博鳌大讲堂 | 叶若舟:复星康养的十年践行

观点地产网

2021-09-17 16:56

  • 康养这个行当是不是只有养老地产这一个东西呢?我们这个行当现在处在整个行业发展怎样的阶段?

    叶若舟(复星康养集团执行总裁):刚才听了非常多的业内同事聊的相关的事情,我的理解是,今天下午我们讲的很多事情都是跟地产相关的配套的服务商的概念,中间有一些类似物业这种的,市面上已经比较成熟了,甚至已经有了碧桂园这种大型的上市公司,也有做联办的,还有资本市场非常关注的长租公寓这一块。整体来说康养对大家来讲可能是一个相对陌生的行当,人们往往提到康养,第一反应是说做养老地产的。

    整个康养这个行当是不是只有养老地产这一个东西呢?我们这个行当现在处在整个行业发展怎样的阶段?这是我今天想跟大家简单来汇报和分享的主题,所以我用了这样一个题目“云开待日出”,我在演讲的过程中来讲讲为什么我们认为康养这件事情是处在云开待日出的阶段。

    讲一些相对学术的事,什么时候开始康养能够快速的发展,我们对全球几个相关主要的国家康养的发展都做了基础的梳理,大的结论是,基本上只要在老年人占比超过10%,人均收入超过1万美元的时候,那个国家的康养市场就会进入到一个快速发展的时期。各个国家的情况都是类似的。

    中国在哪里?我们的七普数据出来了,今年全国平均的老龄化率13.5%,已经超过了10%,特别是在一些大型城市,比如说我生活的上海,有个别的区域老龄化率已经超过了30%,整个上海全市的平均值在20%左右,所以其实已经进入到一个深度老龄化的阶段。

    同时,我们的收入水平也已经超过了1万美元,但是七普数据还看到一个关键的数据,我们在快速滑向深度的老龄化,我们的老龄化趋势是在加速过程中的。所以我们估计到了2030年,也许全国的老龄化的比例要摸到17%到18%,这对我们来讲是一个非常快速的过程。

    在过程之中我们看到了什么?哪怕我们今天就站在2021年这个节点,我们也看到了大量的供给端的缺口,无论是根据国家的标准,每千人的床位数,还是根据我们在大中城市的实践,我们发现其实对于高端的涉及到健康管理的,无论是床位也好,场景也好,服务也好,有大量的服务的缺口。所以无论通过什么样的数据对比,我们都发现我们自己的床位缺口数都是在300、400万张。

    通过这几年的快速发展,我们预估从2022、2023年开始,整个市场的供应量就会超过做到10万亿的级别,是一个非常大的市场,对比现在房地产市场现在是17万亿平方米,对应的货值可能在20万亿左右,如果到两年之后,整个康养市场总额突破10万亿,那就说明是一个大的市场,正在汹涌地向我们涌来。

    跟大家分享两个案例,这两个案例引出我今天的问题,我尝试在最后回答这个问题。

    第一个是美国的市场的案例,美国的养老是做得很好的,有很多大型的集中式的养老社区,很类似于我们传统上理解的康养地产的概念,我们都是在城郊接合部,有大面积的土地,集中的入住、集中的老人管理,这是美国的情况。但是不要忘记,美国在这件事情上借助了很多金融资本的加持,特别是美国的REITs市场,他们借用了很多长期的基金的加持,促使他们在这方面迈了一步,中国的现状跟它有点类似的地方。

    我们的邻国日本在做什么?它完全是另外一个景象,因为土地面积的关系,人口密度的关系,没有地方给他们做这么大量的养老地产的开发,他们做的是什么事情?他们做了大量的入户的管理,做了非常多的居家上门的服务,同时日本政府也为了这样的特性,推出了他们的介护险,通过购买服务让这些服务到家到门。我们在中国也推出一些长护险,跟日本的介护险比较类似,长护险在我们国家有20多个地方落地,正在逐步的推广过程中。

    所以我的问题是,如果到最后,中国的大健康管理场景到底应该像美国这种大开大建的集中式管理,还是像日本这样入户上门服务的?这个问题我试着在最后给大家做一个解答。

    回顾一下复星为什么会干这个事。整个复星在做什么事?我们在大的投资机构的体系,都在为10亿中产阶级家庭提供各种各样场景的服务,我们从一个人的出生,到他的成长,到他的成年以后理财,到他的家庭出游等等,这是我们整个复星的愿景。

    这样的愿景之下我们也分了几个大的赛道,主要还是健康、快乐、富足,这几年因为新技术的产生,多出了一条制造的赛道,但是主要还是集中在前面三项。前面三项基本上就覆盖了我们日常生活的方方面面,有健康的,每个人都会有自己的生老病死的需求,有富足的,你一旦成长以后,有了家庭,都会有些理财方面的需求、财富增长的需求,最后还有快乐方面的需求,所以我们希望通过我们这样的投资,整个复星集团希望涵盖10亿家从家庭的组建,到亲子、而立之年,到最后银发,所有方方面面的场景。

    讲几个复星的特色,第一,我们有复星医药,复星医药下面有好几个大型的三甲医院,做得最出彩的就是佛山禅城的医院,一年营收20亿,在广东省三甲医院里面,我们是民营医院排名第一的。

    我们有亚特兰蒂斯酒店,在离我们这里不远的地方,在没有疫情的时候,我们一年的营收有13到14亿元人民币,这是海南省到目前为止运营最好的一个酒店。

    复星有自己的保险公司复星保德信,我们能通过保险公司给老人提供大量涉及健康管理的险种。

    刚才提到,我们有自己的医院,有我们自己可以承接老年人做康养旅居的酒店管理系统,以及我们有自己的保险公司,能够提供一系列相关的保单,整个这个产业的基因构成了我们复星做康养的基础,然后才有了康养集团这家专注于为中老年做全面大健康管理的企业。

    具体谈谈我们的康养。很早我们就开始做康养,这是复星的特色,我们有很多战略型的布局,2012、2013年的时候,我们就在上海实践了我们的第一个项目。但是前面这么多年我们在做什么呢?其实前面的很多年,我们主要在打磨我们自己内部的运营体系,如何做精细化的管理,如何提升客户对我们的满意度,如何把我们的坪效做到最高,这是我们一直心心念念没有放弃的事情,直到这两年,因为市场的发展,逐步的看到市场一点一点起来了,我们才加大了对外拓展和投资的步伐。

    截止到目前为止,我们整个管理规模已经有1万多张床位,有20几家机构,我们服务了非常多的人群,更关键的是,康养并不等于养老机构,我们传统的认为做康养就是做养老院的。其实我从来不这么认为,我从入职的第一天,我就觉得我们不仅仅是在养老机构。一个中老年从50岁左右,到他生命结束,到八九十岁这个阶段,其实它是有一系列的不同层级的跟随年龄变化的需求。五六十岁的年轻人,特别是像我母亲这种60多岁还在外面开车自驾的,她是不会想住养老院的,但是她有大量的精神上的需求,有社交、旅游的需求,等到她到了七八十岁了,身体机能慢慢衰退了,她想去住养老院了,等到80多岁,身体机能进一步筛间,他有康复护理的需求。所以这个大赛道远远不止是养老院一个平台,而是由多个品类构成的,这也是复星康养现在做的事情,我们有自己的康复护理类的机构星健,有我们的星堡,就是我们的养老院,同时也组建了我们的线上星享平台,主要是为中青年的老年人提供大量的精神属性的服务。

    我们为什么要做成一个金字塔形的服务系统呢?其实是为了我们自己能做到产业链的闭环。刚才长租公寓的好几位同事们讲到了获客难等等一系列的事情,同样的我们的康复护理院、养老机构同样要面对获客的事情,客人从那里来。客人就要从我们深入到社区的服务网点,深入到线上跟客户能发生互动的线上平台进行获客。同样的,很多物业公司会想到做一些涉及到大健康管理类的服务难点在哪里,没有相关的医疗资源,所以它提供不了特别成系统的医疗类的服务,所以为什么我们要做一个金字塔形的,如果我们有了自己的护理机构、养老机构,我们这里面相关的医疗人员、服务人员就可以下沉到社区,进行进一步的服务,这样才能实现我们的运营的闭环。

    所以像刚才提到的,我们现在已经基本上形成了自己的康复互利的派星健,我们的养老品牌星堡,以及社区运营的星享平台。在苏州我们有自己的康复院,宁波我们有护理院,这些都是已经开业的项目,另外我们也跟大量的医疗资源发生了联动,希望提高里面的医资水平。

    现在我们在全中国,北到北京,南到宁波已经布局了最高端的养老院星堡,它有一个特色,我们从2012年开始打磨到现在,我们认为在康养里面,在运营坪效上,我们是非常领先的,我们在上海的几个星堡全部已经进入到盈利状态。

    另外就是刚才提到的,关于关注在社区服务端的,我们有自己的小的品牌蜂领,还有我们的会员体系,这些都是介入社区,利用长护险等等手段,开展居家上门的未来服务。

    这些是我们的精细化管理的事情,都是我们从2012年开始累积到现在,每天给大家的服务。

    说说康养怎么往外进行合作跟拓展。我们内部其实一直在讨论,说康养是什么?康养本质上是一个运营的平台,刚才提到了,不管是康复护理类的,还是养老类的,我们本质上是一个运营的平台,但是同时如果想促进康养的快速发展,特别是康养在这个阶段,还是相对处于一个低坪效、长周期的情况下,我们要做什么事情?我们说我们的康养不光是运营平台,我们同时是一个资管平台,只有在运营平台和资管平台双加持的情况下,我们才能快速发展,把我们的康养试点能够铺出去。所以我们在想跟几个大的端口要打通,互相的合作和权益的共享。

    第一个关键点,我们要跟保险系进行合作,这是不可避免的一个问题,全球的康养类的项目都是势必要跟险资这种长期资金打通的,我们借助复星自己的保险公司,再借助这个保险公司向下延伸出去,跟各中小保险公司逐步形成联盟的机制,无论是合资公司的形式,还是资金的形式,我们可以快速进入康养类业务投资的过程里面去。现在随着地产的开发,我们真正已经进入到存量的时代,在大量的开发型的企业,或者国有企业,有大量的存量物业在他们手里面,这些物业能不能通过什么方式进入到我们的合作范围里面,所以我们现在无论是在To B端跟企业的合作,还是To G端跟政府的合作,我们都在不停地探索。

    举一个地产的例子,刚才有一位做酒店的朋友也提到了,其实我们现在开发商手里面有大量的自持型物业,有商场类的,还有自持指摘类的,其实所有的这些自持住宅类的,在我们的理解里面都是类长租公寓的形式,其实我们可以为这些类型的公寓提供大量的康养服务。同时我们也在推进跟中小保险机构形成联动基金的形式,去市面上购买一些资产,另外就是合作做存量的资产。

    回到前面的问题,我们中国做康养是做美国那种大康养,还是居家式的康养?我的回答不一定对,我只是讲我们目前梳理出来的形态,我觉得我们的形态可能介于大的社区和纯粹只有居家服务的中间,我们现在选取得9到15个重点的城市,这些城市都是我们有各种各样考量的范围,从人口的基数也好,从医生力量配比也好,我们选取这么几个重点发展的城市,我们设想在每个城市都要形成我们的金字塔形的运营体系,一到两个康复护理机构、3到5个集中式的养老机构,以及20个、30个深入到社区网点的服务式机构。这样可能才是我们未来康养想走的方向。

    跟康养合作之后,可能不仅仅是只有我们复星康养一家,在复星康养的背后有大量的复星系的企业在加持我们的工作,有刚才提到的复星医药,涉及到药品的分发、制造,所有三甲医院的连接,包括复星保德信提供的金融保险产品,甚至包括我们做的一些互联网医院,这些工作都是隐含在复星康养这个大型的服务体系之下的。

    最后分享我们自己对康养的理念。康养真的不是我们想象中的集中式的关在一起等死养老的感觉,我们希望中国的康养应该是给中国的中老年创造又一次生活的新场景。无论是在我们的机构里,还是在我们的服务半径,你要有新的社交的圈子,新的生活的技能,新的社交的平台,这是我们真正想去推进和做到的事情。

    最后以我们整个公司的理念来结束今天的演讲,我们说人生就是要不断地努力成长,在行业发展到今天,政策支持到今天,我们觉得云已开,我们要加快布局,等待日出的那一天。

    黎振伟:谢谢叶总,刚才您谈到复星10年的发展,不容易。当然开发商现在也不好做了,很多人都会瞄准康养这个赛道,你可以给准备进入这个赛道的开发商几条建议,什么能做,什么不能做,什么样的企业能做,什么样的企业不能做。

    叶若舟:我是从我个人的角度,因为我也是从一个地产人慢慢地演变到今天的,从我的角度,我觉得最后要做成这件事情,最关心的人应该是运营,我最害怕的是在开发商投资前说,我有钱能投出去,我的地产能卖回来一些利润,这个事情就成立了。但是从我们的角度,我们为什么要进存量的市场,而不是做增量的市场?全部是从运营的角度考虑的,所以对运营的理解越深,可能越能帮助大家把这件事情做好。

    黎振伟:不想做运营的开发商千万不要做,这是第一点。还有第二点吗?

    叶若舟:第二点就是得有战略的定力,你得真的想好,因为这的确是一个长线发展的事情,我相信真的要在1950年、1960年生的那些人老去的时候,那个市场爆发才会来临,所以要到2030年,这个市场才会爆发,还有7到10年的时间,能不能有好的战略定力做这件事情,这也是非常关键的。

    撰文:叶若舟    

    审校:劳蓉蓉



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