方面对此仍保持谨慎。该公司高层回应观点地产新媒体时表示,按照监管部门对上市公司信批的要求,一切以公司公告信息为准。其同时提及,恒裕方面现在与大股东签订的仅是意向书,尚有不确定因素。

    闪电收购

    作为华联控股的大股东,华联集团早期是国资委公布的10家股权重组中央企业之一。因响应股权分置改革的政策,2005年华联集团约12.09%股权被划转至华侨城集团,据此后者成为第一大股东。

    此后华联集团股权经过一系列调整,逐渐形成以锦江集团、河南富鑫、华侨城集团、长安信托等十几家公司持股的股权分散型公司,长期处于无实际控制人的状态。这种股权结构,也降低了金研资本发起收购所遇到的阻力。

    金研资本成立于2017年,号称以推动上市公司转型升级为重点,其重点关注的领域主要集中在医疗健康、大消费、新一代信息技术等,较少涉足房地产。

    观点地产新媒体了解到,2019年1月,金研资本曾发布一份关于“控股型收购”的报告,探讨这种收购的必要性、流程及风险等内容。其同时表示,如果成功实施,不但能产生可观的经济效益,还会带来巨大的市场影响力。

    最终,华联控股成为这家私募机构锁定的估值低,并且可以通过产业链整合、管理提升等方式提升价值的标的。

    2019年7月29日,金研资本透过金研海盛、金研海蓝(统称杭州金研),以总价55亿元收购锦江集团、河南富鑫、长安信托合共持有的华联集团53.6866%股权。华联控股对此公告称,公司可能从无实控人变更为有实控人。

    按照当时的出价计算,华联集团总估值约为102.45亿元,被外界认为处于较高水平。而有数据显示,截止2017年底,华联集团资产规模近150亿元,净资产近74亿元,营业收入55亿元。

    但收购的实施过程遇阻,由于三家卖方公司未能履约,杭州金研于2020年7月提起诉讼,各方陷入法律纠纷之中。三个月后,金研资本将杭州金研63.57%股权转予深圳恒裕实业、恒裕资本,至今年1月初则完全退出该子公司。

    目前尚无资料显示,恒裕集团收购杭州金研的代价是多少。观点地产新媒体查询,在金研资本的官网上,恒裕集团已经出现在了其合作伙伴的名单上。

    从结果来看,恒裕集团介入后,杭州金研迅速协商撤回相关诉讼,并陆续收购锦江集团、长安信托等股东手中的股份。其中,包括约定以30亿元的总代价,收购锦江集团所持华联集团26.7552%股权,后者对应总估值升至112.13亿元。

    至7月29日,恒裕集团透过河南富鑫已正式持有华联集团53.6866%股权,加上6月份通过北京产权交易所摘牌中国纺织机械所持华联集团1.2707%股权,该公司累计持股54.9573%。

    由于持股未达2/3以上,恒裕集团仍未具有修改华联集团《公司章程》,以及实际控制董事会的权利。即便在公开回应时,该公司也未以“实控人”自居。

    这同样构成了龚俊龙继续寻求收购股权的直接原因。9月18日,恒裕与华侨城集团签订股权转让协议,公告并未披露具体金额,若参考锦江集团的出售价,此番交易或约在13.55亿元左右。

    华联控股高层对观点地产新媒体回应,上述协议披露是恒裕集团及一致行动人恒裕资本、金研海蓝、河南富鑫就相关事宜的函告,公司履行信披义务。

    但若交易达成,恒裕将增持华联集团12.0842%股权,总持股量约67.0415%,正式满足实控人所有条件。据此,恒裕集团也将透过华联集团,持有华联控股约33.2136%股权,成为这家上市房企的实际控制人。

    重组想象

    实际上,华联方面对于新股东的入主并未进行阻挠,各方的态度由此可见一番。

    在今年6月18日召开的年度股东会上,华联控股明确回应投资者,恒裕入主已基本成定局。企查查数据也显示,7月9日,恒裕集团、华联集团联合成立了深圳市恒裕深港投资发展有限公司。

    上述举动或同样表明,恒裕集团与华联原股东及管理层达成了一定程度上的共识,并非“门口的野蛮人”情形。毕竟,当下华联系已面临着新的转型考验,需要更多资本介入。

    华联集团最早由国家纺织工业部及18个省、市纺织厅局等21家股东单位共同发起设立,于1993年联合深宝恒等企业联合兴办深圳惠中化纤实业股份有限公司,后者次年登陆深交所,这也是“华联控股”的前身。

    1997年,中国服装总公司总经理董炳根调任华联集团总经理,推动了华联由单纯生产经营向“生产经营与资本经营结合”的转变。至今,上市公司华联控股的主业已从化纤业务,先后更迭为纺织服装、石化新材料,以及房地产开发和物业经营。

    而从实际经营状况看,华联控股发展总体较为平缓,2020年全年及2021年上半年,公司营业收入分别为27.05亿元、6.64亿元,主要项目包括深圳的华联城市全景、华联城市商务中心、华联南山A区三个旧改项目,以及杭州的钱塘公馆、时代大厦、全景天地项目。

    在券商的研报中,华联控股有着不错的估值。华泰证券估计,截止去年底,华联控股开发项目可售货值达277亿元,其中深圳南山A区旧改便占据161亿元。同时,该公司上半年现金+银行理财共计44.7亿元,相当于有息负债2.57倍,现金流相当充裕。

    但这种谨慎的发展策略一度引发投资者的抱怨。有投资者在互动平台表示,近期广宇发展置出了所有地产业务,反观华联控股,从6年前就提出转型,现在仍没有取得进展。

    对此,华联控股于2020年年报中曾指,公司目前正处于二次创业的“关键时期”,目前土地储备或项目不足以支撑持续发展,面临主业转型升级或产业转型等问题。

    如今恒裕集团的入主,拓展了外界对华联系的后续运营管理,包括治理结构、运营效率、融资通道乃至业务转型等方面的想象空间。

    一方面,龚俊龙曾被誉为“汕尾首富”,恒裕集团涵盖金融、矿山、酒店、贸易、商业、物管等领域,资产规模逾千亿;另一方面,恒裕集团截至2016年末土储逾500万平方米,在深圳及周边拥有40多个储备项目。

    恒裕在最新公告中亦指,在合法合规及政策允许的前提下,优先考虑上市公司及子公司的利益。其同时透露,可能会提议对上市公司业务模式、管理体制等进行合理、必要的调整。

    兴业证券认为,恒裕如果完成收购,华联控股的地产业务将与恒裕集团形成同业竞争。解决方法或者恒裕地产业务注入,或者华联控股中长期退出地产业务。

    但在国内严控房地产的政策环境下,注资将遇到相当大的困难。根据《上市公司重大资产重组管理办法》:上市公司自控制权发生变更之日起 36个月内,向收购人及其关联人购买资产规模较大构成重大资产重组。

    可供参考的案例是,汇通能源2019年1月实控人变更为绿都地产,至今年7月仍暂无资产重组相关计划。此外,上市房企的定增现阶段仍被监管层严格审核,包括绿地、中洲等数家房企先后终止了定增事项。

    撰文:钟凯    

    审校:劳蓉蓉



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