金钱昂贵,房企如何渡过融资关口?

观点地产网

2019-03-10 02:04

  • 时间对每个人都是平等的,而金钱则不然。越想借钱的人,钱越贵,不那么想借钱的人,钱反而便宜。

    2018年似乎还并没有走远,转眼间2019年却已过去了近5分之一。时间对每个人都是平等的,而金钱则不然。越想借钱的人,钱越贵,不那么想借钱的人,钱反而便宜。

    标普全球评级近期的一份报告显示,2019年全年房企的到期美元债规模为174亿美元。然而年初至今,中国内地房地产企业新发行美元债就已经超过了207亿美元,同比增长36%。这显然已经超出了偿还债券的资金需求,房企们似乎已经开始新一轮的扩表之战。

    不过,看似旺盛非凡的美元债市场中,春风得意的却只有大房企们。从2018年10月份以来,标普“BB-”及以上评级的融资成本,与“B+”及以下评级的融资成本之间的平均差距,已经从不足0.3%,扩大至2%。其中评级为“BBB+”的华润置地5年期票据利率为3.75%,而“B+”的当代置业1.5年票据利率高达15%。

    虽然在境内公开市场发行债券的成本,要比境外美元债低出一个档次,但开发商们仍然前赴后继的奔赴离岸市场。甚至年初至今房企发行的美元债金额折合人民币后,竟是境内债券金额的三倍有余。

    这显然不会是一个简单的算数问题,而所有房地产业内的工作者们,当然知道哪个贵哪个便宜。那么个中原因就在于,境内发行的人民币债券自2016年末开始,就被上交所和深交所限制,不得用来购买土地了。

    如果把房地产企业简化成一个工厂,那么土地就是原料,住宅就是产品。借来的钱不能用来买原料扩大再生产,那对这个工厂来说问题就比较严重了。但如果绕过国内交易所,转而面向国际投资者发债,得来的资金就自由得多了。

    虽然评级水平、发行成本、与国际市场的接洽程度、期限配置等等,也都是房企在融资中不得不考虑的问题。不过,这些对中小房企来说,能够闪转腾挪的空间并不大。相比于财大气粗的头部房企,手中现金并不充裕,经营状况也并不稳定的中小房企更迫切的想要补上到期债务的窟窿。

    而越是急切,说明经营状况越差,信用评级水平也就有走低的趋势,因而利率水平直线走高。自2019年初以来,标普、惠誉、穆迪已经下调了不下5家房企的信用评级水平,最低的一家甚至从“B+”直线下调至了“CCC+”。

    当然,对需要还债的企业来说,最重要的还是销售与回款。毕竟债券是需要自己的真金白银来偿还的,所以无论是营运模式、财务管理、商业模式还是品牌指标都是房企们不得不认真对待的问题。

    为此,观点地产机构旗下的观点指数研究院独立发布了2019中国房地产卓越100榜,旨在表彰这一年里在房地产界内具有卓越表现并引领行业风尚发展的标杆企业。

    本次榜单将从营运指标、财务指标、管理指标、商业模式、品牌指标、人气指数等多维度的测评体系去综合评选上榜企业。只有拥有无可替代的竞争力、拥有让资本市场青睐的表现力、拥有独占鳌头的销售案例、拥有卓越的企业管理之道、独特的经营模式或值得骄傲的企业品牌以及特别标志性产品才能登上年度中国房地产卓越100榜的舞台,面向全行业展示独具魅力的企业品牌和精神。

    唯有卓越的企业,才能在强强比拼中活下来并成为引领行业之先的标杆。只有最优秀的企业,才能登上我们卓越100的行列,成为行业典范与榜样!

    谁是卓越房企?所有期待尽在3月19日“2019观点年度论坛”现场隆重揭晓!

    议程安排

    3月19日 上午

    走进华润置地

    华润置地高层现场分享万象天地标杆经验,解密华润深耕拓展战略;参观华润置地城市展厅,探访万象天地,打卡诚品生活。

    3月19日 下午

    2019观点年度论坛

    主题:展望:重构未来

    观点铿锵行:股市与楼市

    分议题一:稳健货币基调下的金融和信贷

    分议题二:存量货币格局与房地产投融资

    分议题三:股市涨了 楼市的春天会来吗?

    宏观篇:经济与行业

    分议题一:稳中求进 经济变局中的地产新趋势

    分议题二:收敛聚焦“慢下来”的房地产企业

    分议题三:未来之问 “三稳”基调下的楼市

    发展篇:创新与未来

    分议题一:创新难局 增量开发与存量运营

    分议题二:资本助推 多元转型与产业未来

    分议题三:金融抉择 “去杠杆”下的融资

    2019中国房地产卓越100榜报告 发布

    3月19日 晚上

    2019中国房地产卓越100榜颁奖盛典

    盘点年度中国地产界最具有代表性的企业表现,寻找在这一年堪称为伟大(Great)的房地产企业、勇于追求光荣(Glory)的房地产企业、跻身于中国最优秀行列的地产企业群体(Group)

    2019观点年度论坛招待晚宴

    3月20日 上午

    走进星河产业集团

    星河产业集团常务副总裁、龙岗区政协常委陈忠先生以及总裁助理陈朝朝先生分享如何做产业运营及“产城融投”模式创新思路

    *更多信息将持续更新,敬请关注。

    撰文:原铭泽    

    审校:劳蓉蓉



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