2月养老运营发展报告·观点月度指数

观点指数  2月份，4家大型连锁养老企业有积极动作，分别是以自建自营项目为主的重资产代表泰康之家和银城康养，以及采用公建民营、轻重并举的光大养老和九如城集团。

从逻辑上讲，轻资产运营有助于降低经营成本。一般轻资产模式中入住率达到50%便可实现盈亏平衡，而重资产项目则要达到75%-85%，可见成本管控上轻资产有利，但在项目实操上也很难轻易区分好坏对错。

毕竟，轻资产也不能保证盈利，而龙头重资产养老企业已经实现部分项目的收支平衡。

光大养老表现亮眼，泰康三亚项目开业

光大金夕延年在2020年9月实现江阴月城护理院开业后，今年2月份再度有新项目对外开放。新入市护理院为江阴利港光大金夕延年护理院，是金夕延年第5个护理院，现开放医疗床位80张。

光大金夕延年作为光大养老的品牌之一，起家于无锡，光大集团于2017年11月起参投，并于2019年6月完成控股收购，目前该品牌已扩展到江阴、启东和郑州。

泰康之家·三亚海棠湾度假村示范区于2月7日开放，总占地230亩，建筑面积约10万平方米。该项目由两期组成，本次开放的一期为专享产权式独栋酒店区，建筑面积约2万平方米。项目二期则为五星级康养特色度假村，建筑面积约8万平方米，预计2022年开业。

自此，泰康之家已有8个项目投入运营，分别位于北京、上海、广州、成都、苏州、武汉、杭州和三亚。

自2020年11月起便动作频频的九如城集团，今年2月再有新项目投入运营。该项目为九如城鸿山颐养中心，同样是典型的公建民营项目，由无锡市新吴区鸿山街道政府出资建造，九如城集团运营，项目占地面积3.67万平方米，建筑总面积4.40万平方米，主题建筑7栋，床位数946张。

另外，银城国际在2月公告，以3.35亿元收购南京养老公司剩余25%股权。目标公司为银城国际间接非全资附属公司，由银城国际的间接全资附属公司持有75%股权，主要为母公司开发养老住宅物业。

数据来源：企业官微，观点指数整理

银城目前布局有15个养老项目，其中14个位于南京，1个位于南通。南京14个项目中，位于鼓楼区的最多，有4个。

2月份有积极动作的4家企业，可简单分为重资产和轻资产两类别，并以此区分两种不同的经营策略。泰康和银城均为自建自营的重资产项目，而光大养老和九如城则是轻重结合，公建民营、自建自营、委托运营均有涵盖。

从逻辑上讲，轻资产运营能有效降低经营成本，对养老机构是有利的，但现时国内养老机构盈利模式并不确定，即使能够用轻资产降低成本，也不能保证获利，而重资产的泰康已有部分项目实现收支平衡。

产业模式，公建民营更易实现盈亏平衡

2月1日，国家发展改革委办公厅、民政部办公厅、国家卫生健康委办公厅三部门发布关于建立积极应对人口老龄化重点联系城市机制的通知。

通知提出，争取到2022年在全国发展一批创新活跃、经济社会发展与人口老龄化进程相适应的地区，培育一批带动性强、经济社会效益俱佳的健康养老产业集群，形成一批特色鲜明、行之有效的创新模式和典型经验，探索一批普遍适用、务实管用的应对人口老龄化政策举措。

目前，我国养老机构中社会力量占比已超50%，地产、保险、国资国企、运营类企业为主要参与方。

其中，房地产企业侧重开发养老住宅型项目，呈现“重地产、轻服务”的特征；保险机构具有资金和客源优势，主要通过自建高端大型养老社区服务高净值保险客群，但在营销和获客层面，因业务人员水平参差不齐，容易造成其他风险。

国资凭借资本实力和声誉优势，可通过设立养老产业基金等方式进行产业布局，具备扩张兼并的竞争优势，而且已建立起一定规模的养老业态。运营类企业，业务更加聚焦，在管理体系、养老理念方面具备经验，养老人才队伍建设上具备一定优势。

不过需要注意的是，四类企业并不是泾渭分明的状态，而是普遍存在交集，比如说光大养老拥有国资、保险、运营三种企业的特性。

光大养老背靠国资光大集团，拥有兼并扩张的资本优势，这也是光大养老目前主要的扩张模式。目前，光大养老三大主力品牌汇晨养老、百龄帮、金夕延年都是通过收购而来；光大集团旗下还拥有光大永明人寿，使得光大养老产业可以在产品销售上联动保险公司；另外，光大养老在三四线城市的铺开采用了公建民营方式去推进，降低运营成本。

在实务中，公建民营为国内主要的轻资产运营模式，企业通过公建方式参与前期装修及设施配置，筹备期较政府建设后移交更短。

以某拥有上市平台，并重点布局江浙沪的养老公司为例，盈亏平衡方面，重资产养老模式下养老院入住率需达到75%-85%才能实现盈亏平衡，一般轻资产模式入住率达到50%便可实现盈亏平衡，差别是显而易见的。

企业要实现长效经营必然要开源节流，目前养老行业尚未明确如何“开源”的情况下，以公建民营这种轻资产模式上阵，“节流”具备一定优势。