2月商办运营商发展报告·观点月度指数

观点指数 2月，刨去疫情影响，全国商办市场的开发和投资等各项数据明显向好，主要一二线城市的租金继续维持在稳定区间。此外，上海、北京等地的各种经济发展政策，对于主力租赁行业的发展有明显推动作用。

企业方面，今年以来，中海商业、合景悠活等为旗下项目引入不少优质租户，其中不乏世界五百强和具有较好发展前景的互联网企业，出租率方面维持在较优水平。

大宗交易在月内继续活跃，除北京、上海等地的物业外，发展前景较好的核心二线城市如南京也有物业成交，合作收购是当下的趋势之一。

企业新增租赁有助去化

中海商业月内旗下物业出租率保持在90%左右的水平。今年以来，中海商业的旗下项目继续与企业达成租赁合约，实现面积有效去化。

其中，位于上海、济南、太原等地的项目继续吸引主力租赁行业如金融、互联网企业的进驻。在实现去化的同时，中海商业的项目租赁结构进一步巩固，目前主要租户构成为世界五百强、独角兽企业以及知名央企、国企、民营企业。

数据来源：官微披露，观点指数整理

年初以来，合景悠活旗下项目在招商上也有所收获，位于广州和上海的多个写字楼项目吸引优质企业入驻，新增租户涵盖建筑、专业服务、金融、房地产等行业。据了解，目前合景悠活写字楼有三大产品线，分别为ifp合景国际金融广场、imp环球都会广场、icp环汇商业广场。

以上企业通过持续为旗下项目引入新租户，使得在管商办物业的出租率维持在稳定水平。换个角度来看，也同时在考验着商办运营商持续运营、做好管理和服务的能力。未来如何更好地形成企业集聚效应将是长期发展的方向。

本月表现不错的华润万象生活和陆家嘴商业，两者目前都有着数量庞大的在管商办物业，项目数量和面积规模在国内商办运营商中名列前茅，且都位于较为核心的一二线城市，占据优质区位。

城市布局上，不同于陆家嘴商业主要集中于上海和天津，华润万象生活布局更偏全国，目前在北京、上海、深圳、沈阳、成都等城市的核心地段都有落子。

此外，华润万象生活上市后还有不少的轻资产外拓项目，在管面积的增长速度有所加快，未来有望通过外拓更多高毛利项目，保障收入增长。

市场数据整体向好，政策利好商办发展

2月，疫情影响轻微，商办市场迎来明显增长。

项目新开工方面，截止2月录得的办公楼新开工面积累计值为452万平方米，累计增长48.8%；竣工方面，则录得439万平方米，累计增长10.5%，两项数据均明显改善。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

开发投资方面，截至2021年2月，办公楼开发投资累计值为675亿元，累计增长22.8%，于此同时，销售额累计值录得401亿元，累计增长33.4%。

以上四项办公楼的主要数据，增长为正数。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

整体而言，目前国内商办市场发展平稳，此前疫情对于开发端、投资和销售的影响已经基本消除。与此同时，月内有促进行业经济发展的政策出台，也为商办物业发展提供了很大机遇。

2021年，上海将聚焦推进城市数字化转型，加快打造具有世界影响力的国际数字之都。经济上，上海将加快发展在线新经济，聚焦智能工厂、工业互联网、电商平台等重点领域，布局一批在线新经济生态园，建设一批数字经济创新发展试验区。

而北京自贸试验区将与国家服务业扩大开放综合示范区进行“政策联动”，此举有利于北京金融业和科技产业的发展，租赁需求的释放将对商办市场带来利好，带来新一轮的发展支撑。

主要商办市场上，一二线城市本月的租金水平维持在相对稳定的水平。同比来看，一线城市北京、广州，二线城市杭州、重庆、西安的波动幅度较小，在0-5%的区间内。

数据来源：中国房价行情网，观点指数整理

在当下的后疫情时代，租金溢价能力较高的商办物业基本都具备优质软硬件配置，更受租赁企业和投资者的青睐。而以中小微企业租户为主的商办物业则面临着较大的退租风险，空置率也比较高。

大宗交易持续活跃，合作收购成趋势

月内，商办大宗交易市场继续活跃，房地产信托基金、房企等在北京、上海、南京等核心一二线城市进行项目交易，而合作收购是月内的趋势之一。

数据来源：公开资料，观点指数整理

本月，金茂、首开和高和资本联手收购北京启迪科技大厦D座。首开股份为北京首茂丰和13.5亿元的并购贷款提供担保，根据40%出资比例，提供不超过5.4亿元连带责任担保，用于收购北京火炬创新科技发展有限公司100%股权。

该公司持有北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦D座，该物业总建筑面积18.9万平方米，为中关村东部的地标性建筑。

收购完成后，首开、金茂、高和资本联手对启迪科技大厦D座进行改造升级，进一步实现其股权价值及资产增值目的，并在条件具备时选择整售或资产证券化等方式退出。

瑞安房地产与高富诺也于本月完成收购南京地标大厦南京国际金融中心，双方各持有50%股权。该项目总建筑面积为10.92万平方米，包括一座45层高的甲级办公大楼及一座7层高零售商场，以及278个地下停车位，该笔资产位于南京新街口中心商业区，是一个具有代表性的地标建筑。

从月内交易的项目来看，合作收购是趋势之一，由资本方和运营方结合，前者发挥资金优势，后者充分利用运营能力。

而收购物业后，主要的发展方式分为两种，一是继续运营，商办运营商可以通过收购优质物业，充分发挥资产管理能力，同时扩展管理商业组合。二是进行改造，实现资产增值，在能获得叫高回报时，选择合适时机出售，或者通过资产证券化形式退出。

此外，部分国内企业收购商办物业自用，作为运营中心和总部的案例也不少。月内，特步国际就拟以4.64亿元收购上海办公物业建立新运营中心，该物业位于上海市闵行区七宝镇，预计楼面面积约为10990平方米，特步拟将此用作集团的上海运营中心。