2017中国房地产卓越100报告

观点地产网

2017-03-22 13:54

  • 时光流逝,历史将见证哪些企业会走得更远,哪些战略、哪些模式在市场整合的年代更加合适、更加优秀。

    前言

    卓越开启万亿时代

    2016年,中国房地产经历了充满变数与挑战的一年,在去库存与调控基调下景气度依然上升,行业在变革与转型中继续前行。顺势而为,抓住市场机遇,领先企业已经突破3000亿销售大关,2017年更将掀开万亿时代房地产新的篇章。

    并购整合、多元布局、跨界合作、模式创新等元素,成为了房企在激烈市场较量中的制胜法宝。企业间并购加速也表明房地产业的行业集中度大幅提升,而强者恒强、弱者淘汰的市场机制更是让房地产进入重新洗牌的阶段。

    时光流逝,历史将见证哪些企业会走得更远,哪些战略、哪些模式在市场整合的年代更加合适、更加优秀。

    观点指数继续联合众多研究机构、金融投行、房地产开发企业、投资机构及主流媒体,共同盘点当下中国房地产界最具有代表性的企业,寻找堪称伟大(Great)的房地产企业,勇于追求光荣(Glory)的房地产企业,所有可以跻身中国最优秀行列的房地产企业群体(Group),共同构建出专业和极具影响力的“2017中国房地产卓越100榜”。

    市场综述

    1、创纪录2016年:从2.4万亿到10万亿,用了不到十年时间完成

    2016年,中国经济和房地产的繁荣气象相辅相成,宽松货币政策和行业政策成为楼市一路走高的主要原因。

    这一年,房地产政策是从宽松到持续收紧的过程:上半年关键词为“去库存化、因城施策”,房地产投资回暖及商品房销售量价齐涨。下半年,随着热点城市房价地价快速上涨,政策开始分化,热点城市密集出台调控政策。同时,加强房地产长效机制建设,区域一体化、新型城镇化等继续推进,为房地产长期健康发展积极构建良好环境。

    从国家统计局公布的2016年全国房地产开发投资和销售情况可以清晰看见,上半年特别是5月份之前,房地产开发投资增速强势增长,商品房销售增速也是节节攀升。下半年,市场一路飞涨的局面开始转变,趋向稳中有降。

    2016年,全国房地产开发投资102581亿元,比上年名义增长6.9%(扣除价格因素实际增长7.5%),增速比1-11月份提高0.4个百分点。

    值得注意的是,商品房销售额达到117627亿元,同比增长34.8%,而且首次超过10万亿大关,创造了房地产行业的一个新纪录。

    对比2008年以来全国商品房销售金额、面积及增速,2016年度销售金额及销售面积增速之亮眼,仅次于2009年“四万亿”救市刺激政策出台之后的房地产大年。

    2008年,全国商品房销售金额仅为24071亿元,在这个数字基础上增长75.5%,比起在2015年87281亿元的基础上增长34.77%,显然很难相提并论。

    从2.4万亿到10万亿,中国房地产用不到十年的时间就已走完。

    根据历年销售金额及销售面积计算,我们可大致得到当年全国商品房销售均价数据。从表中可以看出,自2010年登上5000元每平方米门槛之后,全国商品房销售均价稳定在5000-6000元的时间长达三年。

    这三年正是2010年开启“史上最严厉”房地产调控之后的时期,房价也因此没有出现过快上涨的现象。2013年突破6000元门槛之后,又是连续三年的房价稳定期,直到2016年突破7000元关口。

    根据2016年中央经济工作会议确定的“建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,保持房地产市场稳定”最高层决策思路,可以预期,接下来的2017年,稳定仍然是最关键的。

    2、稳中求进2017年:房子是用来住的、不是用来炒的

    2016年,房地产成交量价齐涨的局面已经落定,但随着10月份开始全国二十多个重点城市出台房地产调控措施,楼市基调从“去库存”转向“抑泡沫”。

    全国房地产销售达到10万亿新高之后,房地产行业走势又将如何?从最高决策层传递出的信号我们可以发现,2017年房地产最关键的一个词已经明确——就是“稳定”。

    2016年12月中旬召开的中央经济工作会议,用了大量篇幅对2017年及更长期的房地产行业发展进行了战略性定位,包括因城施策,建立长效机制,限制投机性需求,增加土地供给,发展大都市圈等。

    中央经济工作会议公报明确,房地产行业要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

    大方向上,2017年房地产行业要防止大起大落,房子要回归居住属性,同时还要研究建立长效机制。

    结合中央经济工作会议之前召开的中央政治局会议精神,明确提出“稳中求进”的工作总基调,房地产方面的描述则是“加快研究建立符合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制”,可见,“平稳健康发展”或者说“稳定”就是2017年房地产的主基调。

    房地产政策方面,预计2017年仍将偏紧,或难有松动。从过往历史看,房地产调控持续时间基本都超过一年,至少上半年政策仍将持续收紧。

    另一方面,房地产长效机制的建立肯定不会一蹴而就,短期内仍然需要以政策调控为主,直至长效机制的逐渐出台。

    2月23日,国务新闻办公室举行房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会,住房和城乡建设部部长陈政高在会上表示,建立房地产的基础性制度和长效机制意义重大,现在具备了建立的条件。

    2月28日,中央财经领导小组第十五次会议中,国家主席习近平表示,要建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,充分考虑房地产市场特点,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

    从高层最新表态来看,房地产的基础性制度和长效机制的建立正在加速推进。

    3、分化的楼市:三四线城市去库存仍然任重道远

    2016年,中国房地产市场量价齐涨的局面并非全国步调一致,如果要用另外一个关键词来总结2016年楼市,“分化”或许比“量价齐涨”更加合适。

    国家统计局发布的《2016年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数》显示,北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、厦门、福州、武汉、合肥、郑州、无锡等为代表的一线及热点二线城市,12月房价同比涨幅仍然超过20%,最高的合肥、南京、厦门接近或超过40%。

    分化不仅发生在一二线城市之间,二三线城市之间的房价分化也在扩大,甚至部分二线城市房价猛烈上涨的同时,三四线城市房价始终处在微涨或者下跌的状况下。

    当然,除了城市房价的分化,房地产政策也执行的是“因城施策”,热点一二线城市限购限贷,三四线城市仍然鼓励“去库存”,这是2016年的楼市生态,而2017年相信也将持续。

    在这样的背景下,房地产企业如何适应分化的局面,跟随不同区域、不同城市调整企业的战略,就成为了生存与发展的关键。

    房地产库存方面,一二线城市经过近一年的去库存之后,基本可以说完成了任务,但是三四线城市仍然任重道远。

    住房和城乡建设部部长陈政高2月23日出席房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会时表示,2016年,房地产去库存取得初步成效,商品住宅待售面积2015年末是4.52亿平方米,2016年年末降到4.03亿平方米,下降11%。

    “2017年,要继续抓好三四线城市去库存,解决三四线城市库存过多的问题。”陈政高如是说。

    除了楼市分化,房地产企业的分化也异常明显,此部分内容将在报告后续榜单点评与分析内容中详细论述。

    4、狂飙的土地:地价上涨,是怎样的一种感受?

    与一二线房价量价齐涨相对应的是,土地市场价格也在持续上涨。

    “春江水暖鸭先知”,2016年初,对于行业形势最为敏感的一批房地产企业,策略也已经由扩张转向收敛,并持续回归一二线。大量的资本和企业涌向一二线核心城市,造成的结果就是争夺稀缺土地资源的状况日益激烈,而地价高企必然透支未来房价上升空间。

    国家统计局发布的数据显示,2016年,房地产开发企业土地购置面积22025万平方米,比上年下降3.4%,降幅比1-11月份收窄0.9个百分点;土地成交价款9129亿元,增长19.8%,增速回落1.6个百分点。

    从上述图表可以看出,虽然土地购置面积同比仍然在下降,但月均增速曲线则是一直在上涨。实际上,造成地价上涨的原因并不仅仅是在需求端。在供给端,一线和部分二线城市土地实际供给远小于供给规划。

    数据显示,2006-2010年16个代表性城市建设用地供给规模仅占供地计划的9%,2011-2014年建设用地供给规模仅占2011-2020年供地规划的8%。土地供给匮乏抬升了地价,地价上涨也会导致房价上涨。故此,中央经济工作会议针对供地特别提出,要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

    回顾2016年,可以说是中国房地产有史来地王最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率地块普遍出现在一二线城市,“地王”已经不再是新闻。

    据统计数据,南京、上海、杭州、苏州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元,从溢价率、楼面价方面来看,都超过了历史水平。

    以北京为例,北京土地整理储备中心数据显示,2016年平均楼面地价达37476.43元/平方米,同比上涨了298%,创历史新高。

    因为土地价格高涨,造成2016年房地产产品出现“豪宅化”和“高端化”现象,预计2017年将延续这种局面。

    榜单说明

    1、榜单如何产生?

    2017中国房地产卓越100榜由卓越100榜、上市企业30强(地产G30)、分榜单、区域榜及单项奖组成。

    筛选城市范围:中国大陆区域(含香港特别行政区、澳门特别行政区),主要覆盖面为“北上广深”四大一线城市,以及房地产发展活跃的二三线城市。

    企业甄选标准:2016年度在中国内地有项目运营的房地产开发企业、综合投资运营、建材配套等相关产业链企业。

    项目甄选标准:2016全年在售的各类房地产项目。口径统计时间:营运指标统一截取时间为2016年1月1日-12月31日;财务指标统一截取时间为2016年6月30日。

    数据获取方法:营运指标统一截取时间为2016年1月1日-12月31日;上市公司财务指标统一截取时间为2016年6月30日半年报,同时结合观点指数研究模型全年追踪的财务数据。

    品牌、管理及模式指标调研方法:采用问卷形式进行公开行业调查,同时结合观点指数研究模型获取的企业样本指标,公开问卷调查覆盖开发企业、金融投资机构、咨询策划及专业机构、传媒等。在调研过程中,部分企业要求数据不对外公布,评审委员会对此表示理解及尊重。

    观点地产新媒体向六万余家房地产开发企业、咨询策划机构、金融机构、媒体发出年度卓越100榜调查问卷,同步进行网络、微信投票,回收有效问卷12736份。

    调查问卷发放区域覆盖全国各地,发放对象包含开发企业、金融投资机构、咨询策划及专业机构、传媒等。

    研究数据系统:观点地产新媒体指数研究部门长期跟踪房地产企业表现、行业动态、经济走势,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。将实时、准确的数据与深度的分析相结合,采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计构建独特的观点指数数据分析模型体系。

    卓越100主榜单及上市企业30强(地产G30)如果出现相同分值,按照销售业绩降序排名。

    榜单产生过程:2017中国房地产卓越100榜(不包含区域榜)首先甄选1-12月销售业绩在30亿以上的186家首批企业名单,经过对企业性质、主营业务、数据调研及活跃度等进行分析,筛选并确认出1-12月销售业绩在40亿以上的149家企业首轮入围。

    入围的149家企业经过各项指标的综合筛选,最后分别入选各榜单。

    2、活动办法

    第一部分:活动邀请和申报资料(2016年11月1日至2017年2月28日)

    通过推选和企业申报的方式,参加企业填报各种基本资料和数据。

    第二部分:问卷调查阶段(2016年11月1日至2017年2月28日)

    观点地产新媒体向全国六万余家房地产开发企业、咨询策划机构、金融机构、媒体发出年度卓越100榜调查问卷,同步进行网络投票(www.guandian.cn)。

    第三部分:统计及评审阶段(2017年3月1日至3月20日)

    观点地产新媒体根据企业申报材料及问卷调查进行综合统计分析,根据各项指标的综合得分及单项指标得分产生2017中国房地产卓越100榜。

    第四部分:2017中国房地产卓越100榜发布(2017年3月22日)

    观点地产新媒体于2017年3月22日在“2017观点年度论坛”上进行“2017中国房地产卓越100榜”的榜单发布。

    通过研究、调查和考察候选企业的营运、品牌、管理、模式四大指标,我们获得了最终100家企业的卓越100榜排名,并撰写卓越100报告,希望能从数据的角度,以客观的态度,呈现最真实的企业研究和行业观察。

    榜单构成

    2017中国房地产卓越100榜由卓越100榜、上市企业30强(地产G30)、6个分榜单、4个单项奖及11个区域榜组成:

    2017中国房地产卓越100榜主榜单:

    2017中国房地产卓越100榜

    2017中国房地产上市企业30强(地产G30)

    2017中国房地产卓越100榜分榜单:

    2016中国房地产销售金额TPO100

    2017非内地房地产企业卓越榜

    2017中国房地产品牌价值卓越榜

    2017中国房地产管理与团队卓越榜

    2017中国房地产商业模式卓越榜

    2017中国房地产成长力卓越榜

    2017中国房地产卓越100榜单项奖:

    2017中国房地产商业模式年度大奖

    2017中国绿色地产年度企业

    2017中国房地产项目卓越榜

    2017中国房地产供应商厨电品牌卓越榜

    2017中国房地产卓越100榜区域榜:

    2017中国房地产卓越100榜上海区域综合实力10强

    2017中国房地产卓越100榜广州区域综合实力10强

    2017中国房地产卓越100榜深圳区域综合实力10强

    2017中国房地产卓越100榜杭州区域综合实力10强

    2017中国房地产卓越100榜南京区域综合实力10强

    2017中国房地产卓越100榜福州区域综合实力10强

    2017中国房地产卓越100榜厦门区域综合实力10强

    2017中国房地产卓越100榜重庆区域综合实力10强

    2017中国房地产卓越100榜成都区域综合实力10强

    2017中国房地产卓越100榜武汉区域综合实力10强

    2017中国房地产卓越100榜主榜单100家入榜企业是中国房地产卓越100榜的最重要部分。100家企业的评测指标则由营运、品牌、管理、商业模式四大体系构成,总分值100分,权重分别为营运指标55%、品牌指标15%、管理指标15%、商业模式15%,即分别为55分、15分、15分、15分。

    营运指标包含销售金额、销售面积、土地储备、总资产四个单项指标;品牌指标体系包含品牌熟知度、品牌认可度、社会贡献三个单项指标;管理指标体系包含团队组织与建设、管理模式、领导力与执行效率三个单项指标;商业模式指标体系包含产品的独特性、革新的生产方式、营销方式与组织、资金运用及融资四个单项指标。

    品牌指标包含品牌熟知度、品牌认可度、社会贡献三个单项指标,各占5%权重,即5分,总构成15分值。

    管理指标包含团队组织与建设、管理模式、领导力与执行效率三个单项指标,各占5%权重,即5分,总构成15分值。

    商业模式指标包含产品独特性、革新的生产方式、营销方式与组织、资金运用及融资四个单项指标。其中,产品独特性权重为4%、生产方式权重3%、营销方式与组织权重4%、资金运用及融资权重4%,即分别为4分、3分、4分、4分。

    卓越100榜榜单点评

    1、万科“五连冠”,前三强差距越来越小

    2016年,中国房地产行业最受瞩目的三家企业毫无疑问是万科、恒大、碧桂园。恒大在销售规模上成功超越万科,碧桂园再演“黑马”本色,三家企业以超3000亿的销售表现,将其他房企远远抛离。

    三家企业在卓越100榜的最终得分,是卓越100榜有史以来最接近的一次,分别为万科88.9分、碧桂园87.6分和恒大87.2分。万科仅在品牌指标方面有一些优势,领先恒大、碧桂园都是1分。

    这是中国房地产卓越100榜创立以来,万科连续第五年夺得第一。这五年来,万科的对手有中海、有保利、有绿地、有恒大,这些企业轮番向万科发起挑战,并逐渐攻下中国房地产这座“山头”。

    在恒大、碧桂园的强有力挑战下,已经很难预测2017年万科是否能继续坐稳第一的位置。万科仍然受到长达数年的“股权之争”事件影响,至今才看到尘埃落定的曙光;恒大、碧桂园情况较为相似,连续数年实现高速增长,在销售规模上已经追上万科,但综合各方面实力和表现,没有办法迅速超越底蕴深厚、连续多年稳居第一的万科。

    仅从销售规模而言,自从2005年万科超越合生创展成为行业第一以来,这十多年万科经历了与中海的“双子星”时代,经历了绿城以及融绿合并的挑战,经历了“绿万之争”,再到今天的“万恒碧”三强时代。虽然对手不断更换并越来越强大,但每一次万科仍然坐稳了中国房地产卓越100榜第一名的位置。

    这就给其他房企提出了一个难题:怎样才能彻底将万科“赶下王座”?——也许2018年的3月份,我们会有一个明确的答案。

    2、“万恒碧”三分天下,大房企市场占有率不断提升

    “分化”这个命题,在中国房地产卓越100榜报告中已经连续数年提及,但这里指的是企业之间的分化,而不是行业和城市的分化,虽然两者是相辅相成的关系。

    企业之间的分化,我们一般用两个关键词来描述,就是“强者恒强”和“大鱼吃小鱼”。

    从数据可以看出,万科、恒大、碧桂园三家2016年度销售收入合计10469.8亿元,占据2016年度中国房地产行业总体销售收入117627亿元的8.9%。过去两年,房企销售前三强的市场占有率分别是2015年7.94%和2014年8.08%,略有起伏。

    以此推算,2016中国房地产销售金额TOP10企业,销售规模之和为21969.89亿元,所占据的市场占有率为18.68%,较2015年和2014年分别高出1.11%和1.03%。总体而言,大企业市场占有率逐年攀升,符合“分化”这一市场趋势。

    在“去库存”语境下,越来越多房企涌向一线城市和热点二线城市,使得这些城市的房价与地价节节攀升,形成了越来越高的门槛,三四线则成为了“弃子”。这种分化的市场环境,造成的结果就是有资源、有能力、有规模、有策略、有野心的企业,才能如鱼得水般继续加速扩张。

    市场分化结果之一是导致企业分化,企业分化的结果之一就是行业进入“并购时代”。

    3、学步恒大、融创,阳光城220亿并购发力扩张

    随着“招拍挂”土地成本的快速上涨,对于不少房企而言,并购土地或项目无疑是加速扩张的最直接、有效方式之一。

    自从卓越100榜关注企业并购以来,我们过去耳熟能详的“并购能手”有恒大、融创、碧桂园等。2016年,行业并购形势出现了新的变化,也出现了新的“并购能手”——保利、中海、阳光城等。

    恒大和融创等企业的并购动作已经延续几年,行业内也已经非常熟悉,2017年令人瞩目的反而是闽系房企“黑马”阳光城。

    2016年8月,阳光城集团总裁张海民在博鳌房地产论坛上透露,阳光城于招拍挂和并购市场的投资比例为2:8。

    这是阳光城首次披露在并购市场的雄心,数据也能证明阳光城在并购行动上的表现:2016年1-6月,阳光城通过收购共计获得2个项目(19宗地块),股权收购价格33.71亿元,计容建面318.82万平方米。截至9月28日,阳光城再次通过公收购增添6个项目,成交总价为80.77亿元。

    11月,阳光城继续斥资105亿元收购物产中大集团旗下14个地产项目,使得年内并购支出总额超过200亿元。统计显示,买下物产中大地产业务是阳光城2016年第8次并购,前7次收购代价约115亿元,全年累计并购金额达约220亿元,并购项目涉及城市分别是广州、上海、杭州、苏州、厦门、福州、长沙、南昌、西安等。

    在阳光城大手笔并购背后,对比同期招拍挂的土地价格,综合计算拿地成本较低。

    4、央企重组大潮,从中海、保利到五矿地产的整合想象

    除了民企并购扩张,还有不得不提及的一个行业趋势,就是房地产央企的重组整合。

    2015是国企深化改革元年,2016年则是国企改革加速推进的一年,地产央企整合步伐明显加快。

    就这一年而言,房地产央企重组标志性事件有中海整合中信、保利并购中航;更早之前,还有招商蛇口以换股形式吸收合并招商地产再上市等。此外,五矿和中冶、中交、鲁能均启动了地产业务整合。

    经过近两年不断的努力,五矿集团地产业务在2016年实现了整合,一是采取了上市公司托管非上市业务的方式,将集团地产业务整合到了上市平台;二是完成了五矿建设更名为五矿地产,集团内部地产业务真正实现了一个团队、一个平台、一个品牌、一套体系的统一架构。

    在整合完成后,五矿地产规模扩张的步伐开始加快。据不完全统计,2016年下半年,五矿地产先后在香港、南京、佛山、广州等地斩获多宗地块。

    “过去我们也在跑,今年可以说是穿上跑鞋了,后面应该会跑得更快。”对于整合完成阶段性任务,五矿地产总经理何剑波这样表示。

    5、土地储备迈向“两亿时代”,稀缺资源更加抢手

    无论是“招拍挂”拿地还是并购重组,房地产企业最终寻求的目标都是土地储备。

    国家统计局数据显示,2016年,房地产开发企业土地购置面积22025万平方米,比上年下降3.4%,降幅继续收窄0.9个百分点;土地成交价款9129亿元,增长19.8%,增速回落1.6个百分点。

    具体来看,北京、上海、广州、深圳等为代表的一线以及热点二线城市土地市场,在“回归一二线”的行业趋势下,稀缺的土地资源更加抢手,地价、卖地收入屡创新高。

    从企业来看,有恒大、碧桂园、绿地三家企业土地储备超过1亿平方米,土地储备前十名企业之和为73635万平方米,比2015年的71297万平方米增加2338万平方米,增长率3.28%。

    三家“亿级”企业之下,还有16家企业土地储备超过3000万平方米。土储冠军恒大已经连续数年保持在1亿平方米之上,至今已接近2亿平方米大关。

    恒大过去两年销售业绩高歌猛进,2016年合约销售额更是达到行业第一的3733.7亿元,主要原因之一就是得益于庞大的土储规模及快周转模式。据恒大披露,截止到2016年11月30日估值日期,恒大地产及其附属公司在中国持作出售、自营、投资及发展中、未来发展等组别的物业共1393个,对应总市值8342亿元。

    庞大的货值所依靠的自然是庞大的土地储备,相对应的是,三家3000亿销售规模房企中,万科土地储备只有3582万平方米,远远低于恒大的18600万平方米和碧桂园的11073万平方米。这种差距最终会造成什么样的结果,也许只能等待时间来证明。

    虽然土地储备在营运指标中是作为参考指标,但是“面包”无论价钱几何,都需要足够的“面粉”才能制成。在面粉越来越贵的时候,想要获得更多,肯定需要付出更大的代价。

    6、前十企业面临洗牌,做大规模中也需兼顾利润

    2017中国房地产卓越100榜中,排行前十的企业与上一年度完全一样。其中排名变化较大的是碧桂园,从第六名升至第二名,重演成为千亿房企那一年的黑马轨迹。

    另外一个排名变化较大的则是万达商业,从第五降至第十,在金地、龙湖、华夏幸福等企业发力直追的背景下,下一年度掉出前十的可能性也比较大。

    数据显示,前十企业总得分是760.8分,占卓越100榜全部企业总分4220.7分的比例为18%。

    第四到第九名保利、绿地、中海、融创、华润置地、绿城排名变化不大,但是保利和绿地的得分与后面几家企业拉开了一定距离,不像第六到第十二名企业,得分差距只有5分左右,平均每一名分差不到一分。

    也就是说,这一批企业中,第六到第十二位排名很容易就会出现变化,因为相互之间非常接近。观察第11-20名,比较新的面孔是新城、旭辉和正荣,这三家企业在2016年都展现出了不错的实力,增长速度比较快。

    值得注意的是旭辉,2016年,旭辉实现销售金额530亿元,已经冲入第二阵营。2017年年初,旭辉提出五年内实现2000亿规模,2017年销售目标确定为650亿。

    基于这样的目标,旭辉继续维持大手笔拿地的节奏,但同时也没有随意抢地,而是规模与盈利兼顾。

    旭辉主席林中在2016年度业绩会上也表示,旭辉以利润为先,不参与规模和土储竞赛。2016年拿下的36个项目中,没有一块是地王。

    年报显示,2016年旭辉新增36个项目,应占权益土地成本为131亿元,与2015年持平,但平均收购成本由2015年的6680元/平方米下降至3700元/平方米。

    7、上市企业仍占主流,但资本市场钟声不再频繁敲响

    2017中国房地产卓越100榜入榜100家企业中,上市企业数量为64家,较上一年度有所减少。

    一方面原因是调整了统计口径,例如地产业务随集团整体上市,未分拆单独上市的,不计算为上市企业;另一方面原因,是出现了万达商业退市等现象。

    无论如何,上市企业仍然是卓越100榜的主流,这是近几年来都无法否认的现实。但值得注意的是,2016年度卓越100榜入榜企业中仅有一家新上市企业,同时有一家知名企业退市。

    资本市场对于房地产行业的态度似乎正在发生改变,更青睐于新的概念和业态。

    过去一年,房地产行业在资本市场中比较活跃的是物业和中介公司,其中标志性的事件是绿城服务7月份在香港联合交易所挂牌上市,以及协信、新城等企业分拆物业服务在新三板上市。

    年内实现地产主业IPO的企业仅有融信中国、佳源国际,其中佳源国际规模较小,未入选中国房地产卓越100榜。

    万达商业退市则是房地产企业在资本市场中寻求改变的一个标志性事件,与此相类似的还有恒大分拆地产业务回归A股借壳上市。

    万达商业A股上市计划也在进行之中,但似乎还看不到结束的时点。资料显示,中国证监会网站2016年11月25日发布的一份文件显示,万达商业、富力地产、金辉集团、碧桂园物业服务、首创置业等企业的IPO申请已通过发审会,获得受理。

    8、一线城市房企“一统天下”,热点二线阵营逐渐缩减

    2017年度中国房地产卓越100榜入榜100家企业中,总部位于“北上广深”一线城市的企业数量达到了78家,较2015年度的72家增长6家。毫无疑问,一线城市和重点二线城市的房地产企业做大做强的机会更多。

    除了四大一线城市,位于杭州、福州、厦门、武汉、合肥、郑州等热点二线城市的企业数量为11家,属于榜单中的第二阵营。

    位于成都、重庆、昆明、贵阳等西部重要城市的企业数量为7家,剩余3家企业则属于普通二线或其他三线城市。

    分区域计算,以北京为核心的华北区域入榜企业数量是25家,以上海为核心的华东区域企业数量为23家,以广州、深圳为核心的华南区域企业数量为30家,以厦门、福州为核心的东南区域企业数量为6家。

    值得注意的是,总部在福建的房地产企业数量逐年减少,原因是众所周知的,不少海西房企不断将总部迁往上海等一线城市,这也是一线城市房企数量逐年增加的一个主要原因。

    2016年,总部由福建迁往上海的代表性企业,包括有正荣、融信等。

    上市企业30强(地产G30)是中国房地产卓越100榜的源起,评选的是30家位于行业顶尖位置的房地产上市企业,他们是优秀房地产行业上市企业的代表。

    地产G30代表着:伟大(Great)的房地产企业、勇于追求光荣(Glory)的房地产企业以及跻身中国最优秀行列的地产企业群体(Group)。榜单的目标企业为在内地、香港及海外上市的中国大陆房地产企业。

    评测体系由营运、财务、品牌、管理、商业模式五大指标体系构成,分别占比25%、30%、15%、15%、15%,即25分、30分、15分、15分、15分。

    与往年相比,评测体系进行了一处调整,即营运指标占比由30%调低为25%,财务指标占比则调高至30%,强调的是规模化发展下的财务稳健与抗风险能力。

    财务指标是上市企业30强(地产G30)的关键指标,也是与卓越100榜主榜单的最大区别之处。故此,在上市企业30强(地产G30)中,营运指标占比权重由55%降低到25%,变化的权重空间形成财务指标,占比30%,品牌、管理、商业模式指标构成与权重与卓越100榜主榜单相同。

    财务指标体系包括资产负债率、毛利率、净利率、流动比率、速动比率、净资产收益率六个单项指标,所有单项指标的权重均调整为5%,即5分。

    为统一标准,2017中国房地产上市企业30强(地产G30)财务指标截取时间为2016年6月30日,同时结合观点指数研究模型全年追踪的财务数据。

    地产G30榜单点评

    1、稳健中海逆袭“万碧恒”,再度登顶地产G30

    2017中国房地产上市企业30强(地产G30)中,最令人意外的莫过于中海地产,凭借优异的财务指标表现,逆袭卓越100榜中原本遥遥领先的万科、碧桂园、恒大三家企业,成为榜单冠军。

    而且,这不是中海第一次依靠优异的财务指标得分赢得上市企业30强(地产G30)第一名:2013年度地产G30榜单,中海曾以0.5分的优势拉下万科,夺得桂冠。

    中海的财务表现一直稳健出色,这是行业内众所周知的事实。2016年中期报告显示,截止到6月30日,中海净利润同比增长20.6%,达到196.9亿港元,稳居行业第一;减去物业重估公允值带来的净利,仍是万科53.51亿元的两倍多。

    夺得2016年销售榜首的恒大,上半年归属公司股东净利润是20.17亿元,仅为中海的1/6;华润置地、碧桂园等上半年净利润也同样不到中海的一半。

    这仅仅是盈利方面的表现,在榜单中呈现的是毛利率、净利率、净资产收益率得分分别为3.8分、5分、5分。此外,中海资产负债率、流动比率、速动比率的评分均是满分5分,财务指标总得分为28.8分,远超第二名的23.6分。

    对于中海财务表现的详细点评,可在本报告“典型企业点评”部分《中海篇与众不同的净现金解读》中进一步了解。

    中海之外,卓越100榜前三强万科、碧桂园、恒大的排名也出现了变动,碧桂园财务指标得分17.3分,超过万科的13.8分和恒大的13.9分,使得上市企业30强(地产G30)总分达到74.9,位居第二。

    2、裸泳者的舞蹈,千亿企业财务表现普遍低迷

    财务指标权重的加强,进一步强调和要求新时期房地产企业在财务与抗风险方面的能力。

    “只有当大潮退去的时候,你才能知道谁在裸泳。”——巴菲特这句举世皆知的名言,在今天的中国房地产行业环境中仍然具备相当的现实意义。

    纵观财务指标得分,除了中海一枝独秀外,进入前10的千亿房企只有龙湖和华夏幸福两家。而得分最低的4家企业均为千亿甚至三千亿规模企业。得分最少10家企业中,有8家是千亿规模企业。

    这种现象值得行业深思,当企业在极速扩张并追逐规模的时候,如何保证盈利能力和抗风险能力?我们也不能不反思,当房地产行业地价不断上涨之时,拿地最多的规模企业,需要付出的代价和风险可能会最大化。

    值得注意的是,稳健的企业一如既往地表现稳健,例如龙湖地产。卓越100榜中排名第12的龙湖地产,在上市企业30强(地产G30)中一步跳入第6名,可见财务指标得分对其总分的影响。(关于龙湖地产的财务表现,详见本报告典型企业点评《龙湖篇盈利、规模与持有》)

    龙湖之外,华夏幸福地产G30排名也从卓越100榜中的13名上升至第10名,其财务指标得分则为21.3分,位居第7。(关于华夏幸福的财务表现,详见本报告典型企业点评《华夏幸福筹钱有术与盈利解谜》)

    3、中型房企选择题,如何兼顾规模与盈利?

    财务表现较为出色的规模扩张型房企中,值得注意的是几家中型房企:龙光、旭辉及合景泰富。龙光、合景泰富财务指标表现分别位居第2和第4,优秀的财务表现,似乎也是龙光携手合景泰富以总价168.55亿港元投得香港鸭脷洲地王的底气所在。

    特别是合景泰富,2016年全年销售业绩为223亿元,营运指标得分不高,在卓越100榜中排名第60位,但凭借高达22.9分的财务表现,进入上市企业30强(地产G30)第25名,跨越了数十家房企。

    毛利率和净利率是支撑合景泰富财务表现的最主要指标,均拿到了满分5分。其次是净资产收益率得分4.4分和资产负债率得分3.5分。

    2016年度,合景泰富在盈利表现如此突出的基础上,也没有原地踏步,而是大手笔拿地扩张。仅5-8月,合景泰富就投下约共130亿元购入8宗住宅地块。

    合景泰富主席孔健岷在8月份的中期业绩发布会上表示,公司对拿的地非常有信心,通过高速周转,地块预计将获得较高利润。

    旭辉比起合景泰富,虽然财务指标得分略低一些(21.1分),但是规模扩张的速度更快,2016年度已经达到530亿元的销售规模,拿地支出也更加大手笔。

    规模增长是旭辉当前最大的目标,为此在一定程度上牺牲盈利和安全似乎是理所当然的事情,毕竟大规模拿地需要支出大量现金。

    但正如旭辉主席林中所说,2016年拿下的36个项目中,没有一块是地王。旭辉还是要以利润为先,不参与规模和土储竞赛。

    中报显示,旭辉2016年中期毛利率由2015年24.1%的低点回升至27.07%,除了得益于产品溢价的提高,还得益于对土地成本的控制。

    对于规模,林中同样信心十足地表示,未来几年是旭辉持续、稳定、有质量的快速增长期,相信能够维持复合增长率比较高的水平,而且6000亿之前不可能碰到天花板。

    4、政策红利下,房企财务及抗风险能力有所好转

    分析上市企业30强(地产G30)财务指标中的资产负债率一项,30家房企平均值为73.96%,较2015年度的73.80%有微弱增长(2014年度:73.90%;2013年度:72.22%;2012年度:72.54%)。

    具体来看,30家企业中有9家资产负债率超过80%,最高为绿地集团的88.36%;处于70%-80%之间的企业数量有11家,60%-70%之间有9家,只有1家企业资产负债率在60%以下,为中海地产的51.11%。

    值得注意的是,上市企业30强(地产G30)中,资产负债率位居前10的企业,2016年度平均销售金额达到了1541.07亿元,这一数值在2015年度为973.45亿元。与此相对应的是,资产负债率最低的10家企业,2016年平均销售金额为742.35亿元(2015年度:532.52亿元)。

    由此可知,上市企业30强中,规模越大型的房企资产负债率偏高的几率越大。

    当然,仅用资产负债率作为考量房企财务安全和抗风险能力的指标并不合理,因此还需要观察流动比率及速动比率。

    数据显示,上市企业30强(地产G30)2016年度平均流动比率为1.78,较2015年度的1.66有较明显的好转,也是近几年来地产G30最好的流动比率表现(2014年度:1.67;2013年度:1.64;2012年度:1.61;2011年度:1.72)。

    30强企业中,有5家流动比率超过2.0的安全线,其中又有3家超过3.0(2015年度:2家;2014年度:5家;2013年度3家;2012年度2家;2011年度4家)。除此5家外,剩余25家企业流动比率水平都超过1.0,最低为新城控股的1.19。

    2015年度,仅有万达商业1家流动比率低于1.0,本年度万达商业退市后,30强企业流动比率均超过1.0。

    速动比率方面,30家上榜企业平均值为0.66,对比2015年度的平均值0.52,同样呈现大幅改善(2014年度:0.53;2013年度:0.51;2012年度:0.51;2010年度:0.60)。

    虽然仍然只有1家企业速动比率超过1.0的安全线,与上一年度持平(2014年度:0家;2013年度:1家),但是还有1家接近1.0,有4家位于0.80以上。速动比率最低企业为万科0.41,而2015年度有5家企业低于0.40的水平。

    毫无疑问,过去一年多流动性的开闸以及房企融资潮背景下,中国房地产企业的财务安全和抗风险能力开始修复,扭转了连续几年的低迷情况。但是,大潮已退,形势逆转。2017年,流动性已经不再是房企高歌猛进的催化剂,而是逐渐转变成为了绊马索。在行业、市场、政策环境面临转变之际,房企又将怎样应对?

    5、盈利能力加速下跌,未来能否重回增长?

    考量上市房企的财务指标,还包括重要的盈利能力,上市企业30强(地产G30)中,通过毛利率、净利率和净资产收益率三大指标来权衡企业的盈利能力。

    近年来,中国房地产行业盈利水平不断下降,已经是有目共睹的现象。历经多轮调控以及土地价格不断上升,行业平均利润水平一直在走低。上市企业30强(地产G30)数据显示,30家企业平均毛利率水平为26.26%,较2015年度的26.44%进一步下滑。从近5年房企毛利润水平曲线可以发现,这是一条越走越低的曲线(2014年度:31.8%;2013年度:32.04%;2012年度:39.54%;2011年度:42.73%)。

    其中,毛利率超过40%的企业有3家,最高为华夏幸福的45.28%;毛利率位于30%-40%的企业有5家(2015年度:7家);低于20%的企业有5家,没有毛利率低于10%的企业。

    毛利率最高的前10家企业,平均销售规模为845.8亿元,但是毛利率最低的10家企业,平均销售规模则上升为1456.66亿元。也就是说,销售规模越大的房企,盈利能力反而更低。

    再看净利率,30家房企录得平均净利率数值为12.9%,较2015年度的15.6%,少2.7个百分点,也比2014年度的13.16%更低。(2013年度:18.18%;2012年度:23.56%;2011年度:28.91%)

    五年时间,中国房地产上市企业30强(地产G30)的平均净利率水平从接近30%跌至10%左右,房企盈利能力日益低下。

    这30家企业中,只有1家企业净利率超过40%,30%-40%区间没有任何一家企业达到,20%-30%之间的企业数量也仅有5家;值得注意的是,净利率低于10%的企业数量占据一半,达到15家,甚至有1家低于1%。

    净资产收益率表现与毛利率、净利率的轨迹基本一样,统计显示,地产G30企业平均净资产收益率为4.19%,远低于2015年度的6.6%;对比2014年度的6.78%以及2013年度的7.65%,均呈现较大幅度回落。

    分区间来看,2017年度上市企业30强(地产G30)中,没有任何一家净资产收益率超过20%(2015年度:0家;2014年度:1家;2013年度:1家);10-20%之间的企业有1家(2015年度:4家;2014年度:3家;2013年度:6家);低于5%的企业有18家(2015年度:10家;2014年度:9家;2013年度:7家),有1家低于1%。

    2016年,中国房地产上市企业虽然财务表现及抗风险能力好转,但是盈利能力进一步加速下跌。对于所有企业来说,这是一个严峻的问题:是要规模还是要利润?在行业发展到如此艰难的环境下,未来如何寻找到新的利润增长点?

    或许这正是众多房企追求转型、跨界、多元化的原因之一。

    销售金额TOP100榜单点评

    销售乃企业的根本,从百亿到千亿再到三千亿,销售从来都是衡量一个企业成功与否的关键指标。2016年度中国房地产销售金额TOP100,旨在表彰那些在销售方面表现最出色的100家房地产企业。

    仅从销售金额数字而言,这100家企业是站在中国房地产行业最顶峰的企业群体,他们在中国房地产行业“去库存”黄金一年中表现最为出色。

    1、万科失冠,恒大上位,碧桂园如影随形

    2016年,房地产行业正式进入3000亿时代。回顾这一年走过的轨迹,万科高开低走,在年中开始受到股权之争等影响。

    从7月份开始,万科原本的巨大领先优势逐月缩小,并终于在9月被恒大超越。最后一个季度,万科重新发力,持续缩小了与恒大的差距,为年度销冠强行保留了悬念。

    如今答案揭晓,万科最终还是没有还清之前的“欠债”,在本年度被恒大正式超越,而恒大成为了中国房地产新的龙头与销冠。

    观察近三年来登顶的房企销售冠军可以发现,万科只有一年成功守擂,其中两年都被超越。除了2016年的恒大,另外一次就是2014年著名的“绿万之争”。

    对于曾经长期占据中国房地产龙头位置的万科而言,近年来受到了其他房企越来越直接的挑战,往后或许更难一枝独秀。

    另一方面,恒大并非就已坐稳,除了与万科的竞争之外,碧桂园也紧随两家企业之后进入3000亿级阵营业,没有让恒大、万科独秀于前。

    碧桂园似乎很擅长扮演“黑马”角色,不得不承认,从2015年的1402亿增长至3088.4亿,同比翻倍还有余的表现,确实能让行业看客们“尖叫”一番。

    2、千亿房企扩军,从7到12要经过多少年?

    对于很多房地产企业而言,“千亿”曾经是一个可望而不可即的梦想。自从2010年万科首次跨过千亿门槛之后(1081.6亿),“千亿”这个梦想就像“旧时王谢堂前燕,飞入寻常百姓家”,不再遥远。

    2012年,中国房地产达到千亿销售规模的企业扩大到3家(万科1412亿、绿地1078亿、保利1017亿),并在随后一年增长至7家(万科1709亿、绿地1625亿、万达1263亿、保利1253亿、中海1385亿港元、碧桂园1060亿、恒大1004亿)。

    从2013年到2015年,千亿房企连续三年保持7家数量,似乎增长乏力。直到2016年,创纪录的一年,千亿房企数量也增长至12家。

    融创中国、华夏幸福、绿城、华润置地、金地集团,在这一年“大鹏一日同风起,扶摇直上九万里”,成功跨过千亿门槛。中国房地产千亿房企从7家增长到12家。走完这一历程用了大概四年时间。

    新进的5家千亿房企,融创已经连续多年保持高速增长,以一线高端豪宅及并购扩张闻名于行业;华夏幸福产业新城一年签约超1000平方公里,足见其规模与格局;绿城连续错失九龙仓、融创之后,终于找到央企中交为依靠,通过并入代建销售金额,得以跻身千亿;华润置地以商业综合体奠定稳健基础,有母公司孵化模式支撑,终在上市20周年之际跨入千亿俱乐部;金地则是异军突起,并表金地商置及收购广电地产,意外提早一年跨线。

    3、行业集中度提升,万亿时代不再遥远

    2016年,“强者恒强”的行业格局已经深入人心,标杆房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局,持续扩大市场份额,行业集中度也在不断提升。

    分化格局之下,标杆房企再一次取得了耀眼无比的成绩:3家企业率先冲破三千亿销售业绩,千亿房企阵营扩军至12家,特别是500亿以上房企数量达到25家,其中龙湖、招商蛇口都有机会在新一年突破千亿销售门槛。

    分区间看,800亿以上1000以下企业数量为1家(龙湖地产881.4亿),与去年相同;700亿-800亿规模企业数量也是1家(招商蛇口739.34亿),较去年减少2家,因为去年700亿以上企业都已经成功跨过千亿。

    最值得关注的是600亿-700亿之间的企业数量,由2015年的2家增长至6家,分别是世茂房地产681.2亿、荣盛发展681亿、新城控股650.6亿、鲁能地产646.7亿、首开股份631.03亿、富力地产608.6亿。可见,后续房企已经开始发力,并有越来越多企业开始冲刺千亿。

    500亿-600亿级企业数量与去年相比也有较大增长,数量达到5家(旭辉集团530亿、雅居乐528.16亿、正荣集团504.1亿、远洋集团503.8亿、中南建设502亿)。

    对于规模化发展中的大部分房企而言,500亿是第一个门槛。截止到2016年,全行业已经有13家成功跨越,开始冲刺第二个门槛——1000亿。

    千亿房企数量继续增长的一幕将在随后几年陆续出现,下一个目标也许就是5000亿,甚至是万亿。

    4、高塔之下——底座坚实,撑起行业一片晴空

    500亿之下剩余企业数量为75家,销售总金额之和约1.97万亿,较前25家企业销售总额3.2万亿甚至还少1.2万亿。

    行业分化导致的企业分化,造成了这样一个“金字塔”式数据模型:越往顶端的企业数量越少,所占据的市场份额则越高;反之,越往底端的企业占据的市场份额越少,但企业数量越来越多,奠定坚实底座。

    300亿-500亿之间,本年度企业数量达到了24家,较2015年的13家有较大幅度增长。

    这一批企业是中国房地产中坚力量,只有形成了强大的后备力量和坚实的支柱,才能支撑起中国房地产企业群体不断发展壮大的强盛格局。

    300亿之下,曾经阻拦房企发展壮大态的百亿大关,似乎已不是门槛。

    据观点指数不完全统计,2016年中国房地产行业销售金额超过百亿的企业数量已达到131家,比2015年91家的数量,超出40家。

    这是一个房地产“大年”,接下来的2017年,在“稳定”为主基调下,房地产企业能够想象到的最好局面,就是在2016年成绩基础上,再度取得稳定增长。

    年度非内地房地产企业卓越榜,旨在表彰那些在中国内地取得突出成绩的港澳台及海外房地产企业。

    本榜单评测对象涉及所有在中国内地有开发、投资及项目运营的非内地房地产企业,评选参考指标包括业绩(销售金额及租金收入)、投资规模、进入城市与开发项目数量、土地储备等。

    入榜企业共10家,九龙仓连续第四年夺得榜首,截止2016年度末,九龙仓总资产为4438亿港元,其中内地投资物业为585亿港元,主要包括了成都国际金融中心、会德丰国际广场以及发展中的长沙和苏州的国金中心。

    2016年度,九龙仓内地发展物业销售增加21%至314亿港元,超出了年度目标的31%,收入也增加12%至306.75亿港元,营业盈利增加22%至51.33亿港元,分别占总销售金额和收入的78.5%和82.7%。

    位居第二的凯德集团在中国沉淀22载,成熟的资本运作和资产管理能力,为其在华业务扩张提供了最大的支撑,中国区已经与新加坡并列成为凯德集团的两大核心业务市场。

    2016年,凯德集团收入52.5亿新元,营业利润8.34亿新元,占整个税后利润的72%,同比增长27.8%,主要来源于中国的住宅和购物中心业绩增长。截止到2016年,凯德集团中国区物业资产达196亿新元,占凯德集团总资产的44%。

    恒隆地产继续赢得前三之位,2016年,恒隆地产内地物业租金收入为人民币34.16亿元,占公司总收入的比例接近52%。

    第四到第十名分别是新世界中国、长实地产、太古地产、新鸿基地产、恒基兆业、嘉里建设、吉宝置业,基本还是以港资企业为主。入榜企业中,只有凯德和吉宝属于新加坡资本企业。

    商业的竞争就是品牌之战,或以质量取胜,或以价值为先,而在这一年内谁的品牌闪闪发亮?

    2017中国房地产品牌价值卓越榜,旨在表彰那些在2016年度全力提升竞争力,营造出色品牌知名度、品牌美誉度和品牌忠诚度,并打造出优秀品牌价值的房地产企业。

    本榜单作为分榜单呈现,指标体系包含品牌熟知度、品牌认可度、社会公益三个单项指标。

    品牌价值卓越榜前三强企业分别是万科、恒大、碧桂园,前10企业都是行业内耳熟能详的品牌企业。毫无疑问,在熟知度、认可度方面,这些标杆企业赢得高票的几率更大。

    值得注意的金辉集团,品牌价值卓越榜中排在十多家标杆房企之后,位居14名,属于异军突起。

    1996年,闽商林定强先生在福建创立了金辉集团。彼时,中国房地产市场正处于蓬勃发展的起步阶段,富有生意头脑、奉行“爱拼才会赢”的闽商纷纷加入开发商大军阵营,林定强正是其中代表之一。

    从早期的金辉速度,到2004年走出福建、2009年迁入北京,再到2015年优步系、2016年铭著系横空出世,金辉走过了成长到成熟的20年。

    与大多数闽系房企到2015年之后才纷纷外迁上海不同,早在2009年,金辉就将总部搬进了北京,并正式确立全国化框架布局,进驻北京、上海两大一线城市。

    迁入北京后,金辉全国化布局速度开始加快,完成了东南部、长三角、环渤海、中西部四大区域的布局。截止到目前,金辉足迹遍及北京、上海、重庆、福州、西安、合肥、沈阳、南京、苏州、成都、杭州等17座核心城市,累计开发规模超过1300万平米,开发项目70多个,物业管理面积逾1000万平米。

    管理与团队本是一体,企业都由不同人群组成,现代企业管理应更注重于团队建设。2017年度中国房地产管理与团队卓越榜,旨在表彰那些在2016年度构建、培养、打造出一流团队,创造更多财富的优秀房地产公司。

    本榜单作为分榜单呈现,指标体系由团队建设、管理模式、领导力与执行效率三个单项指标构成,分值为5分、5分、5分。

    在榜单中,恒大、万科、碧桂园、龙湖得分相同,再按销售金额排序,恒大位居第一,万科跌入第二,碧桂园紧随在后。与进阶第四的龙湖同样值得关注的企业是海亮地产,在榜单中成功进入前10。

    过去一年,房地产市场此起彼伏,但细心的人或许会发现,多数房企都在想方设法造势的时候,海亮地产却谨慎地保持沉默。

    连续三年实现销售规模100%增长曾是海亮地产“黑马”角色的最好诠释,但市场的风云突变在行业内外引发了关于规模的重新思考,这家以“跑得快”著称的开发商也慢慢褪下曾经的市场标签,提出了规模发展后的新命题。

    对于一个能够自如地加速和认知市场的企业而言,其企业管理模式、团队建设、领导力、执行力等方面的能力,显然值得行业思考。

    什么样的方式更赚钱?成功如何更有保证?市场领跑者对商业模式有更独特的理解和构造。2017年度中国房地产商业模式卓越榜,评选的是那些在2016年度有着独特的商业模式,并在市场竞争中领跑的房地产企业。

    本榜单评选指标为产品的独特性、革新的生产方式、营销方式与组织、资金运用及融资四个单项指标,分值为4分、3分、4分、4分。

    榜单中领先的企业不再是“万恒碧”其中之一,而是龙湖地产。万科、碧桂园分列二三位。第四名同样有些意外,属于中国金茂,恒大则位居第五。

    所谓商业模式,其中指标之一就是产品的独特性。入榜企业中,除了标杆性房企,还有一些特别的企业值得关注。

    例如位居榜单第七名的中南置地,作为中南建设集团下属企业,其业务涉及地产、商业、物业、文教、产业园区、养生养老六大领域。

    中南置地现阶段重点打造5U+价值体系,将“互联网+”与地产结合,围绕健康、绿色、科技、品质、服务,形成系统化产品体系。

    在规模上,经过稳健快速的发展和扩张,中南置地2016年已经突破500亿门槛,并开始向千亿冲刺;在商业模式上,经过深入探索地产、商业、物业、文教、产业园区、养生养老等各种领先模式,中南置地已经成功入选2017中国房地产商业模式卓越榜第七位,赢得了未来发展的先机。

    与中南置地同样还值得注意的是,成长于西南区域成都的蓝光发展,正加速在地产主业层面的投资。2016年上半年,蓝光地产销售单价由2015年同期的7089元/平方米提升至9173元/平方米,上涨幅度达29.3%。隐藏在均价涨幅背后的,是蓝光近五年来产品战略的转型和升级。

    蓝光曾主打针对首置需求的“COCO系”,但步入2015年,为配合一二线及热点城市房地产市场的分化,其做出最重要的转变——产品研发重心聚焦到改善型产品,“公园系”和“雍锦系”两大产品线应运而生。

    以“雍锦系”为例,蓝光自成都雍锦阁入市一年多以来,累计在全国近10个城市实现产品复制,所到之处几乎赢得一致青睐。其中2016年12月,成都雍锦世家、苏州和雍锦园和南京公园1号在两天内销售额便达20亿元。

    这种新产品给蓝光带来了惊人的爆发力,观点指数统计数据显示,去年其销售金额为376亿元,同比大幅增长60%。

    除此之外,还有一家深耕于中部核心城市武汉的南国置业。

    作为央企电建地产旗下唯一商业地产开发与运营平台,南国置业运营模式为招商规划先于施工,租金商户先于销售,所有权经营权分离的统一运营模式。

    所有权与经营权分离,统一运营的模式确保商业地产在出售后仍然能够根据项目定位选择和持续优化商户组合和品种品类组合,符合商业的整体利益,同时有助于实现各种资源的重复利用、业主、商户及运营商的共赢,提高商业运营模式的可复制性。

    未来,南国置业将专注体验式、细分市场及家居产品线,如餐饮、儿童类(电建有中国儿童大学,专门研究儿童消费),专注公共空间及互动。

    说到产品特点,还有一个不得不提及企业是新鸥鹏集团。新鸥鹏的发展模式,是以专业的教育为核心竞争力,旗下拥有从小学、中学到大学的完整教育体系,通过教育与地产的结合,从而形成在教育地产领域的独特发展模式。

    经过二十多年发展,新鸥鹏明确了“以教育为主体,地产、金融为两翼”的战略,同时在“教育+”的核心指引之下,确定了“331”的战略布局。

    教育城及海外布局是新鸥鹏2016年里的重中之重,目前已推出了教育城3.0版本,即以“大社区+名校+教育综合体+教育产业”为模式的新鸥鹏教育城。

    海外扩张布局方面,新鸥鹏的方式有两个,一是直接在国外拿地开发核心产品教育城;二是在全球收购双语学校,采取收购兼并的方式进入国外市场。新鸥鹏海外市场的产品将和新鸥鹏国内已有学校进行互动,实现双向流通教育。

    成长力是企业成长状态和潜力的关键所在,不仅能反映企业现有状况,更能预示企业未来高度。2017年度中国房地产成长力卓越榜,旨在寻找和表彰那些持续创新、不懈努力、潜力无限,拥有美好现在与未来的房地产企业。

    本榜单去前三名分别为金地、碧桂园、招商蛇口。金地2016年属于交出了出色的成绩,作为老牌标杆性上市房企,金地没有掉队,而是奋起。碧桂园以让人“尖叫”的表现,成为了2016年以来房地产行业“三分天下”之一,并在2017年领先行业。

    招商蛇口重组整合之后,拥有深厚的底蕴和丰富的资源,并与时俱进,有望迅速冲进千亿房企阵营。

    2017中国房地产卓越100榜单项奖

    2017中国房地产商业模式年度大奖

    绿城房地产建设管理集团有限公司

    获奖词:代建4.0体系开创者,中国规模最大的代建管理集团,绿城管理以此入选“2017中国房地产商业模式年度大奖”。

    作为房地产开发代建4.0体系开创者,绿城管理集团的业务内容是“输出品牌,输出管理,输出团队,输出资源体系”,联动上下游产业链。

    作为绿城旗下的四大集团之一,绿城管理在过去一年不仅实现了销售的“跃进”,同时完成蓝城代建业务的融合,成为中国规模最大的代建集团。在整合了蓝城代建业务之后,绿城管理目前在可售金额3000亿元。

    通过“代建4.0”体系,绿城管理可以最大化整合全产业链优秀资源的基础上,以平台实现代建需求与资源的对接。在资本市场看来,绿城管理相当于是一个独角兽公司,这也意味着这家企业可以给资本市场讲很多故事。

    2017中国绿色地产年度企业

    广州市荔园置业发展集团有限公司

    获奖词:专注发展绿色地产,实行绿色科技差异化发展战略,荔园地产以此入选“2017中国绿色地产年度企业”。

    荔园地产集团创建于1998年,以绿色住宅、文化综合型人居社区为切入点,进入扩张的快车道。从2009年至今,荔园地产已完成布局珠三角及西南区域,2016年销售额比2015年翻了一倍。

    当前,中国绿色建筑产业有着很大的发展前景,但多数房企都只是将绿色地产当作一个营销的口号,能静下心来做绿色地产的开发商寥寥无几,所以荔园地产决定从绿色地产入手,通过绿色地产来提高自身的产品竞争力,助力荔园地产继续前行。

    2016年12月30日,荔园地产与广州三恒科技确定战略合作,正式宣布为其产品开发引入环保节能、绿色建筑的三恒系统。除了三恒系统,荔园地产还计划同步引入环保建材、自助洗车、雨水收集、生活垃圾自动处理、智能家居、智能物业等一系列绿色健康技术,打造绿色智慧住宅。

    借助绿色住宅和文化综合型人居社区的推动,进入新的一年,荔园地产已经慢慢走上快速扩张的道路。

    2017中国房地产项目卓越榜

    中骏·西山天璟

    获奖词:中骏置业“天”字系高端精品,融入北京悠久博大的地域文化,构造经典范本,中骏·西山天璟以此入选“2017中国房地产项目卓越榜”。

    中骏·西山天璟是中骏置业旗下高端“天”字系代表作,是继中骏·天宸亮相德胜门之后,落笔北京西山的又一高端精品。

    中骏置业将多年积淀的筑造资源,融入北京悠久博大的地域文化当中,同时也为企业高端产品系的构建创造了经典范本。中骏置业积淀多年的情怀和责任,也是打造北京西山“天”字系产品的信念和动力。

    中骏·西山天璟所在的三面环山、一面环水的天然环境,自然与人文景观交相呼应,不仅是北京最具宜居价值的区域,更是世界级湾区的理想环境。

    中骏将东意西境设计的极尽考究,融入园林与空间的每一个细节当中,将人们对家的眷恋,呈现在生活的每一天,将以西山文化为代表的中西美学艺术,日复一日深入到空间环境与精神涵养当中,成为当下时代西山区域的理想家园。

    2017中国房地产供应商厨电品牌卓越榜

    美的厨房电器

    获奖词:世界500强,“智慧家居+智能制造”战略下坚持创新变革,美的厨房电器以此入选“2017中国房地产供应商厨电品牌卓越榜”。

    美的厨房电器制造有限公司是美的日用家电集团下属专业生产和销售吸油烟机、灶具、消毒柜等厨房电器产品及提供最优秀的厨房生活解决方案供应商。在全球智能化发展的大势下,厨电市场正在迎来新一轮消费升级,智能厨电的前景广泛。

    2015年,美的集团展开“智慧家居+智能制造”的“双智”战略,开启自我变革。2016年和2017年,美的先后收购德国机器人制造商KUKA集团和以色列高新企业Servotronix。

    美的方面认为,促成这一系列并购的正是来自美的务求优化生活方式这一美好愿景,而这一愿景将率先在美的厨房电器方面落地。

    国内百强房地产企业中,包括万科、恒大、碧桂园、融创、万达、龙湖、富力、雅居乐、远洋等39家开发商在内,均与美的厨电形成了战略合作。2016年,美的厨电的销售规模已超190亿,成为美的集团旗下第二大事业部。

    2017中国房地产卓越100榜区域榜

    2017中国房地产卓越100榜北京区域综合实力10强

    对于诸多身处北京的房企而言,2016年终总结大概少不了“喜忧掺半”四个字。

    尽管“930”出台的房地产调控新政为楼市划定了一道分水岭,但在前三季度大量楼盘成交支撑下,2016年北京楼市仍然表现不俗。

    相关数据显示,2016年北京商品住宅(不含保障房和自住房)共实现成交11.51万套,比2015年的7.54万套增长达52.6%;成交金额4032.03亿元,比2015年的2462.06亿元增长63.7%。

    2016年,北京商品楼盘住宅成交均价为3.47万元/平方米,较2015年的2.96万元/平方米上涨了17.2%。这是北京房价自2012年探底之后,连续第4年出现上涨,也是连续第4年创造新高。

    土地市场方面,2016年北京公开土地市场共实现土地成交44宗(含3宗棚户区改造),相比去年减少66宗,也创造了自2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”之后的新低。44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米,同比减少37%、54%,土地出让金合计852.51亿元,同比减少62%。

    榜单方面,凭借强劲的销售、优秀的营运能力和强大的区域推动力,北京首开再次蝉联2017中国房地产卓越100榜北京区域综合实力10强冠军宝座。

    位居亚军的北京万科同样毫不逊色,销售金额再创新高,营运指标亦有不俗表现,在“城市配套服务商”定位下,公司多维度运用资源形成强大的区域推动力,连续两年位居2017中国房地产卓越100榜北京区域综合实力10强亚军席位。

    除北京万科之外,2017中国房地产卓越100榜北京区域综合实力10强亦是异军突起,如北京首创一举冲入第三,成功坐稳季军宝座。

    北京融创则凭借多个高端项目的热销进一步扎稳脚跟,从2015年的第八名上升到2016年的第四名。

    此外,北京龙湖、北京鲁能都凭借这一年在营运指标、区域推动力上的优秀表现最终顺利进入2016年度中国房地产卓越100榜北京区域综合实力10强,分列第五和第八席位。

    值得一提的是,2016年北京单城销售排行中,百亿阵营企业比2015年7家翻了一番,达到14家之多。保利、恒大、旭辉、绿地等4家企业虽然未能入榜,但亦成功跨入百亿俱乐部,进一步奠定了在北京的市场地位。

    2017中国房地产卓越100榜上海区域综合实力10强

    2016年上海房地产市场特点鲜明,如果用一个词来总结,那就是“跌宕起伏”。

    据网上房地产数据显示,2016年上海市商品住宅成交面积达1386.1万平方米,比2015年同期1500万平方米减少7.6%;成交均价为38840元/平方米,同比增长23.1%。

    受到政策收紧因素影响,10月-12月上海商品住宅成交面积大幅减少。据观点指数统计,第四季度累计成交面积125万平方米,仅占全年9%。12月单月,上海新建商品住宅成交面积64.9万平方米,同比下滑65.6%,这一数值也是5年来同期最低。

    这一年也是上海楼市调控最严的一年,2016年以来政策层层加码,目的在于明确“去杠杆”“抑泡沫”,防止房价过快上涨。

    土地市场同样经历了跌宕与起伏,上半年升温到增加供应,进而限制地价,资金监管提高拿地门槛,但是依然抵不住房企抢地的脚步。过去一年,活跃在上海土拍市场的新面孔包括碧桂园、融信、滨江、中骏等房企。

    从上海区域综合实力10强成绩单看,绿地以97分雄踞榜首,与排名第二的万科拉开了不少距离,其中绿地以超400亿的销售成绩获得营运指标的满分。

    2016全年,绿地上海销售额438亿元,这是首家房企单城销售破4字头,同时也意味着上海房企销售进入400亿时代。

    绿地与万科的差距越拉越大,可以预计在未来的一年里,万科想要追逐榜首,需要付出更多努力才能迎头赶上。

    从数据上看,TOP10分化越来越明显,第一梯队与第二梯队相差近10分。除了运营指标的差距外,主要是在于房企对城市的推动力得分较低。

    融创、旭辉、瑞安挤进前五,总分均超过80分。仔细看来,融创以运营指标优势排名第三;旭辉成为上海市场最大的黑马,首次进入上海区域综合实力10强。

    位于第三梯队的5家房企上海地产、仁恒、金地、长实、保利,分数差距只在伯仲之间。

    上海老牌房企上海地产集团依然坚挺,凭借单个项目的出色表现,在营运指标得分优势明显。由此可见,上海区域排行榜中竞争越来越激烈,一不小心就有可能被挤出榜单。

    其中,上海金地首次入榜,全年表现可圈可点,以78.5分站稳第八名;长实与保利是上海区域榜单上的常客,一直以稳定的表现赢得市场的认可。

    2017中国房地产卓越100榜广州区域综合实力10强

    2016年,广州房地产市场毫无疑问是个丰收年,新建商品住宅成交套数、成交面积、销售金额全部创下历史新高。

    数据显示,成交套数达127719套,同比上升38%,成交面积达1400万平方米,同比上升30%,成交金额达到2333亿元,均价同比去年涨幅约9.74%。

    在市场大涨的行情下,进入2017年度中国房地产卓越100榜广州区域综合实力10强的门槛也在提高,前七名房企销售金额都超过了百亿元。

    围绕着广州区域销售榜首之位的较量,保利和万科一直全力冲刺到了12月31日。最终,保利凭借签约销售金额优势赢得营运指标得分的领先,蝉联中国房地产卓越100榜广州区域综合实力10强榜首。

    最终,以广州为大本营的保利凭200.9亿元销售额赢得了这场较量,同时成为广州唯一一家签约销售金额超200亿元的房企。

    保利的卫冕很大程度上得益于深耕广州形成的多业态布局,2016年在售项目总数超过20个,且涵盖了住宅、商业、办公等多种产品。

    保利旗下位于海珠、天河、白云及荔湾区几大中心城区的保利天悦、保利金融大都汇、保利云禧、保利曼城、保利海德公馆等项目,贡献了近百亿销售金额。使得保利在销售夺冠的同时,营运指标及区域推动力均获得高分,分别为55分、42.5分。

    夺得广州区域综合实力10强榜眼的万科,依靠的则是住宅和商办产品综合发力,年内实现了170亿元的销售金额。

    万科旗下的商办项目万科云城公寓产品全年销售金额达27亿元,而住宅项目万科山景城则录得了超过40亿元销售金额。

    以“拥抱一二线”为布局方向的碧桂园,2016年首进广州中心城区的天河星作项目开售,并在增城、南沙等外围区域通过拿地、并购、合作等多种方式获取了多个项目,以快速销售获得了135.84亿销售金额,同时营运指标及区域推动力评分各为45分、41分,助其冲至广州区域综合实力10强第三。

    同样深耕多年,越秀地产近三年来在广州房地产市场中也占据重要地位。2016年140.3亿元的销售金额也是越秀收获的新高,由此获得45分的营运指标得分。

    前十榜单中,第五名珠光集团成为了引人注意的“新兵”,近年这一本土房企凭借旧改以及并购合作获得多个项目,帮助其实现业绩规模的快速增长。

    时值成立20周年,2016年珠光集团年初即举办了春季购房节,广州地区更是四大项目齐头并进。

    期内,珠光集团推出了位于荔湾、天河、从化的全新盘或者新品,包括珠光·御景壹号、珠光·新城御景、珠光·云岭湖、珠光·流溪御景、珠光·新城御景等,且产品涵盖刚需和改善性质的洋房、豪宅、别墅、公寓。

    鉴于此,2016年珠光集团于大本营广州的销售额一举冲至了110亿元。

    2017中国房地产卓越100榜深圳区域综合实力10强

    经历过去两年的繁荣发展,深圳房价持续上涨的势头惊人,至2016年9月逼近6万元/平方米历史新高点。因此,无论是“325新政”还是“104新政”,都明确表露顶层设计抑制房价过快上涨的意图。

    相比过去主要针对需求层面的调控,深圳2016年下半年推行的新政更为严厉,同时从需求和供给对房价进行把控。其中,将社保3年改5年,提高首付等举措再次为投资客设置障碍;供应方面则严查拿地资金,拿地模式改为“双限双竞”,试图降低土地金融风险,对土地成交价严格划线。

    调控组合拳下,深圳火热的楼市终于开始降温。统计数据显示,2016年深圳全是新建商品住宅成交套数4万套,成交面积417万平方米,同比分别下降39%、37%;由于开发商信心不足,期内新增供应仅434万平方米,同比下降37%,创历史新低。

    从成交均价看,全年房价同比上涨58.68%至5.3万元/平方米,这也是自2008年以来最大涨幅。过去两年,深圳房价自“2”字头升至“5”字头,高成本引发的“挤出效应”也带动了东莞、惠州、中山等周边城市的楼市发展。

    伴随着房价持续上涨,“新房豪宅化”成为当前深圳日益凸显的趋势之一。从2015年12月起,全市高品质住宅开始集中入市,并在2016年上半年达到高位。

    深圳楼市呈现出的高房价特点,使其依然是众多开发商心目中的“投资乐土”,土地市场依然备受关注。包括6月2日龙华上塘地块以5.68万元/平方米刷新全国单价地王纪录,8月底全球最大的展馆地块以总价310亿元出让,刷新全国地价纪录。

    企业方面,2017年度中国房地产卓越100榜深圳区域综合实力10强显示,行业集中度开始有所提高,入榜企业销售门槛也由60亿元提高至90亿元。

    万科在营运指标、区域推动力方面均保持较佳水平,以4分优势位列榜首。过去一年,尽管股权之争持续发酵,但万科城市配套服务服务转型并未停止,仅在深圳便陆续探索教育、公寓、工改及“轨道+物业”等模式。通过一系列并购、合作回归市中心的举措,保证其未来数年有充裕的销售货值。

    华润置地2016年新增罗湖、龙岗数个区域大型城市更新项目,开发领域从商住综合体跨界到产业园,进一步巩固城市运营商地位。凭借突出的区域推动力,华润置地位列深圳区域综合实力10强第二名。

    “资源为王”的发展逻辑在这份榜单上再次表现得淋漓尽致,与去年港铁位列第十名的情况不同,此次上榜的均是深圳本土企业。

    究其原因,一方面深圳本土企业长期深耕市场,掌握丰富资源,品牌影响力更大;另一方面,外地企业主要通过参与城市更新渠道介入深圳,项目前期推进耗时较长,短期内难以形成销售贡献。

    2017中国房地产卓越100榜杭州区域综合实力10强

    作为重点二线城市,在投资、自住需求同样旺盛的背景下,杭州在2016年迎来了成交的历史高峰。只过了半年时间,杭州就完成了2014年全年的销量;只用了不到9个月时间,就超出了2015年全年成交量。

    数据显示,2016年杭州全市新建商品房总成交228166套,首次迈过20万套大关,成交金额高达3597亿元,刷新年度成交纪录。

    成交火爆解决了杭城长久以来的库存难题,2016年杭州住宅库存实现“十连降”,截至12月末,住宅可售房源为66223套,可售面积为8641457平方米,去化周期较年初缩短超过一半。

    楼市热度也直接传导到了土地市场,2016年杭州一共诞生了36宗“地王”,并且不再局限主城区,萧山、余杭以及许多不被业内看好的边缘地区,都能拍出高价地,几乎每一个板块的楼面价都被刷新。

    在这一片大好的楼市中,当然不缺开发商业绩翻倍以及排行榜上的龙虎斗戏码。

    作为杭州市场的老大哥,绿城以314.7亿销售总额成功稳住了销冠之位,较2015年的205.71亿增长了109亿元,同时与万科、滨江拉开了近百亿的差距。

    不仅销售金额遥遥领先,绿城的区域推动力得分同样位居榜首。2016年是中交上位绿城第一大股东后进行“大刀霍斧”改革的一年,重组之后绿城所有业务统归旗下的四个子公司——绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇。

    业务厘清之后,负责房地产主业的绿城房产在管理运营上分工更加明晰,效率亦相应提高。在产品打造上,绿城也变得更加多元化,从原来的主要为富裕阶层建顶级住宅,转而为更多的白领阶层、知识阶层、中产阶层、城市精英盖房子,产品线的丰富直接给购房者提供了更多的选择。

    绿城轻松摘冠,但滨江为了守住榜眼之位与万科争得不可开交。最终两家企业在销售金额上打成平手,但凭借着良渚文化村的成功,万科在区域推动力上略胜一筹,以微弱优势击败滨江。

    被业内调侃为“新三甲”的融创成功收购融科、莱蒙等四个项目后,销售规模从2015年的54.51亿激增至157.3亿,排名也从第六升至第四。通过收购拿地也让杭州融创占据了一定的成本优势,营运指标更加优化。

    融创之外,另一个家被视为榜单搅局者的融信也不容忽视。凭蓝孔雀、学院府、杭州公馆三盘55亿的成交总额,融信成功跻身杭州排名前十。作为2016年在杭拿地数量最多的房企(10宗地),“激进”成为了融信的标签,斩获的土地推动了区域房价的上涨,但无疑也增加了一定风险。

    德信的表现是可圈可点,此前连续两年排在第九名,2016年连跳四级,位居第五,营运指标、区域推动力取得了不俗成绩。旭辉、保利、龙湖等各方面表现稳定,期待进一步提升。

    2017中国房地产卓越100榜南京区域综合实力10强

    2016年的南京楼市可以用“云霄飞车”来形容,跌宕起伏的成交曲线背后,是各路资本涌入下激发的楼市盛宴。

    市场需求的暴涨之下,南京2016年的房价也呈现向上的走势。国家统计局官方发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,从2015年3月份以来,南京房价环比已经连涨了21个月。虽然自2016年8月份房价涨幅开始连续收窄,并于11月份跌至0.2%的最低涨幅,但与此同时,南京市区的均价在过去一年里突破了2万元大关。

    大好的市场走势之下房企争相涌入,“高楼面价、高溢价率、高总价”成为2016年南京土地市场的一大特点。

    2016年诞生了88亿元总价地王,并且各板块最高楼面价几乎全部刷新,南京地市进入4万+时代。

    与此同时,南京全年土地出让金达到历史新高1629.74亿元,同比上涨110%,比2014年、2015年的土地出让金总和还要多出182.3亿元,仅次于苏州位列全国第二名,同时也成为2016年度全国九个达到千亿出让金的城市之一。

    水涨船高之下,南京房企在2016年的销售也可谓斩获颇丰:2016年南京区域房地产销售前十强总金额几近破千亿元,比上一年616亿元的数值上涨达60.4%。

    在销售金额不断创新高的同时,2017中国房地产卓越100榜南京区域综合实力10强也历经了新一轮洗牌,朗诗无疑是其中最耀眼的一匹“黑马”。

    自2014年开始,朗诗转向轻资产商业模式之后,通过小股操盘、合作开发、委托开发等方式快速地扩大企业版图,打造的一大批“朗诗出品”项目在2016年爆发出了极大能量,并以166.9亿元的销售额和在南京深耕的综合表现,成功夺得榜单桂冠。

    紧随朗诗的万科和保利是榜单的“老面孔”,这两个在南京备受关注的企业在2016年也交出了一张靓丽的成绩单,顺利进入南京区域百亿元阵营。综合各方指标评比之下,营运指标得分略胜一筹的保利,因为区域推动力的微小差距而位居第三,万科延续了一贯强劲的综合实力而夺得第二名。

    榜单的重新洗牌也成为了“不进则退”的注脚,即便再次获得87亿元销售额,南京世茂在营运指标上被甩下了一个段位,最终以86分的总得分下滑至第四位。此外,上一年度上榜的正荣集团和苏宁环球,未能搭上大好市场的快车,最终跌出了十强榜单。

    在榜单的新面孔中,南京弘阳作为区域老牌房企,凭借突破性的销售增长获得了不错的排名。招商、恒大以及中海也在南京争得了一席之地,分别以82.5、82和81的得分位列第七、第八和第九名。

    2017中国房地产卓越100榜福州区域综合实力10强

    作为热点二线城市,2016年福州房地产市场可谓量价齐升。

    福州房管局公布的数据显示,2016年全年,福州商品房累计销售面积1214.25万平方米,销售金额1385亿元,同比增长44.22%和46.2%;市区商品房销售面积449.46万平方米,销售金额712亿元,同比分别增长16.1%和26%。

    成交大热背景下,房价自然跟着水涨船高。国家统计局于2016年初披露的第一份70个大中城市房源销售价格变动情况就显示,福州一手房价已经实现了“八连涨”。2016年4月,福州房价完成了“十一连涨”,同时当月3.0%的涨幅也是福州一年来环比涨幅最高的一次。

    市场如此火热的同时,部分房企2016年销售数据较上年亦有着不小的涨幅。

    世纪金源集团2016年在福州的销售额达130亿元,较上年45.2亿元增长了187.6%;销售前三甲中另外两家分别为阳光城及融信,全年销售额为94.4亿元、75.33亿元,均高于上年销冠金额。资料显示,2015年福州销冠所录金额仅61.9亿元。

    进入“2017中国房地产卓越100榜福州区域综合实力10强”的企业,还有融侨、万科、泰禾、金辉、三盛、保利、首开。

    与上年相比,进入榜单的企业依然是本土房企或发家于福州的企业为多。其中以金辉为代表,这家2009年就已将总部搬至北京的企业,福州市场依然是其重点深耕的城市之一。

    2016年,金辉在福州的各项目均呈量价齐升态势,金辉优步大道首次开盘收金5.8亿元,十六山房叠拼产品则首开售罄,淮安半岛还创了福州别墅成交纪录……

    土地方面,金辉集团继续加码福州。2016年11月21日,以50.72亿连夺15、21号鼓楼义井区两幅地块,新增土地逾10万平方米。

    看好福州市场的并不止金辉一家,这从去年土地成交情况就可看出一斑。数据显示,2016年福州土地成交170宗,同比增长8.97%;土地成交面积833.89万平方米,同比增长9.28%;土地成交价款共441.42亿元,同比增长17.59%。

    值得注意的是,2015年上榜名单中,仅保利、万科两家为外地房企,本次榜单中还多了一家首开。或许接下来这一年,福州区域综合实力10强的竞位赛将更加精彩纷呈。

    2017中国房地产卓越100榜厦门区域综合实力10强

    作为核心二线城市代表的厦门,成为了直追北京、上海、深圳三大一线城市的“高价”市场。

    纵观2016年厦门房地产市场,呈现了年初冷淡、年中火热,年末降温的发展态势。数据显示,2016年全年厦门一手住宅成交了24113套,比2015年30188套少了6075套,下跌20.1%。其中,上半年成交15632套,占全年住宅成交量的64.83%。

    价格方面,1-10月厦门房价连续10个月环比上涨。

    及至11月,成交均价高达3.72万元/平方米。据机构实地调研数据,如只统计厦门岛内房价,新房和二手房价格均超过6万元/平方米。

    房价大涨的同时,地价也因为供应萎缩而“水涨船高”。

    据厦门市国土房管局公布,2016年供应并成交16宗商住用地,为近三年之最。16宗地合计收金476亿元,累计出让总面积80.7万平方米,占2016年经营性用地出让面积的6成。

    16宗商住用地刷出了7个地王,平均楼面地价同比上涨179%至28769元/平方米,扣除竞配建楼面价则高达31231元/平方米。

    但这并不影响房企进驻厦门的步伐,当年8月,融创以总价30.76亿元、楼面价37512元/平方米,拿下翔安2016XP06地块,实现首进厦门市场。

    2017年度中国房地产卓越100榜厦门区域综合实力10强榜单中,厦门本地房企占据了6席。

    国贸以95分的综合得分,由上一年第四名逆袭夺得冠军之位。2016年,国贸旗下国贸天悦、国贸金融中心、国贸商城同悦等多个项目热销,这也是其营运指标拿下满分的关键。

    上一年冠军建发本次滑落至亚军,建发的综合得分跟国贸一致,只是销售金额相差了0.62亿元。

    外来房企中成功上榜的是龙湖、世茂、万科和保利四家。其中,龙湖由上一年第九名进阶为季军,综合得分为88.5分。2016年,龙湖在厦门主要在售项目有3个,分别为首开龙湖春江彼岸、龙湖春江郦城和龙湖嘉誉。

    仔细算来,从最初默默无闻到跻身厦门榜单前三,龙湖花了将近5年的时间。

    2016年底,龙湖首开联合体一天内先后补充了集美区和翔安区两宗地,总成交价达66.87亿元。该两个项目将于2017年下半年亮相,或将助力龙湖在下一年的榜单中再进一步。

    本榜单中,世茂提升了一个名次,以80分位于第四。另外,融侨和保利为榜单中的新成员,两者分别以75分和70分位于第八和第十名。

    4月22日,厦门2016年首场商住地拍卖会上,保利以总价54.26亿元竞得同安区同安新城2016TP02地块,楼面价25838元/平方米,溢价率149.59%。

    该地块刷新了龙湖2015年创下的45亿厦门总价地王以及15679元/平方米岛外单价地王两项纪录,成为新一任“厦门双料地王”。

    随后8月26日,融侨以总价42亿夺得翔安新城2016XP04地块,楼面价38345元/平方米,成为厦门新单价地王。

    2017中国房地产卓越100榜重庆区域综合实力10强

    2016年1-12月,重庆主城区商品房共成交34.9万套,同比增长27%;成交建筑面积3021.53万平方米,同比增长33%。

    纵观重庆全年楼市表现,呈现出第一、三季度成交高涨、第二、四季度成交下滑的走势,尤其是第三季度到达2016年成交高峰。

    2016年第一季度,由于正逢是传统淡季,加上房企响应去库存政策,延缓放量等原因,楼市供应量仅350万平方米,下降30%,创近五年最低。

    同时,一系列降首付、降契税及降准利好政策让客户信心提升、看涨后市,加上改善需求逐步爆发等原因,使得重庆一季度成交创三年最高。

    第三季度,重庆楼市成交数量达到2016年峰值,第四季度则归于平淡。由于从中央到地方都开始新一轮楼市收紧政策,间接使得重庆房地产市场也受到影响。

    在这种“波浪式”成交曲线中,融创和龙湖依然保持在重庆房企销售前三强,另外一家是这两年在重庆获取了不少项目的恒大。

    作为在重庆市场全年销售金额突破百亿的两家企业,融创和龙湖的销冠之争已持续较长时间。

    2016年,因在重庆不少热门板块如照母山、大竹林、礼嘉等都有高端别墅项目在售,融创问鼎重庆销售榜首;连续六年销售业绩都保持在百亿之上的龙湖,则凭借住宅、商业两方面均取得不错成绩,以微小差距排名第二。

    首次进入前三强的恒大,近两年在重庆市场表现突出。2015年下半年开始,恒大以超600亿元总价先后收购了中渝置地、华人置业、信和置业旗下重庆和成都物业、香港万通大厦及新世界内地物业。因此,恒大在大重庆地区的项目增加至24个。

    从2017年度中国房地产卓越100榜重庆区域综合实力10强来看,重庆本地房企的表现还是值得肯定,入榜的企业有协信、金科、东原以及重庆起步的龙湖,外地房企则以品牌房企为主,如万科、中海、保利都榜上有名。

    值得注意是的,2015年曾上榜的本地房企华宇在本次榜单已经不见踪影,而2015年未上榜的中海则再次回到前十强之列。

    2017中国房地产卓越100榜成都区域综合实力10强

    2016年,成都楼市成交均价突破8000元,达到8237元/平方米,比2015年7508元/平方米上涨约9.71%,上涨幅度与往年相比已是峰值。成交量方面,商品住宅成交面积达2810万平方米,同比上涨37.04%,创下新高。楼市政策不再如2015年般宽松,自2016年10月1日起,成都接连发招收紧楼市政策,限购限贷。

    土地市场方面,首次出现“熔断”概念,全年平均溢价率大幅提升以及流拍率下降。2016年,成都溢价成交的土地有76宗,占总成交量的39.37%;其中,溢价率超过100%的有24宗,溢价率在50-100%之间的有16宗。

    众多房企在成都积极抢地,恒大是丰收者之一,2016年于公开市场共拿下15宗地,面积约为902.62亩。

    2016年,恒大成都区域销售126亿,比2015年的37.85亿大幅增长232.89%,并击败成都的两位“老大哥”--保利与蓝光,摘下成都年度销售榜单桂冠。恒大的营运指标、区域推动力方面也均保持较佳水平,因此位于2017中国房地产卓越100榜成都区域综合实力10强榜单之首。

    不过,区域推动能力方面,恒大稍微低于华润及龙湖。华润在成都有二十四城、凤凰城、公园九里、国际社区、金悦湾、翡翠里、熙悦广场、凯旋天地以及幸福里等项目。

    作为城市运营商,其住宅及商业项目都较好地推动了成都市场,较大体量的华润凤凰城就促成了周边商业、教育、医疗等配套的发展。

    龙湖最早以商业项目“北城天街”进入成都,目前成都天街系列产品已有四个,第五个天街也正筹备入市中。商业推动区域发展之外,于2016年,龙湖新推九里晴川、三千庭和与紫宸三住宅项目,推动成都中高端改善住宅销售。

    但因销售额及营运指标拖累,龙湖与华润未能跻身前三,分别位于第五及第六位。

    本土房企蓝光区域推动指标较佳,“雍锦系”推动成都高端住宅市场,但2016年营运指标方面落后恒大、保利及万科,无缘前三。

    保利未能捍卫榜单冠军,但营运指标并未落后恒大太多,值得注意的是,保利2016年在成都新获土地储备预计将在2017年实现40-50亿元销售,目前总货值约为190亿元,这意味着2017年保利有机会扳回一局。

    同样深耕成都已久的万科,表现比起往年并未有所减退,营运指标及区域推动力都保持较好水平,不过,2016年万科于成都土地市场出手不多,在融创、龙湖等房企追击之下或有压力。

    2017中国房地产卓越100榜武汉区域综合实力10强

    回顾2016年,武汉楼市以调控政策作为分割线,在9月份前维持高热的行情,而后随着限购限贷政策出台,开始出现回落之势。

    具体来看,前两月春节淡季过后,武汉新建住宅成交在3月份便冲到了3.16万套高点,4月份更是达到3.25万套,月内最高单日成交纪录1894套,连续刷新历史纪录的两个月,日均成交都在千套之上。

    楼市热卖之时,商品房库存骤降,供应却未能跟上成交的步伐,武汉新房开始呈现供不应求的情况,部分开发商捂盘惜售,房价涨声四起,日光盘也频现。

    第三季度,随着首套房及二套房首付比例上调、三套房限购,武汉楼市火热势头被抵制。同时,购房需求也开始外溢至未限购的远城区,江夏、黄陂、东西湖等区域成交快速上涨。12月份,以上三个区域开始被纳入限购限贷范围。

    纵观2016年全年,武汉整体呈现量价齐涨,新建住宅总计成交约28.8万套,成交面积约3074.68万平方米,同比涨幅均超过了40%;全市均价突破万元,与2015年相比上涨了13.53%。

    与此同时,楼市热风也传导到土地市场。8月份以前,武汉地价被刷新至2万元以上,仅7-8月份便诞生了10个地王。11月份,政府出台土地出让新规则。

    房企们在卖房子这件事情上展开的排位赛,激烈程度并不亚于在土地市场上的竞争。一个明显的特点是,无论是营运指标还是区域推动力表现,武汉房企前五强几乎都是外来房企的天下。

    2016年,万科全年共推10余个项目,最终以150亿元的销售额成功夺冠,包括万科翡翠国际、万科翡翠玖玺、万科新世纪翡翠滨江等项目均取得了不俗的成绩。销售之外,万科区域推动力指标亦并列10强第一,成功登上综合实力10强之首。

    万科稳坐冠军宝座的同时,恒大则以“黑马”之势从2015年的第十跃升至前三。一方面,恒大通过收购、公开市场拿地等手段,全年斩获115.2亿销售额,在销售排行中仅次于万科及金地;另一方面,恒大在推动区域发展的影响力上也与万科齐名,最终勇摘季军。

    表现有些出乎意外的是和记黄埔,与万科、恒大等房企多点开花不同,该公司仅依靠世纪江尚项目便成交超60亿元,并顺利挤入排行榜。

    其他房企如碧桂园、保利、金地、福星惠誉、武汉地产集团等也成功入榜,福星惠誉依旧是武汉本土房企第一名,2015年入榜的万达、越秀、泛海等则跌落榜单,无缘前十。

    审校:程永耀

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