1月商办运营商发展报告·观点月度指数

观点指数 1月，全国商办市场稳中向好，去年市场持续复苏带来的积极影响仍在延续，主要一线城市的供求较为稳定。

整体而言，虽然2020年疫情导致较多项目推迟入市，今年将会有大量新增供应，但主力租赁行业如金融、科技、专业服务等发展前景较好，将有利于写字楼去化。

商办企业方面，大部分运营商月内并无新项目入市。但疫情后租赁企业对于物业的要求有所提高，商办运营们依然面临一定挑战。月内，重点企业主要采取提升软硬件实力，以及通过数字化手段助力租赁企业创收等方式，提升旗下项目的竞争力。

资产交易方面，一线城市依然是主要阵地，自用型买家在商办市场上继续活跃，市场传出险资收购上海商办资产作为办公自用，而金融街也在月内出售北京相关商办物业。

中海商业表现出色，部分企业积极外拓

中海商业月内依然表现出色，项目规模和布局都位居行业前列。入驻率方面，月内的整体入驻率依然维持在90%以上，居于行业前列。

另外华润万象生活，仅以上市前披露的招股书数据显示，其写字楼部分的项目数量已达73个，布局城市32个，目前还在不断的外拓扩张之中。

月内，其位于成都的物业公司成功入驻银川中环大厦，以全委物业服务形式展开长期合作，该项目是集精品商业与5A甲级写字楼为一体的城市商务综合体项目。

同为上市企业的合景悠活目前为数十个写字楼提供商业物业管理和运营服务，项目均位于一二线城市，主要集中于大湾区，区位较为优越，且具有较大发展潜力。

合景悠活预计2024年底之前将累计新开6个储备写字楼项目。除自持项目外，还将通过轻资产输出和第三方收购新增，预计合景悠活未来管理的写字楼项目数将会稳步增长。

以华润万象生活和合景悠活等为代表的商办运营商在上市后的发展步伐明显加快，除母公司项目外，轻资产输出成为目前重点。

此外，对比观点指数重点监测的商办运营商，可以发现各家的布局有所不同，大致可以分为布局全国和集中重点城市两种。除中海商业、华润万象生活、凯德集团等在全国有布局超过10个城市外，陆家嘴商业、嘉里建设等的布局城市个数均不超过10个。

具体到各个城市，北京、上海无疑是商办运营商布局的重点城市，但也可以看到，杭州、成都、武汉等重要二线城市的地位也在逐步提升，未来企业间的区域竞争将会加大。

市场活跃度上升，一线城市租金整体持稳

经过2020年以来的商业复苏，商办市场的发展趋势向好。

相关数据显示，2021年全国写字楼市场净吸纳量预计将突破500万平方米，同比增长60%。而在全国经济整体向好的趋势下，金融业、服务业和TMT等将继续成为写字楼租赁需求的主要来源。

数据来源：各市统计局，观点指数整理

以金融业为例，一线城市2020年的金融业增长值均实现较快增长。其中，北京和上海分别录得7188.0亿元和7166.26亿元，同比分别实现5.4%和8.4%的较大幅度上升。而广州和深圳虽然金融业增加值不及北京和上海，但增长幅度较大，分别为8.3%和9.1%。

这意味着一线城市金融业还有较大增长潜力，有望为写字楼市场带来更多的租赁需求。

供应方面，受疫情影响，2020年供应释放受压抑，预计2021年迎来新增供应高峰，全年新入市项目总量将达到960万平方米。

一线城市的新增供应增加体现最为明显，市场数据显示，1月广州写字楼市场有大量项目集中入市，供应量位居高位。市场成交虽然较去年末有所下跌，但整体热度延续，有不少大单成功交易，因此成交量并不低。

租金水平上，目前一线城市办公楼日租金已经基本趋稳，北上广深的情况基本不变，但同比下降幅度有所差异。其中，深圳下降幅度最大，超过12%，北京和广州下降幅度较小，均不超过4%。未来，随着新增供应入市，租金可能还会有所波动。

数据来源：中国房价行情网，观点指数整理

大宗交易层面，月内市场消息称，百年人寿以总价近22亿元收购上海星外滩5号楼。星外滩项目为多层建筑群，位于上海市虹口区北外滩滨江核心区域，而星外滩5号则位于杨树浦路128号-138号，总高约50米，由两栋对称的建筑组成。

上述交易项目将作为办公自用，也是险资在上海收购的另一商办物业。实际上，商办交易市场上，去年至今内资自用买家占据较大比例，按本月交易来看，这一趋势在今年有所延续。

物业服务升级成共识，需求变化考验企业能力

目前，商办运营商的重心除释放新项目入市外，更多聚集在了现有项目管理以及服务提升上，满足企业的新租赁需求成为未来方向。

近期，世茂股份旗下经营管理的写字楼，包括北京世茂大厦、上海世茂大厦、成都世茂大厦、厦门海峡世茂大厦、深圳前海世茂大厦、长沙世茂环球金融中心、南京雨花世茂智汇园和南京河西世茂智汇园等重点项目，参与健康安全评价。

疫情之下，租赁企业对于商办物业提出了更高要求，品质提升成为必然选择，而各类服务也成为企业租赁行为的重要影响因素之一。因此，世茂股份的动作是当下商办运营商努力提升商办物业软硬件的写照之一。

另一商办运营商越秀商投则重点打造平台“悦享会Yue+ Club”，该平台主要功能在于对接大数据、AI中台以及各大5G数据运营商，整合数据库、标签化及模型化功能平台，帮助企业实现数字化转型。

目前，该会员平台已整合一线城市CBD的写字楼企业会员超过1000家，2021年还将为楼宇生态圈引入更多强有力的IP资源，促成租户之间的战略合作，带动产业发展。

在当下商办物业的租赁竞争中，仅提供基本的传统写字楼服务已不能满足企业租赁需求，商办运营商需要适应需求变化，协助入驻企业创造商业价值，并且在此基础上持续吸引新客户，形成集聚效应，才能更好地实现发展。

另外，企业租赁模式上，不同类型企业有所差别。其中，国有企业偏好传统办公模式，而跨国公司和私人企业等则对办公空间的灵活组合更为青睐，并希望通过这种方式有效降低成本，同时也为员工提供自由空间。

对此，商办运营商需要准确把握，提供符合企业预期的服务。

此外，月内金融街宣布以15.75亿挂牌北京德胜国际中心部分物业，这也是自上月以来的第三次资产出售。2020年12月，金融街就解除了北京中信城B地块的合作协议，并出售金融街•万科丰科中心项目股权。

本次资产出售或为缓解融资新规“三条红线”带来的降负债压力，能回笼较大笔资金用于改善财务状况。

从近几月的交易情况来看，以金融街、绿地等为代表的商办运营商在资产交易市场上较为活跃。对于市场而言，商办物业的出售会让市场上出现更多优质资产，无疑是一次好的投资机会。

不过疫情之下，投资者对商办物业的抗风险能力要求有所提高，因此表现突出的优质物业成交可能性更大。