2015博鳌房地产论坛现场直播之三

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-13 08:19

历经15年荣耀与积淀,博鳌房地产论坛见证了中国房地产行业从小到大、从弱到强的发展历程。

一个火热的论坛,在火热的8月、火热的海南召开,同样需要内心对于房地产行业存有火热的人们共同来支持。

“众人拾柴火焰高”,经过长时间的精心筹备之后,2015博鳌房地产论坛终于如期在8月12日正式开幕。

历经15年荣耀与积淀,博鳌房地产论坛见证了中国房地产行业从小到大、从弱到强的发展历程。

博鳌15年,我们见证了许许多多值得铭记的行业盛事,无数人和事在此间汇聚;博鳌15年,既是上一个时代的总结,更是下一个时代的起点。

过去一年,中国房地产曾经的辉煌及骄傲正在淡去,在经济转型以及互联网等新概念、新思维、新元素的影响之下,中国房地产传统的开发、资本模式、商业业态面临着空前的转变,无数新潮理念不断涌现并冲击着房地产业界过往的习惯与思维。到今天,中国房地产又一次站在新的历史入口处,行业将进入一个全新的时代,这是通向中国房地产未来十五年的锦绣里程。

8月12日,2015博鳌房地产论坛正式开启大幕,围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”,近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径,一起走向房地产新时代。

观点地产网作为论坛官方网站,在此对论坛进行全程图文直播。

专题:转变时期的中国房地产 2015博鳌房地产论坛

2015博鳌房地产论坛现场直播之一

2015博鳌房地产论坛现场直播之二

2015博鳌房地产论坛主题论坛直播:文化旅游的符号

2015博鳌房地产论坛主题论坛直播:产业地产革命

2015博鳌房地产论坛主题论坛:后规模时代的房地产

2015博鳌房地产论坛主题论坛:商业地产新时代

主持人:尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们,大家早上好。

欢迎回到2015博鳌房地产论坛全体大会现场。经过昨天一天紧凑而精彩的议程之后,相信大家对今天的大会同样抱有期待,相信也会带给大家不一样的感受。

首先介绍一下今天上午将为我们奉献演讲的嘉宾,他们是:

瑞穗证券董事总经理、首席经济学家沈建光先生

中银国际控股有限公司董事总经理、投资银行部副主席程雁女士

中国农业银行首席经济学家向松祚先生

保利地产副总经理兼华中华南董事长余英先生

新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪先生

在演讲环节之后,安排有本届博鳌房地产论坛第三场"地产精英博鳌论剑"。

接下来,我们开始今天上午的议程。

REITs的试水,信贷资产证券化的风声以及住房银行的图纸……这些变化都告诉我们,房地产在金融顶层与市场格局间正在发生着什么,那将是一些对于行业、市场本身产生根本性影响的动作。

今天上午论坛主题是:"资本与市场篇:金融与市场之间的房地产"。

本环节我们邀请了多位经济学家和企业家为我们带来演讲,首先有请第一位演讲嘉宾:瑞穗证券董事总经理、首席经济学家沈建光先生

沈建光先生的演讲题目是“多重冲击下的国内外市场动态”。有请沈建光先生。

沈建光:尊敬的各位来宾,非常荣幸,也感谢陈诗涛女士的邀请,我是第二次参加这个论坛,去年来的时候感觉地产是在低谷的,大家都比较悲观,谈的都是怎么生存下去,要淘汰一般地企业,要转型到养老地产等等。当时的宏观经济还是不错的,去年我主要讲的观点是房地产下降很大一个原因不是像很多人讲的那样周期性拐点已经到了,我记得去年还有一个观点很悲观的说,去年13亿的房地产销售额,已经是中期的高点了,今后就是往下走了,这也是有些人讲的,房地产的调整一个趋势性的拐点到了。我当时就不认同这个观点,我认为去年最主要是货币政策的收紧。我们知道央行去年年初开始把打击影子银行作为主要的任务,所以去年主要是一个去杠杆,货币政策就是在打击影子银行的时候,对表内的资金也进行了控制。所以一季度甚至二季度房地产市场,包括刚性需求,第一套房的按揭贷款都拿不到,要等3—6个月,这是全国房地产下降的一个主要原因。我认为全国不可能所有的城市同时面临一个供需的拐点,这里面肯定有其它的原因,就是货币政策。所以我认为去年货币政策是过紧。我在去年5月份的时候在《财经》杂志上发了一篇文章,当时降准、降息的时机到了。现在货币政策已经放松了,而且会继续放松。今年经济确实也不好,我刚刚在《财经》上又发了一篇文章,对上半年的7%的增速做了一个探讨,认为这个7%是比较虚的,实际经济肯定比7%要弱很多。今年上半年我觉得主要的原因是财政收紧,我们不要说房地产企业家,包括搞经济的,都觉得中国的政策解读不容易,说起来是积极的财政政策、稳健的货币政策,但是去年货币政策很紧,今年财政政策很紧,这主要跟新的预算法、国务院十三号文,打击地方融资平台有关,银行不能再借新钱了,而且要收回,所以地方政府没钱,很多投资大幅下滑。现在中央已经认识到问题的严重性,现在开始重新的要允许银行有些条件的给地方政府贷款,而且7月30号,我们看到最新的中央政治局会议已经定调,经济建设还是我们的重心,把它又重新放到我们的政策上了,下半年主要的任务还是稳增长。今年的政策面,从今年3·30开始的政策利好还是会继续延续下去,持续到明年。

我觉得现在最主要的问题还是在海外,所以我的标题是“多重冲击下的国内外市场动态”,它不光是国内三期叠加的问题,还有国际经济格局、经济形势突变的问题。因为准备的内容比较多,我就讲一些比较重要的点。

第一,下半年海外经济不确定性较强。我觉得现在全球经济格局最大的变化就是发达国家走出了危机,逐渐向好,特别是美联储9月份加息的可能性也很大,今年加息已经是定局了。欧洲经过了这样一个次贷危机,最坏的情况可能已经过去了。日本的股市也是世界上表现比较好的,日元贬值对日本经济的正面影响还是比较明显的。但是与此同时,次贷危机从美国开始,从2008年开始,8年来,现在最大的变化就是发展中国家已经面临了很严重的困境,特别是金砖国家,现在还有什么金砖?除了中国和印度,巴西出现负增长,俄罗斯4%的负增长,货币大幅贬值,这样的格局还会延续,可能才刚刚开始,所以发展中国家的金融动荡对中国的影响是很大的。我们上个月的出口8%的下降,过去两年,我们对俄罗斯、巴西的出口增长都在80%,一下子就负增长了,这对我们的出口打击很大。这个格局下,我们觉得对中国的考验很大,因为海外很多投资者把中国也看成是发展中国家,一旦对发展中国家不看好,所有的发展中国家它低配。

这个变化最大的格局,我觉得最主要的原因,一个是美国经济的慢慢复苏,美联储加息周期的开启,以及美元周期的走强,我觉得这一点是极其关键的,我今天可能多花一点时间讲讲美元周期和人民币汇率。我们看到这张图,第一张图上的蓝线是美元指数的表现,从美元走向浮动开始,现在美元是在第三个周期,下降也是三个周期,基本上是10年一个。可以看到第一个美元上升期,在80年代初的时候,是拉丁美洲,那时候拉丁美洲面临了很大的危机。第二个美元走强的周期是在90年代,1992年开始,美国经济开始复苏、加息,那时候很大的金融危机就是一个1997年的亚洲金融危机,那个金融危机之后,我们的东亚奇迹就结束了。现在是第三个周期,可以看到美元最近走强的形势非常明了,这里面是有一个逻辑的,为什么每次美元走强,发展中国家都倒霉,而且是巨大的危机?而美元在走弱的时候,往往发展中国家是繁荣期,但是其它的发达国家倒霉。最早美元走弱,80年代末走弱之后,最倒霉的是日本,日元大幅升值,造成它的泡沫破灭,失落了20年。上一次美元走落是从2000年开始,最倒霉的是欧洲,我记得2003年我在欧洲中央银行的时候,欧元是如日中天,当时欧洲央行行长自豪得不得了,就说欧洲开始取代美元了,没想到10年不到,欧元区面临解体的风险,现在还在扛。其实它的不有个累计,为什么发展中国家倒霉?为什么发达国家在美元贬值的时候倒霉,美元升值的时候得益?很重要的一个原因就是基本上发展中国家的货币,倒霉之前货币都是盯住美元的,而发达国家的货币都是跟美元是浮动的,其实这是一个非常简单的道理,你跟美元盯住,美元走弱的时候,你也走弱,那你对其他国家的竞争力就加强,资产就流到你这个国家来,觉得你的资产便宜,买你的资产,资产繁荣,出口不错。但是一旦美元开始升值了,那时候你的货币也跟着美元升值,很多国家的经济基本面没有美国这么好,货币一升值,很多国家出口就受影响,基本面不行,而且你的资产变得很贵,很多国家就觉得美元加息周期走强,资金流回美国,这就是退潮的时候,很多国家往往就承受不了。1997年的泰国、马来西亚都是如此。

现在这个周期最大的考验,我们看到巴西、俄罗斯已经不行了,货币大幅贬值,中国怎么办?我们的货币就是这样的情况,跟美元走得很近,美元走强我们也走强,我们跟日元和欧元跟三年前相比都升值了30%,现在是继续跟美元走在一起,还是贬值?前两天央行最新的举措,我感觉到央行这一次绝对不是因为为了贬值而贬值,我觉得在目前的情况下,这样做是得不偿失的。因为现在还有一个很大的风险,就是资金外流。在美元走强的周期,现在大家都很紧张。这个其实很正常,国内的居民、投资者要全球资产配备,如果都不看好人民币的话,对国内的金融市场也是有很大负面影响的。我觉得它主要还是因为特别提款权。为什么这个星期做呢?上周国际货币基金组织出了一个报告,批评人民币早晨开盘价跟前一天的市场家脱节,这其实就是把开盘价跟收盘价挂钩,这样一来市场解读为大幅贬值,现在已经贬值4%,我觉得已经到位了。你现在贬值了,可能就是面临更大的危机,就是大家觉得你这个货币不行了,反而会引起资金的外逃。正好我们是要加入特别提款权的关键期。所以我觉得现在的全球形势是错综复杂。

现在美国、英国是发达国家中恢复最快的,美国、英国的复苏为什么比欧洲快?从2008年开始,美国央行印了之前5倍的钱,英国也印了5倍的钱,日本印了3.5倍的钱,欧洲才印了2倍的钱,从这个量化宽松的程度也可以看出,越是量化宽松厉害的,现在表现越好。虽然发达国家开始走出危机,开始复苏,但是它的很多复苏是建立在大规模印钱上,这也说明人民币要走出危机也不一定有基础,因为人家的钱泛滥的比你还厉害。当时我们说日本20年走不出危机,就是因为日本的通缩很厉害,印了一点钱马上就停止,结果又导致通缩。伯南克当时说,我给你5招,教你怎么印钱,最后一招就是开着直升飞机,放满现金,到纽约街头去撒钱。日本当时没有做,但是没想到伯南克后来做了美国央行的行长,正好处理次贷危机,解决美国的通缩问题,他做了他所有当时提出的问题,除了最后一招没做,就是开着直升飞机去纽约街头撒钱,但是他前面几招也把问题解决了。美国这么大量的美元还印在那边,发展中国家已经吃不消了。我想美国最后还是要靠金融,美国的复苏还是靠金融业,现在美国制造业的工资总收入才刚刚回到危机前的水平。

对中国来说,它的风险是很明显的,海外的出口现在不能指望了,你靠贬值都不行,因为它没有需求,你要贬多少?你要靠贬值鼓励出口的话,10%都打不住。你贬值这么多鼓励出口,你的钱都走光了,金融不稳定了,你怎么办。中国现在最大的问题我刚才已经讲到了,去年的经济还可以,房地产不行,但是今年反过来了,去年是紧货币,今年是紧财政,到了下半年,我相信都会变成双松,货币政策去年已经开始放松了。

第二,知难而进的GDP7%的经济增长目标。今年上半年发电量几乎零增长,固定资产投资方面,看这个投资下滑的速度,很像是硬着陆,从20%多一下跌到11%,这个投资数字还包括土地购入价格,我们知道土地是涨得最快的,把土地价格剔除掉,我估计现在这个投资5%有没有还值得怀疑。投资是今年经济下滑最主要的原因。我觉得政府现在做的一点没错,第一轮是靠基建先拉起来,第二是看房地产的投资能不能回来。根据任志强先生的研究,今年的基建,政府的投资还会继续的加码,今年的经济要达到7%的增长,下半年要花大量的时间加强投资,要减税,公共财政政策要大力加码。所以我觉得房地产接下来肯定是一个支柱行业。现在的工业利润增长也是零,财政收入也是低增长,过去是百分之二三十,今年是5%左右。所以我觉得经济指标虽然是7%,但是实际情况还是很严峻。

目前的股市也很有意思,从5000多点跌下来。国家的经济基本面还比较脆弱的时候,股市大涨是很有风险的,因为老百姓都觉得国家在后面托市,而且又允许融资了,大家都借钱去买股票,但是国家需要慢牛。慢牛是很难达到的,每个人都觉得是牛,都买的话,肯定变成快牛,后来变成疯牛。国内的市场变成疯牛的时候,港股基本上就没动,海外投资者和国内投资者的差别是巨大的,他就认为你没有基本面支持,你的基本面利好没有兑现,他就不买。其实我觉得还是有机会的,国内的这一轮,我们看到接下来货币政策的降息,对经济都有利好,国家牛市现在经过了调整,其实还是不便宜,我觉得干预市场、稳定预期、防止恐慌是必须要做的,毕竟你给老百姓的预期4000点才是国家牛市的起点,你现在在这个水平,短期内还是要稳定市场来稳定预期。但是中长期怎么办?我觉得中长期就是两个办法,一个是把经济增速搞到7%或者以上,稳定住经济,用积极的财政政策和宽松的货币政策,包括对房地产的扶持,包括对很多新兴产业,互联网、服务业的扶持,改变这种投资硬着陆的局面。第二方面是有改革的决心,这样才能改变投资者的决心,使我们的经济、资本市场都可以健康发展。所以我对下半年的前景还是非常乐观的,谢谢大家。

主持人:非常感谢沈建光先生为我们带来的关于国内外市场动态的一些介绍和思考。

接下来掌声有请下一位演讲嘉宾,中银国际控股有限公司董事总经理、投资银行部副主席程雁女士,程雁女士的演讲题目是“资本市场与房地产”。

程雁:各位朋友早上好!今天非常有幸受到组委会的邀请,来跟大家分享资本市场和房地产这方面的一些经验,其实我做房地产比在座各位经验都要少,但是房地产作为我们已经是一个非常基础和非常成熟的行业,离资本市场非常紧密,所以在这里我们分享一些最新的市场动态,还有我们做的一些案例的分享。

昨天跟几位同行业的地产公司的同仁一起分享,我觉得他们说得非常正确,在过去几年中国的房地产大多数是以项目开发为主,逐步发展到现在以公司化和品牌化、专业化定位,专业的地产公司和地产集团这样的模式来发展。其实地产在融资过程中过度地依赖商业银行和银行的资金,来发展自己的项目,包括资本金的融资。以前房地产公司都是以项目开发为起点,然后自己的自有资金相对比较少,所以依赖于银行间接贷款。但是从2004年开始,逐步的中国企业开始利用资本市场进行融资,IPO是我们在过去10年中普遍采用的进行资本融资的最主要的渠道。从2007年开始,中国的企业在香港开始上市,走向资本化以后,开始实施发债,凡是在香港有上市的公司,在前几年以发债的方式进行融资,这个方式也是最主要的。

我这里有一个图,可以看到在2014年到2015年1—7月行业指数表现和房地产股价的走势,我们看到房地产的股价是走赢平均的恒生指数的。所以说房地产行业到了冬天,我倒真不是这么认为。只不过房地产原来相对于制造业和其他的传统行业来讲,它是一个支柱性的产业,所以它的盈利水平相比其它的行业平均盈利水平要高。昨天晚上我们在对话中也讲到,房地产的暴利。其实房地产的平均毛利率是在40%到45%之间,纯利润是在16%到25%之间。

这个水平相对于快速增长过程中的原材料和银行业来讲,这个水平还是属于比较正常的。另外第二张图是一些龙头企业和中小企业,不同的房地产公司的市盈率,也就是它的股价的表现。我们可以看到万科、保利地产、龙湖这些龙头企业的市盈率水平反而不如二线城市或者是小的房地产,是因为他们的项目比较综合,所以看企业的平均发展水平,可能不如看某一个项目的盈利水平,再一个,资本市场有投机性,有一些大盘股是由基金来持有,它更多的是投资价值,而中小企业很多是一些个体的投资者去参与,所以它的股价相对来讲比较活跃。

我们再看看最近香港市场新股发行的情况。我们看到在新股的发行过程中,地产公司是非常少的,在这些地产公司里面,我们看到它的份额2014年只有11%,而在2014年以前,特别是在2006年到2011年,房地产占到融资金额和市场份额中,都是在30%到40%以上的。现在地产类的公司比较难发行,另外大家也考虑以其它的方式实现融资,而不是单纯通过IPO的方式实现融资。

传统的房地产市盈率基本上都是比较低的,在2009年、2010年、2011年的时候,房地产的市盈率达到12倍,目前香港资本市场房地产的平均市盈率是8到10倍。万达是我们去年做的一个最大的商业地产项目,它可以说是中国商业地产最大规模的,昨天收市的市盈率只有6.4倍,恒隆地产的市盈率是12倍。两个不同的商业地产公司,当时我们在发行的时候,也是相对于这几个可比公司进行比较的。为什么中国的地产公司相对来讲比香港的地产公司市盈率要低这么多?是跟他们的成本构成和地域特点相关联的。我们昨天讲到,恒隆地产的负债率始终在50%以内,但是万达地产我们知道它的负债率曾经最高达到90%,目前也在70%。它的财务结构和它的商业模式还是有很大不同的。

下面讲一下房地产融资的基本渠道和基本产品。我也同意昨天有一些专家谈到的,房地产公司为什么要通过IPO来出让股权?我们通过资本市场怎么样融到合适的资金?其实房地产最重要的还是在项目开发,房地产公司的价值,我们现在看来,一个是项目开发能力。

项目开发能力方面,一个是拿土地,然后进行项目开发的综合开发能力。在三年以前,普遍的地产公司都是在看你的土地储备,还有在拿土地过程中是不是有一些便宜的,或者是更加优惠的条件,能够获得比别人更好的土地资源。其次是在这个开发过程中是不是有比较良好的资金支持,这是两点最重要的。但目前为止,现在开始越来越侧重于公司在开发过程中的资源配置能力。

我们看到很多地产公司现在都在考虑自己的市场定位,所以我在考虑资本金融资过程中,在房地产出让股权的过程中,最重要的是引进了战略投资者。什么是战略投资者?就是在公司发展过程中,是不是有对公司的长期发展有根本性的支持?第一是资源配置能力,无论是在市场的开拓能力,还是在房地产的项目管理和运营能力,还是在资金和客户这方面有帮助的战略投资者,第二是这个资金是不是长期稳定的,能够跟公司的企业文化和长期的发展战略相吻合的投资者,这些才是我们在股本金融资过程中的战略合作伙伴。除此之外,其实更多的是在项目层面进行融资,比如说REITs,通过我们的收益分享来获得项目的合作,包括在业务发展中的一些融资工具。

在这里我想跟大家分享一下我们所做的一个开元产业信托基金,它的股价交易量和它的融资成功的案例。开元产业信托基金为什么有示范效应呢?它是首个中国企业在海外发行信托基金的案例。开元信托是杭州的一个地产开发公司,当时他用4个酒店的租金收益来做了一个信托计划,把它的收益权在公开市场发行,融到了资金。当时因为它首个信托基金,而且只有4个酒店,也不是特别大的资产包,所以当时预计融资3.9亿。但由于市场当时对这个情况不是特别熟悉,最后通过压缩规模,融资了2个亿来发行。

另外越秀房地产投资基金,它是已经有一个信托,通过它的股权收益来做了一个发行。

我想给大家讲一下这个信托基金的基本方式。现在很多公司在海外,特别是在新加坡和美国,还有欧洲房地产公司大多数通过房地产信托基金的方式,将它在不同阶段的收益在公开市场发行,进行融资。房地产的开发分为几个方面,第一步是土地开发,政府可以通过信托基金的方式,将土地开发、未来土地转让过程中的一部分收益,通过公开发行的方式去募集资金。其次在项目开发过程中,开发商也可以通过将来在项目开发过程中的一些收益来做信托计划,进行融资。还有在销售过程中,或者在未来的运营过程中,它的租金收益,包括物业管理的收益,也都可以通过发行信托的方式进行融资。这个所谓的信托基金,你可以把它的不同的收益通过公开市场进行发行,和你私下的进行定向的合作伙伴式的方式有什么差别呢?我们在项目开发的过程中,通常通过俱乐部的方式,几个公司进行合作开发,但合作开发中有一个退出的问题,将来是通过资本市场共同退出,还是某一个大股东进行回购,这是一个定向方式。但是REITs可以在公开市场进行流通,根据货币资金市场和资金市场的走势,它可以有一个交易量,大家通过这种投资也可以获取一定的投资收益,所以REITs为什么被大家所广泛接受,这也是一个重要的因素。

昨天陈启宗谈到,房地产公司的价值,一个方面是我们的品牌和我们的人才,还有我们的综合资源开发能力,但更多的是一些资产,就是你将来在破产,或者在进行转让过程中,更多的是一些资产的转移,通过卖项目、买资产,可以获得偿还能力。我们可以举个简单例子,去年市场中最热门的一个案例就是绿城了,绿城当时在并购过程中失利以后,它也是因为还债方面有一定的压力,所以才去引进战略投资者,但是融创跟绿城在合作过程中出现了一定的分歧,也就是说股东之间由于战略和策略方面达不到一致,最终分道扬镳。在这个过程中绿城怎么合作的呢?引进战略投资者的过程中,中交主要看中了绿城三个方面,第一是它的项目的储备,这对它有非常大的吸引力,因为以杭州和浙江为主,中交只在周边一些地区有项目,而且中交在开发能力和销售价格方面不如绿城开发的好。第二是绿城的品牌,企业在房地产公司的价值有很多是在它的无形资产的评估,和他的市场影响力方面。第三是公司在人才和管理团队方面。在这个项目中我们可以看到,最后在偿还融创首期付的50亿的过程中是出让了几个项目开发权,我就可以获得整个资产的重组。

下一步房地产公司在融资过程中,或者在经营过程中的风险控制,和它的破产的问题,我相信房地产公司破产基本上都是由于过度运用杠杆,而又发生了现金流的断裂造成的。我们在每个项目的选取,在项目购进过程中,你是完全市场化的,进行了认真的市场分析之后,我觉得破产的可能性比较小。

我们在融资过程中,现在还有一些什么样的新的趋势呢?我们看到从去年开始,房地产公司开始专业化和分工协作的方式,探讨轻资产和服务功能的转化。我在2013年的时候开始跟海外的基金来谈,他们已经开始关注到中国的房地产公司,由于信托和影子银行而造成高负债,而且房地产市场的调整有可能出现的一些机会,就是垃圾债私有化的问题。中国现在还没有基金是做这方面工作的,但是在欧美这是非常流行的。

我们看到现在房地产基金已经像雨后春笋一样,由企业自发性的投资,还有社会资金通过资产管理公司来进行这方面的工作,都已经开始实行专业化投资了,刚才我也看到,因为资产管理公司原来是被动型的资产,比如说四大管理公司,以前从商业银行股份制改造的时候,剥离了一大批的不良资产,其中有30%到40%都是地产项目。未来是不是有更多的地产公司也通过资产管理的方式帮他们把它的一些存续资产,或者是它开发不利的这些资产进行重置?昨天跟潘军和莱蒙的陈总沟通,他们也在寻求做服务类的开发,也就是说对于以前多元化的房地产市场开始专业化方面来开展一些工作。

房地产证券化方面,下一步有很多机会,第一是在房地产证券化过程中它的收益进行证券化,还有资产进行证券化,也就是说我们现在把一些重资产和一些基金,把短期的投资进行长期投资化的方式,以实现资产证券化。举个简单的例子,我们的酒店或者写字楼有一个稳定的租金收入,但是我们的银行负债率太高,而且负债成本比较高,我们可以用一些长期的资金和成本相对可控的资金来置换掉,这个可以通过做3到5年甚至10年的收益,在10年之后可以赎回,或者通过资本市场分享它的增长收益,这在下一步可能是一个非常重要的渠道。现在保险业发展非常迅速,寿险是一个中长期的投资,这些资金要配置到一些收益相对稳定,资产比较安全的资产配置中,所以保险资金的进入是一个非常大的渠道。去年绿地大概做了300亿的资产证券化,万达目前也在做多项的处理,我相信未来的商业不动产都可以实现这种资产证券化。

现在地产公司从重资产评估已经开始向轻资产和增值收益类方面进行分化。比如说彩生活,它去年在香港上市,获得60倍的PE,超过认购50多倍。最近我们也看到一些做互联网和一些服务性的地产,它的估值已经高于传统的商业地产,包括传统的一些项目开发的地产公司。我非常赞赏互联网的思维方式,我们昨天也讲了,可能未来房地产公司分为几个方面,土地开发商是投资方,发展商是属于项目开发和综合开发能力的发展商,运营商是在招商、物业管理以及未来的增值方面进行配套管理的专业公司。对于这些不同定位的公司,它的价值评估和投资者的兴趣也是不同的。我觉得对开发商来讲,一个是重资本,去用资本换取长期的收益。服务类的公司通过服务的品牌或者服务的控制,它的PE能达到30倍到40倍。未来公司怎么样把专业化和规模化,精细产品和精细管理为主的地产公司将是投资者非常关注的。

房地产公司债券市场情况。中银国际是香港资本市场发债(美元债和人民币债)第一位的,我们帮助中国几乎80%以上的公司发债,特别是地产公司发债都是我们做的,而且在这个过程中,通过不同的投资人,不同的渠道,人民币债、美元债、新加坡债我们都有做,根据不同的货币汇率的要求和公司的需求来安排资金。

在配售过程中,去年下半年到今年上半年的资本市场比较好,大型的公司都在进行配售,我们今年完成一个闪电配售的华润地产,大概融资了13亿美金,在2个小时之内完成,大概的折扣是在25%。华润地产配售以后,资本市场表现的也非常好,所以这也是可以分享的。

可以看到,地产公司在今年和2016年IPO的数量都会比过去5年要少大概一倍以上,我们希望未来有更多的地产公司用不同的市场定位和经营方式来获得投资者的青睐,在这个过程中我们也希望有更多的战略合作伙伴在股权方面进行合资。我们昨天在讲,房地产公司之间的兼并重组或者是合并会是一个比较大的趋势,大的企业去并购一些中小型的公司和项目,这样使得这些资源进行一个有效的配置,这是一个1+1>2的行为。

因为时间关系,我就不再赘述,谢谢大家。

主持人:谢谢程雁女士的分享。接下来掌声有请新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪先生。李战洪先生的演讲题目是:多元化战略房企加法与减法的选择。有请李战洪先生。

李战洪:一年一度的博鳌论坛我一直都在参加,这届主办方给我出了一个命题演讲,就是房企的加法与减法。

我的PPT昨天下午还在修改,我很认真的把大会的引言好好地读了一下,我说要做一个认真的地产人。我们的议题大概有10个,我对这些议题的问题一一回答一下。

第一个问题,这个题目我就不念了,我给的回答应该是yes。

第二个问题,房地产企业正在选择转型、跨界、多元化,是不是去地产化?这个时期,房地产企业已经站在了下一个风口,怎样选择才是出路,我的回答是坚守。在国家垄断的行业之外的行业里面,房地产还是最好的行业之一,如果从最好的行业里面退出去,就是你自己的能力差。大家都说互联网,其实大家都是看到了互联网的典型企业,其实互联网已经死去的企业很多很多,那些明星企业,都是在千万个尸体里面站起来的,所以它并不是一个好行业。从收入来说,你看在里面打工的人的收入远远不及房地产企业,所以他并不是一个好行业,所以我一直说“老板能力差,企业在多元化”。

第三个问题,我觉得观点的引言特别有意思,我很认真地读了一下。告别高速增长,房地产从主流到边缘,时代变迁,行业正在发生变化,在现实政策、经济、金融等多重因素的影响下,房地产应该何去何从。我的回答是:房地产离边缘还远,因为我们的城市化决定了,但是地产注定成为主流。什么样的东西,什么样的产业都是和地有关,一定要在地上实现,所以永远还有机会。

第四个问题,调整年代,房地产企业转型成为潮流,它有模式的更新,互联网思维在地产圈盛行等等,那么路何方?我还是那句话,房企转型属于无能,互联网思维必须有。我上次在腾冲的一个会议上我就说了,把互联网思维导入房地产,其中有几个是特别有意思的,第一个是大数据思维,大数据思维的核心思想用一句话来说,就是只问是什么,不问为什么,一切以结果为导向,所以这个思维导入,还有用户思维,包括极致思维,包括我们的迭代思维,不断地试错等等。互联网的思维导入房地产十分有必要。

第五个问题,文化、旅游不单单是一种符号,新城镇化背景下,更是当下众多企业突围的方向。我的回答是:No,绝对不是,谁做谁死。文化旅游只有极少数开发商利用了某一种偶然的机会,率先进入之后,它具有一定的优势,其它的后续跟进的开发商,谁做谁死,死亡的例子在大量的增长。

第六个问题,也是昨天的分议题里面的5个话题,一是互联网时代,文旅产业如何赢得未来。我的回答是:等待。文化旅游在15年前,我就花了大半年的时间专门做了一个专题报告,文化旅游要到人均GDP8000美金的时候进入起步阶段,1万美金的时候进入快速发展的阶段,中国的人均GDP还不到1万,大家都去做文化旅游,纯粹是找死。第二个议题,养老的蓝海,谁能占领真正的制高点。我的回答是:不是蓝海,是死海,谁想找死谁去做。中国的养老地产9073法则不可改变。开发商做的是主流市场。何为9073?3%的份额是机构养老的,7%是社区养老,90%是居家养老,所以你只做3%的市场,或者是3%+7%的市场,你基本上是做做品牌,做做样子,你没办法回归主流,所以选择了养老地产就是到了死海,浮在上面,沉不下去,没办法落地。第三个议题,跨越大红海,地产同质化与文化的创意。我认为这个可以有。第四个是融资的难题,金融如何支持文化文旅产业。我的回答是,在开发商资本金不足的情况下,如果依靠高额利息的贷款,当它的升值不如资本的利息的时候,你和金融的结合其实就相当于遇到了一吸血鬼,必死无疑,血会被抽干。第五个问题是模式的革新,文化旅游与产生创新。我的回答是:这个可以有。

第七个问题,转型机遇与挑战,促使产业地产热潮迭起,各大房企纷纷转型介入,新形势下产业地产蛋糕怎么分配?我大回答是:趋势并不是优势,先发才是优势,后续跟进的基本上没门。我把鲁迅的一句话改一下:世界上本来就有路,走的人多了,就没有了路。

第八个问题,中国房地产市场在调整中走向变轨,当固化的规模竖子不再成为企业的最大追求,整合大潮与行业分化来袭。我的回答是三句话:第一句话是3种死法,都叫整合。一种是被收编了,被动的退出,不得不退出。第二是被政府直接把你锁定,封了。第三,直接退出。第二句话是活下去与活得好,要先活下去才能活得好。第三句话,应该告别规模导向,转向利润导向。

第九个问题是会议的分议题,第一个是利润的难题,地产千亿与万亿市值。这个回答还是和前面一样,规模导向与利润导向。第二个问题是资本化的迷局,金融地产平台热,回答是虚实还得结合,做好两个市场,销售市场和资本市场很关键。第三是占领华尔街,中产与海外投资热。这个趋势还是在的,包括我所在的集团,现在我们第一步进军欧洲市场已成定局,而且进军到其他的国家里面,国务院总理都会亲自接待你。第四是销售到服务,房企如何创新转型。以前的演讲里面有人提到4P、4C、4R,4P是以产品为导向,4C是以客户满以为导向,4R是以竞争为导向。第五个是高度8848,珠峰班里的接班人。我的回答是过去的经验和巨大的成功已经成为未来企业发展的障碍。

第十个话题,这是商业地产最好的时代,也是最坏的时代,泡沫化、同质化与电商的多重夹击下,商业地产的竞争正在走向深水区。这句话我引用王永平的一句话,因为自己做商业地产也比较早,在10年前大家在问,什么是商业地产,5年前大家在问谁在做商业地产,今天大家在问,谁还没有做商业地产,5年后,大家会问谁还在做商业地产。

我很认真地把议程里面提出的问题专门读了一遍,然后用一句话回答。现在回到我的命题作文:多元化战略,房企的加法与减法选择。

我的回答就是三道加减法。

第一道加法,100+100=?十年前在博鳌的时候,融创叫板万科,在争谁是100亿企业。当年我在融创的时候,我们有一句话,我们要用一年的时间干十年万科干的活。当时大家是斗志高昂,憋着一股劲往前冲。10年后100强的企业都进了100亿,其中有7家进了1000亿,3家2000亿。

第一道减法:80000-?=3000?这是我看到国家的一个权威机构的报告,它说到2020年的时候,中国的开发商只剩下3000家,所以我也希望在2020年的时候,我们在座的还能以开发商代表的身份继续坐在这里参会。如果那个时候还坐在这里参会,是大家的努力和幸运。

三分天下的格局正在形成,三分之一的企业在这个阶段越来越强,三分之一会退出,三分之一在挣扎,每一年都是如此,每年的淘汰率是37.3%,按照概率来说,我们今天坐在这里的参会代表,明年有1/3已经不是开发商的身份了,可能是作为个人旅游者的代表,或者是特邀代表到这里来。

第二道加法:1+1=11。过去开发商跳独舞,一味的做规模化,未来就像互联网+一样,要做开发商+,也就是做多元化,这里面有产业多元化和业态多元化。包括地产+金融、地产+互联网。

第二道减法:3-2=1。过去大多数开发商都是投资、开发、运营一体化。现在企业向着专一化方向发展,开发、投资、运营分离,新的趋势就是专业的投资商、专业的开发商和专业的运营商开始出现。企业这个减法一定要做,如果不做,你有可能就成为每年被淘汰的那1/3。

第三道加法:6+1=?房企的转型,我们要重点看6家开发商,看这6家开发商主要是看转型的趋势,第一是看绿地,它的海外发展,主要看它的项目如何国际化。第二看万达,它的商业,在之前都是重资产模式,通过物业的快速升值来销售商业。下一个阶段一定要看万达如何实施轻资产模式。第三是看万科,以前它是住宅为主,现在要看它的业态多元化。前面我说了多元化要产业多元化和业态多元化,万科以前一直说只做住宅,不做其它的,现在在新形势下,什么路都开始要准备走了,商业地产已经开始介入。第四是看恒大,看它的跨界,产业多元化。据我所知,恒大要求到2018年的时候,地产和其它的产业的比例要达到1:1。第五是看华夏幸福,它的园区城市化。第六是看我所在的新鸥鹏教育办得非常好,有两所大学,还有很多中学,包括K15计划,包括现在要进澳洲、欧洲、北美等等,看我们企业就要看它的教育。

第三道减法:X-N=1。你可能做了很多业态,做了很多转型,我们看看历史,从1998年房改开始,中国房地产企业都是依靠夺取单项冠军来求生存、谋发展,而且通过单项冠军的获取来更多地得到政府的资源、政策资源、土地资源、资金资源、市场资源和合作资源。所以谁做全能冠军谁死,在中国这个土壤上面,只能产生单项冠军,做全能冠军代价很惨重。就像奥运会比赛一样,拿一项全能冠军,投入太大,培养一个单项冠军,代价是很低的,而且按照企业利润最大化应该要拿一项单项冠军。新鸥鹏提出的就是我们要做教育地产的全国单项冠军。

最后两分钟时间我打点广告。新鸥鹏旗下有两个集团,一个是教育集团,一个是地产集团,两个集团都是国家驰名商标,它是去年民营企业500强的第392名,连续5年是中国房地产百强企业,而且是住建部的房地产社会责任样本企业。在教育地产方面主要做了6件事,最近做了第七件事,它做了中国最大的教育产业园,创办2所学历教育的大学,办了5所巴川中学,已经连续15年蝉联重庆中考第一名,创办了巴川国际高中,今年所有的学生百分之百进入世界前50名的大学,美国排名第一的高中进入世界前20名的大学的比例是57%,我们进入世界前20名的大学的比例是67%,比它还高10个百分点。另外我们还做了智慧广场、智慧中心。另外我们还建了接近一万亩的青少年实验基地。还有一个是我们最近正在做的,我们准备进入欧洲市场。

我的演讲到此结束,谢谢大家。

主持人:掌声感谢李战洪先生为我们带来关于房地产企业加法与减法的选择。下面有请保利地产副总经理兼华中华南董事长余英先生。余英先生的演讲题目是:房地产经营之微笑曲线。有请余英先生。

余英:微笑曲线这个已经不是什么新鲜事了,其实微笑曲线的提出大概也是20多年前制造业的转型。今天我们很多人喊转型,当年制造业也在谈转型的时候,宏碁的董事长施正荣先生提出了微笑曲线。在谈微笑曲线之前,我先说点题外话。这次的会议,包括前段时间看的网上一些问,都对房地产的发展很悲观,有说是白银时代,有人说是房地产的下半场,觉得以前很好,现在房地产不行了。

实际上我昨天晚上在论坛上也说了,房地产以前好吗?对于那些快周转的企业,房地产一直就没过过什么好日子,我昨天举了个例子,十多年的房地产开发,中国房地产的发展,2005年的时候我们在广州珠江新城(那是广州房价最高的地方),写字楼的楼面地价政府卖给我们的是每平米2000块钱,住宅是每平米2800,售价是写字楼大概每平米只能卖到6000,住宅能够卖到7000,我们保利开发的楼盘还算贵的。大家算一算,每平米2800的楼面地价,高层建筑,这个利润有多少?而且还赶上了房地产形势不好,一段时间国家的调控,又特别的难卖。我们请了文工团,载歌载舞送雨伞,才把它一套一套的卖出去,卖了好几年。

在我的记忆当中,房地产这种高周转的企业,它基本上的利润都不是暴利,日子还都不好过。拿地稍微拿偏了一点,一调控,中央政策一打压,就相当难卖,得拼命地做广告。所以那些年纸媒确实挣了很多钱,户外大牌也挣了不少钱,设计师也挣了不少钱,那时候是20块一平方,现在还是20块一平方。那时候的物价跟现在的物价比,所以真正挣钱的好的设计师那时候好,现在的设计师很惨。

房地产所谓的下半场,我一直没有觉得有什么上半场、下半场之分,或者是黄金时代、白银时代之分,我觉得房地产一直都是很艰难的。

作为房地产企业,我们参加论坛,有很多媒体,大家特别喜欢谈房价,我以前不喜欢参加论坛,不喜欢跟记者接触的原因,就是大家老喜欢谈房价,我就说别老谈房价了,累不累?一个美食家你不介绍美食,成天介绍菜价,那叫美食家吗?一个房地产从业人员,你不谈房地产核心的东西,老谈房价,那叫房地产从业人员吗?当时我就发表文章说,希望大家专业一点,多谈一谈房地产的核心业务,少在外围打转转。外行谈任何一件事都喜欢在外围打转转,外行干任何一件事都是多余的动作特别多,真正的动作做不好。

我们开会,你们也看过一张照片,会议的服务不管怎么样,突然要杯水,回头没人理你,但是会前那个杯子摆得特别整齐,拿根白线把它拉得很直。我们当兵的仗打得怎么样不知道,那个被子叠得特别方正,在操场上用人来摆出几个字,这个做得好。真正的核心的东西做得怎么样?所以在中国就出现了一种现象,专业的人缺乏话语权,不专业的人抢占了话语权,净谈一些行业外的东西。把外围的东西谈得过多,而把真正重要的、专业的核心的东西谈得比较少,咱们各行各业的都可以回忆一下,无论是大学教育还是什么,都是一些外行在谈,内行没有话语权。

今天我要重提这个微笑曲线,就是说房地产到了今天,我并不认为它发生了什么翻天覆地的变化,就像2000年,香港一家报纸约我写一篇关于世纪之交的文章,我其中一句最重要的话就是,不要把世纪之交看得那么严重,明天好像天就要塌下来了。放心吧,安安静静地睡一觉,明天醒来,天还是那个天,水还是那个水。我们今天也不要过多地说什么房地产的危机,房地产的转型,我们还是要做好自己的主业。现在的养老地产、产业地产、旅游地产等等,那些都是在住宅和商业开发主战场外的一些其它的业态。真正的核心,我认为在现在地价比较高的情况下,快周转仍然是大房企发展的法宝。做好产品和服务,仍然是一个企业发展的重中之重。大家想想,苹果是如何战胜诺基亚的?索尼公司为什么倒下了?都是因为做产品。索尼公司没有跟上去,所以它倒下了。苹果公司之所以能战胜众多的企业,它起来了,紧接着三星跟上去了,所以现在各位拿的手机,除了苹果手机,就是三星手机,当然还有国产的小米。苹果公司占领市场以后,迅速在全球开若干个苹果店,大家千万不要以为苹果店是卖苹果手机的,它是为苹果做增值服务的,这就是我说的微笑曲线的两端。

不论是房地产也好,汽车产品也好,工业品也好,如何能够在市场进入到红海的情况下,做好产品的设计和研发,如何提高营销、服务的能力,这两端是真正我们战胜其它行业、其它房地产商,在竞争中实现竞争优势的法宝。中间环节,我认为目前是不可能有突破的,尽管各大开发商都跟一些各种洁具、门窗等等厂家签了战略合作协议,大房企能拿到4折的优惠,成本控制也不过如此了。施工目前暂时还没有过高的提高产品附加值的办法,我们还是地下室最快7天一层,地上最快4天一层,大部分城市到了2/3才能卖楼,上海更惨,要到主体结构封顶才能卖楼,成都稍微好一些,做到正负零就能卖楼。在生产环节、制造环节很难为企业增值,除非哪一天我们的企业能像远大这样,在长沙14天建一栋楼,那你真正是帮企业在14天就拿到了预售证,你就开始卖楼了,你这个三四十亿的土地成本就马上开始回收了,那才是你的附加值。但是目前我们绝大部分企业找不到这样的施工企业来帮我们减少财务成本。所以我们在挖潜,在降低成本这一块,我相信各个企业基本上都做到极致了,而我们为了降低成本,我们很多企业牺牲了产品的品质。大家想一想,我们现在的住宅有什么?进门有个电梯,出了电梯进了家以后,门口有一个彩色的对讲机,开发商给你家客厅里的插座能少装几个就少装几个,自己进去要加个大插线板,这个成本全在降低。最基本的门窗,北方有断桥,南方什么都没有。靠路边的,实在没办法了,做中空玻璃,如果是靠园区,全是单层玻璃。除此以外还有什么?我们真正未来的住宅室内需要的弱电系统要很多,如果我们以苹果手机,以汽车里面的这些供人使用的东西来看,我们的住宅品质提升这一块真是少得可怜。

接下来房企的竞争一定是客户价值的竞争,关注客户价值,提升价值才是未来房地产企业竞争的关键。产品增加附加值,提升客户的价值感是未来房企的核心竞争力。在产品设计中就要坚持以市场为导向,客户为导向,提升产品的附加值,进而使产品为营销服务,增加卖点,为客户服务,提供更好的物业管理和运营服务,这就是我们认为作为房企的操盘手,作为总经理,作为项目的操盘手所应该着重抓的,就是要在产品的细分方面,在产品的规划、定位、产品的设计,包括室内设计、园林设计等等,还有一些弱电系统的设计,这一块要增加附加值。另外在营销方面当然也是增加附加值,要不然也不需要我们营销的人员绞尽脑汁把不好卖的东西经过包装能够卖出去,但是这个不是重要的。卖出去不是重要的,重要的是卖出去以后如何能够给客户提供你这个房地产商独特的服务,你的业主在地的小区里面,他如何享受你独特的服务,别的开发商提供不了的服务。假设你是一个全国性的开发商,大家一说旅游地产就谈到分时度假,如果不是旅游地产,我们的业主之间将来利用互联网,北方和南方的业主换一换地方居住,另外是物流如何为业主服务,我觉得这才是你未来的服务。保利地产业在探讨养老地产,也走在全国的前列,在北京、上海、广州也做了养老地产,但是我们最看重的还是居家养老,老人家如何在家里居住,在小区里有一些养老的社区,有一些看护站,比如打个针,吃个药,量量血压,你的孩子4点半下课以后有人接,有人管,家长六七点钟回到家里面,孩子已经把作业都做完了,课外活动也都有了,这些增值服务才是业主需要的。另外,毕竟小区是我的,我的保安是比较凶的,闲杂人员是不能进的,小区大门之内如何给业主提供服务。我记得陈启宗跟我聊过一句话,他说最牛的推销员将来可能是海尔的空调维修工,他可以到你家去,一直在你家待两个小时,帮你来维修电器,可以坐在主卧室地上跟女主人聊聊天,如果这时候他拿出一个广告来,这种广告绝对是点对点、户对户的广告。如果海尔的空调维修人员都附带推销广告的话,我想这个广告可比互联网砸钱做客户要好得多。作为开发商,我们如何给业主提供比海尔的电器维修工提供还要贴近家庭的服务,这是我们未来需要考虑的。所以我也同意刚才两位专家提的,将来房地产分为三大块,投资、开发和运营。

我觉得最好的是在市场竞争的条件下,我们不要浮躁,不要听那些人怎么讲,做好我们的产品,我觉得这才是最关键的。

做产品,大家一定要做算术题,我们往往为了营销,为了搏眼球,我们不做算术提。方案比较的时候,一定要看这个方案,如果是超低容积率的别墅,如果是1000亩的话,假设只做100平米的单层小别墅,开发商是比较不会算算术的,这个项目要少赚20个亿。

另外现在很多地都是30个亿、50个亿拿一块地,如果在短期内尽快的实现销售,这是关键,过去那种滚动式开发已经不适合现在三五十亿拿一块地,半年付清的情况,如果你还每年几个亿去卖的话,你这个项目卖完以后,你会发现你一分钱没挣。所以将来如果有大的项目操盘的时候,一定要多点开花。

另外就是始终要抓微笑曲线的两端,在市场竞争特别激烈的区域,在一线城市,我们一定要使得产品多样化,产品线尽量拉长,这样的话就可以同时卖几种产品,尽快的实现资金的回收,同时旁边的竞争对手打不过你。如果你产品但就很难在市场中盈利。所以说宝马、奔驰都生产了高端和最低端的汽车,也就是想把客户一网打尽。说到汽车,世界上汽车有两派,一个是德系车,工程师说了算,一个是日系的,销售说了算。过去我们很多企业走的是德系的道路,工程师说了算,生产什么就是什么,不管销售。日本车可能过多的管了销售,过多的注重客户体验,省油,结果前后保险杠不要了,带来了危险。真正好的企业应该是有德系车和日系车两种思路相结合的,我们微笑曲线的两端如果能够结合起来,在前期策划的时候营销的同志积极介入,把营和销分开,在销售的时候能够根据你的销售,了解什么样的东西最适合市场,业主最需要什么,我想这样的房地产企业,无论是在上半场还是在下半场,无论是在企业多么大的竞争,无论是在一线城市还是在三四线城市,它都能够很好地把这个项目操作好,很好地在市场竞争中立于不败之地。

主持人:感谢余英先生为我们带来的关于微笑曲线的解读。接下来掌声有请中国农业银行首席经济学家向松祚先生,向松祚先生的演讲题目是“银行业改革风向中的房地产”。

向松祚:各位朋友大家上午好!非常感谢陈诗涛女士和观点地产新媒体邀请我参加这个论坛,这是我第二次参加这个论坛,听了一天多的会议,学习了很多的东西。这次我们论坛的主题是叫“转变时期的中国房地产”,我想大家来到这个地方,也不仅仅是为了会见老朋友,为了享受美丽的海滩,椰风海韵。我想更重要的是大家来反思我们这个行业,深刻而系统地反思我们这个行业。所以我今天在这个短短的演讲里面,我想跟大家传递的一个信息就是,深刻反思行业的状况,高度重视金融风险。

我这两天听下来,包括去年听下来,在行业里面的朋友不愿意说自己行业面临的问题,或者说不太愿意正视自己行业的问题,有一种护短的心理。正好我是一个旁观者,因为我是从事金融的,我不直接参与房地产的经营,虽然银行有大量的贷款是与房地产相关。我今天要在这里讲一些大家不愿意听的话,或者大家听了以后非常反感的话。

我认为现在我们来反思中国的经济,反思中国经济的转型,我们需要面对现实,我们需要讲实话、讲真话。我这个人恰好就是愿意讲实话、讲真话的,我给习近平、李克强写报告也是这么讲,我跟各位也是这么讲。我今天想讲的第一个意思是什么呢?

过去十多年,中国房地产行业狂飙突进,取得了伟大的成就,这一点没有人否认,也不需要我多说。但是似乎我感觉起来,我们现在的房地产行业对中国经济的负面作用似乎讲得很少,我们永远都在讲这个行业的正面,讲这个行业的贡献,然后把这个行业出现的问题,更愿意归咎到其它的方面。在过去十多年房地产行业狂飙突进的过程里面,出现了一套房地产的理论和思想,我在这里可以把它概括为7个基本的思想或者基本的理论。这些基本的思想和理论都有它很重要的道理,我也基本同意。

第一个是说房地产行业是中国经济的支柱产业,这是每个人都会讲的,似乎也成为了我们从中央到地方一个基本的政策的指导方针。

第二,每当经济下滑,我们说要稳增长就要稳投资,稳投资就要稳房地产的投资。房地产就是顶梁柱,房地产这个投资稳不住,经济就要垮下来,这是第二个理论。今天早上一起来,中央人民广播电台让我评论1—7月份的固定资产投资的情况,非常的不妙,1—7月份,我们固定资产投资几乎所有的分类都出现了回落,包括房地产新开工项目,昨天任志强先生也谈到这个问题。我们这套理论能不能稳得住?这是第二个。

第三,刺激消费就要刺激房地产,很多人认为房地产消费是拉动经济,刺激消费最主要的力量。

第四,化解金融风险,说我们要守住金融风险的底线。我昨天也听到几个朋友讲,说要守住金融风险的底线,就不能让房地产公司破产,房地产公司要破产,金融风险就会出来。

第五,关于资产配置,我听到最极端的一个理论,很不幸的是据说这还是一位经济学者提出来的,说中国人要疯狂的买房子,永远买下去,以后中国人的财富百分之百都要是房子。我昨天也听到我们这个论坛里面有的人讲,中国人每个人都要买一套房子,因为中国人热爱自由,中国人比美国人,比全世界所有人都要热爱自由和独立,所以每个人都要买一套房子,所以房子是卖不完的,最好把三套房、四套房、五套房,无论你买多少套房,这个按揭的成数全部降低到零是最好。

第六,城镇化。认为新城镇化是拉动房地产会永远持续增长下去的最重要的因素。新城镇化也好,旧城镇化也好,是不是会拉动中国房地产行业持续、快速的增长?我想这个问题是值得我们去深思的,我个人并不简单地同意这个判断。

第七,资产转移。很多人说中国人的资产只能在两个市场里面去摆弄,一个是股票市场,一个是房地产市场,似乎中国人不会干别的事了。我们现在庞大的储蓄,50万亿的储蓄,如果不流到股票市场,就要流到房地产市场。股票市场现在不好了,所以房地产市场的春天,房地产火爆的气候又来了。

这所谓的7个理论,可能还有更多的理论在支持我们对房地产的愿景的看法。我刚才已经强调了,过去十多年房地产对中国经济有非常重要的贡献,这7个思想或者这7个理论也有它的道理,我一点不否认。但是就像列宁所讲的,任何真理往前跨进一步,就变成谬误。今天我们这所谓的7个思想正在迈向谬误。所以今天我要讲一些大家非常不高兴的话,我们有没有反思我们这个行业,这7个理论还能站得住吗?这7个说法还能支持我们这个行业发展吗?

我非常坦率地说,过去10年,中国房地产行业的狂飙突进,虽然对中国经济做出了重要的贡献,但是也给中国的经济带来了很多很多的负面作用。你们可以站起来反驳我,我们今天不是反思吗?反思我就要讲点不好听的话。我觉得过去中国房地产的狂飙突进,对中国经济产生了三个非常有害的负面的效果:

第一,扭曲了中国无数企业家和企业的经营思想。我想请问在座的各位,中国数得出来的国有企业,中国知名的企业,无论是国有企业还是民营企业,有多少家没有参与过房地产?我们那么多的国有企业纷纷成为地王,这是国有企业应该干的事情吗?我这句话讲过很多次,很多国有企业的领导都是我的朋友,我讲了之后他们非常不高兴。我在想,我们的国有企业肩负着振兴民族的使命,我们当然应该把我们的精力和资源集中,能够站到世界科技的最前沿。前不久我碰到联想集团的创始人之一,中国科学院院士李光南先生,他说习主席担任国家网络安全委员会的主席以后,据说下了命令,要中国开发出自己的操作系统。至少部分取代windows、安卓和苹果的系统,我们现在国家的安全部门的人不敢用苹果手机,我就问他,我说我们要开发一个操作系统需要多少钱?他说这不是钱的问题,我们最多需要500个亿可能就能搞定,而美国的三大操作系统都是私人公司开发的。我在想,我们那么多伟大的国有企业为什么不埋头追赶世界科技最前沿,为什么要去搞房地产,我想不通。今天在座的很多房地产企业的掌门人,我讲了这个可能你们会非常反感。更重要的是我们很多其他的企业纷纷迈向房地产。温州的经济,大家都知道非常困难,这个非常困难也不是我在这里瞎说,从银行的不良贷款的上升看得非常清楚,温州当地的企业家很多人在反思,认为就是他们本来过去搞出口加工业,搞制造业搞得不错,希望转型升级换代,结果没有,房地产狂飙,结果全部迈向房地产,最后怎么样?浙江现在出现的盲目进入房地产被拖垮的企业已经很多了,这个情况难道不值得我们反思吗?前不久通用电器公司的CEO在北京来参加对话,我有幸参加这个对话,跟他学习,我想通用电器拿到中国应该是最适合搞房地产的,它年销售收入达到1500亿美元,利润超过100亿美元,资金多得不得了,要搞房地产轻而易举。别人不仅不搞房地产,别人把他的金融行业全部卖掉,它要成为全球再工业化时代绝对的领头羊。在对话的现场,它拿了一个飞机发动机的涡轮叶片,他说全球的涡轮发动机只有两个半公司,一个是通用电器,一个是劳斯莱斯,还有一个是霍尼韦尔,也是被它收购的。我们中国的公司为什么都要疯狂地进入房地产去搏这个利益,为什么我们不能沉下心来做这个事情呢。

第二,过去十多年房地产行业的狂飙突进,大大地加剧了中国的贫富分化。资产价格的泡沫毫无疑问会加剧中国的财富分配两极分化。我们能否认这个事实吗?我听说我们国家最高领导人在内部讲话里面说过,中国梦能不能出现,两个一百年发现的目标能不能实现,有三个拦路虎,第一个拦路虎就是贫富分化。中国的贫富分化到了什么程度?官方公布的基尼系数就已经是0.47,民间统计的基尼系数已经超过0.5。我们在座的都是有社会责任感的企业家,我们难道不为此忧心吗?我们难道不为此着急吗?我们难道不为此痛心吗?一个国家的财政分配如果搞得非常的两极分化,这个国家能够安定、和谐,能够和平吗?海外的研究报告讲,2002年中国的财政分配是二八开,20%的人占有80%的财富,到2012年的时候是一九开了,这个数据当然不可能那么准确,但是我相信,包括我也看到一些中央最高层面的咨询决策部门的内部报告,也非常坦诚我们的收入分配的差距,贫富差距的拉大。这里面资产价格的泡沫是非常重要的因素,为什么我这次反对股市的泡沫?我不是今天在这里马后炮,有人说我们经济学家是马后炮,我可不是一个马后炮,大家可以看我去年10月份在央视,在很多的电视台和媒体发表的评论,写的文章,我说这么多人瞎搞股市,散户能赚钱吗?93%的散户在股票市场从来没有赚过钱。全世界的经验一致表明,资产价格的泡沫无疑会加剧财富的两极分化。这个不可否认是我们过去的政策出现了问题。

第三,金融风险的问题,房地产的扩张,大大地恶化了我们的金融风险。当然也可以讲我们银行有重要的责任,我们是绑在一根绳上的蚂蚱。前年一位退休的人民银行的副行长在一个内部讲话上,听讲话的是40多家商业银行的董事长、行长,他的原话是这样讲的,他说:你们今天这么多行长和董事长,我今天退休了,我要讲句实话,没退休之间我不敢讲。他讲这个话是2013年的年初,他说:你们过去这些年,你们干的事情从政治上来讲绝对正确,从经济上来讲,你们绝对发疯。这是他的原话,我没有任何夸张的意思。今年5月4号,现任的财政部长楼继伟先生在他的母校清华大学有一个讲话,可能在座的很多朋友看到过,讲中国经济面临的困难,他里面的有些话也是非常刺耳的,但是讲的是实话,他说过去这些年我们扩张,我们扩张了什么?扩张了一堆过剩产能,我们扩张了高债务、高杠杆,我们扩张了金融风险,下一步怎么办呢?

我要告诉大家两组数据,根据中国人民银行调查统计司的分析结果,我前面已经说了,7个理论有它重要的道理,房地产行业确实是中国的一个支柱产业,房地产及其相关的产业对中国GDP的贡献度,最高的时候达到21%。中国的国民生产总值1/5多一点是房地产贡献的,我们应该感谢这个行业。但是这个行业拿走了多少社会融资呢?这个行业拿走了全部社会融资的41%。这组数据我希望大家记住,如果你们不同意,你们可以去查相关的资料,你们可以自己做一个研究,你们去抗辩。第二组数据,根据最新的银监会对我们国家银行体系人民币贷款流向的统计,个人按揭贷款加上开发商贷款,占全部贷款的比例大约为25%,我们到今年7月底刚刚公布的数据,全部银行体系的贷款余额刚好90万亿,90万亿的1/4大约23万亿。当然有些房地产行业的朋友认为说,按揭贷款跟我们有什么关系?但是我们从研究经济整体我们必须得承认,按揭贷款的本身是支持房地产行业的,也就是说这个行业拿走了贷款的1/4,23亿中有15万亿是按揭贷款,8万亿是开发商贷款。这两组数据,我们要知道我们的金融风险有多么巨大。我曾经打一个比方,我说中国的金融风险,我们总理反复讲一句话,要守住不发生系统性金融风险的底线,这个底线能不能守住,这个底线有多么的脆弱,从这次我们的股灾和救市大家能深刻地感受到,如果这次股市的暴跌,不是因为担心触发系统性的风险,我们干吗要这么猴急去救市?今天时间关系,我不会跟大家详细讲这个里面很多的细节问题。

中国的金融风险,说起来就像一把达摩克利斯之剑,这根剑拴在三根绳上,第一根绳是地方政府的融资平台的贷款,第二根绳是民间的融资高利贷,第三根绳是房地产行业和制造业的高杠杆、高负债。这个话也不是我说的,大家去学习去年12月8号中央经济工作会议的文件,其中第八项专门讲到房地产和制造业的高杠杆、高负债。这三个风险最终都集中我们的一把剑上,这把剑就是我们的银行体系。现在制造业的贷款是17万亿,房地产的贷款是23万亿,这两个行业拿到的贷款,就占到全部90亿贷款的45%。现在有些行业的不良贷款率已经超过3%。我们可以算个简单的账,如果这两个行业的不良率达到5%,也就是说40万亿的5%,也就是2万亿。这样就可以把我们整个银行体系一年的利润完全吃掉。前几年我已经警告过,中国有些银行在未来不仅收入和利润增速会大幅下降,甚至会出现负增长,甚至出现亏损,甚至破产。这绝不是危言耸听。我们在座的各位,我们在说房地产是支柱产业的时候,我们有没有想过这个问题?

昨天我看观点地产准备的材料,30家最大房地产的负债率是75%,我曾经跟任志强先生也争辩过,他的很多观点,我昨天在讨论的时候我说过,我说你的很多观点我同意,但是有很多我不同意,其中有一个观点,他认为房地产要出现拐点就是银行搞出来的。昨天我们讨论完以后,准备去跳舞,他没去跳舞,在路上他还在跟我说,说房地产要有问题就是你们银行搞的。我想这个问题大家可以平心静气地讨论,我们今天站在一起,我们要共同面对这个问题,这样的高杠杆、高负债怎么能够持续?

从总理到财政部长,几乎天天在讲中国去杠杆的压力巨大,而且我们现在确实要实现转型,我在很多场合讲过,我说中国的信贷资金的流向有三个非常不合理,叫三多三少:传统制造业拿的贷款太多。国有企业拿的贷款太多,房地产企业拿的贷款太多。农村、农业、农民拿到过什么信贷资金?我们的小微企业拿过多少贷款?我们的新兴行业拿过多少贷款?所以这是三多三少。现在李克强总理下决心要实现信贷结构的调整。

所以我最后的结论是,我们今天要深刻地反思我们这个行业未来如何发展,我们更要高度重视我们所隐藏的和正在凸显的这个金融风险。我们必须要下决心去杠杆、去负债,因为它不可持续。最终如果把银行压垮了,银行有大量的不良资产,这个成本也是老百姓付。中国再回到2002、2003年的时候,中国商业银行体系的不良率,按照海外机构的评估达到30%甚至40%,最后国家为了这几个银行上市,付出的代价接近4万亿人民币。这4万亿人民币谁付的负担?天上不会掉馅饼,那是我们可怜的老百姓付的负担。这些问题都在我们今天规划我们行业的时候,如果我们作为一个负责任的企业家,作为一个负责任的企业,作为一个真正关心中国经济健康平稳持续发展的企业家,我们必须把这些问题放在心中,而不仅仅是看我们这个行业本身。这样的金融风险,如果我们不今天下决心来开始缓解,我说的最极端一点,它将会彻底地拖垮中国的银行体系、金融体系,拖垮整个中国的经济。这绝不是危言耸听,虽然话讲得不好听,非常刺耳,大家听了很不高兴。请大家原谅。谢谢各位。

主持人:掌声感谢向松祚先生。今天上午的演讲环节到这里就告一段落。接下来即将进入到地产精英、博鳌论剑的环节。

与资本结合已经非常密切的房地产行业,一直在寻找更多路径,以获得资本的输血。新常态下,降息与信贷宽松环境中房地产获得了金融的更多支持,如何赢取更大发展?

地产精英博鳌论剑之三的主题是:镀金时代资本化的房地产行业。

下面有请精英对话的主持嘉宾上台就坐,有请:中银国际控股有限公司董事总经理、投资银行部副主席程雁女士。

接下来请出我们的对话嘉宾,请以下嘉宾上台就坐:

广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生

光谷联合控股有限公司主席、总裁黄立平先生

新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪先生

莱蒙国际集团有限公司副总裁丁向华先生

信泰资本总裁蓬钢先生

高和投资董事长苏鑫先生

霸菱亚洲投资董事总经理林熙龄先生

在这里还要特别提醒场下的各位嘉宾,本场精英对话结束后,我们继续进入微信答问互动环节,欢迎各位来宾踊跃参加微信提问,向自己想挑战的嘉宾发出问题,谢谢大家。下面请程雁女士为我们主持本场精英对话。

程雁:各位好,我先介绍一下各位嘉宾,我是中银国际的程雁,旁边这位是蔡穗声先生,他是广东省房地产行业协会会长。黄立平先生是光谷联合控股有限公司的主席、总裁。李战洪先生是新鸥鹏集团首席战略官、副总裁。蓬钢先生是信泰资本的总裁。苏鑫先生是高和投资的董事长。林熙龄是霸菱亚洲投资董事总经理。

我是投资银行,是做黏合剂的,蔡总是来自行业协会,是做行业管理和服务的,还有大型的房地产公司的开发商和运营商,另外还有我们的资本。还有在国际上做房地产最专业的,也是非常有创新和多元产品的投资机构。

我们这一环节主要是谈资本与地产的结合。在前面的主题演讲中,不同的演讲嘉宾也介绍了自己对产业的认识,特别是房地产下一步产业发展的专业化和分工协作的问题,在这个过程中,资本充当什么样的角色,有什么样的力量支持房地产行业发展。另外资本在用什么样的产品,用什么样的结合点来获得它的盈利,这个是我们下一步可能要来探讨的。刚才在我的演讲中也提到了,房地产业的利润空间,从土地开发到进入到终端市场,是有一个比较大的产业链的结合,有利润的划分,怎么样把不同的收益跟不同的投资兴趣的投资者进行分享,这是金融行业的一个技术领域。

我想先抛出第一个问题,资本如何参与领导房地产行业,这个角色与商业模式是怎样的?我们的金融投资者是不是房地产开发商的战略合作伙伴?或者是它的策略投资者。在这方面,我想请每位嘉宾从自己的角度来谈一谈,你在房地产行业中充当一个什么样的角色,你想获取一个什么样的收益。先从蔡主任开始。

蔡穗声:我先说一些广东房地产有关基金方面的数据,大家可以有一个印象。我们每年都做季度性和年度性的市场总结报告,今年上半年广东房地产资金来源,统计局是分四个来源,一个是接待资金,第二是自筹资金,第三是外资,第四是其它方面,也就是市场上来的资金。四个部分中实际上主要是三部分,因为外资只占1%,我们基本上可以忽略不计。

从今年上半年来说,广东整个房地产资金来源结构中,22.6%是银行的,29.3%是自筹资金,包括自有的和自己去筹集的,47.9%是市场上预售商品房得来的资金。从2006年以来,每年上半年的数据进行对比,今年的表现处于中上的水平。我们从房地产这个行业来说,最好的结构来源就是希望市场上的资金越多越好,最高的比例曾经达到过53.5%,这是2013年上半年的情况。银行借款方面也不错,银行借款的资金,我们最好的年份是达到24.4%,这是去年的情况。今年市场上来的资金有47.9%,这是处于中等偏上,最低的时候是2008年的上半年,因为销售很差,只有38%是来自市场的。现在这个自筹资金29.3%是处于中等偏上水平的,总的来说资金的状况不是最差的年份,但也不是最好的时候。资金比去年宽松一点,这样的话,企业肯定有更多的想法。因为现在向银行借款有难度,也有额度等等各方面的管制。怎么样在市场上得到更多的融资的渠道和融资的份额,肯定是企业非常关心的事情,也是企业有很多探讨的东西。

还有一个趋势,我感觉到现在从企业来说,或者从一些个人投资者来说,因为大家都明白,房地产实际上是两个基本属性,一个是它的使用性,第二个是它的商品化的属性。它的资产的配置方面有些多元化,比如说除了人民币之外,还有美元、欧元资产,都有一些分散的考虑。具体的资本化的过程,我想大家会谈得比我透彻一些,我先讲到这里。

程雁:我在这里补充一下,因为我们的时间已经很紧了,索伊美位嘉宾在阐述自己的观点的时候不要超过3分钟。

黄立平:刚才向松祚先生讲了一个很重要的观点,就是房地产行业现在整体的资产规模和占用存款余额、贷款余额的规模都相当大,这个可能会对中国的经济造成很大的影响。从房地产企业来讲,无穷尽的获取资本,也不是未来发展的方向。企业各自有差异,寻找资本的动力、效益也不太相同。我想未来可能更重要的一个趋势就是整个房地产资源配置的效率提高,这将会成为未来大家可以去思考和探讨的主要的内容。从这个意义上讲,国际的投资银行在配置资源的效率上,除了资本之外,具有战略资源配置的意义上,他们的专业服务能力会更强。所以我觉得特别是中小房地产企业,可以在这方面多做一些探讨。

程雁:所以黄总你认为你是需要寻找战略投资者,能够在资源配置上给你更多的嫁接是吗?

黄立平:是。

李战洪:想到这个结合和角色的事情,我就想到对话之前演讲的那个人,我第一想起了人品,每一次参加大型的论坛,往往有个别的人演讲之前到达,讲完就走,这种人说的话基本上都不靠谱,比如说向松祚就是典型的代表之一,讲完就走,其实他是对人的不尊重,对大会的不尊重,对在座的参会各位嘉宾的不尊重,这种人说的话,我们可以不信,而且大多数是假话,说完之后他就反思去了,他现在可能坐在自己的房间,可能坐在洗手间,或者坐在一个很奇怪的地方,反思自己刚才的所作所为。这时候我也想起毛主席的那句话,小小环球有几只苍蝇。还想起了几只苍蝇,谢国忠、易宪容、牛刀,现在加上向松祚。但是谢国忠、易宪容和牛刀比向松祚好,牛刀、易宪容和谢国忠不攻击房地产这个行业,他们也不攻击房地产企业家,也不攻击房地产的从业人员,向松祚做到了。

苏鑫:再说下去做金融的和做房地产的都要打起来了,向松祚先生是我的好朋友,他今天的表现不一定是全部。我还是说一下让金融和房地产结合的话题,任志强在本期的博鳌年刊里提出一个观点,任志强先生认为我们不应该把房都卖掉,应该存下来,自己来持有。他举了一个例子,说万科市值1000多个亿,几万人在这里倒腾来倒腾去的,没什么利润。国贸就几十万平米,市值也1000个亿。听起来好像有道理,但是我想问,我们有几个开发商有能力持有核心资产这么大的规模?不可能。以前我们高杠杆,要从报表里面剥离出来,这里面其实就是地产企业家和金融企业家的结合,就可以用证券化的方式。去年我们看到很多行业的从业人员,包括金融从业人员都在做证券化的一些研究,最突出的是中信证券,把自己的楼宇做出来了,它是一个类REITs。去年我们跟建设部研究中心和中信证券做了一个中国商业地产证券化的研究,这说明我们可能看到这个趋势是非常明显的,当然我们看到很多的技术问题,纯的公募REITs现在还没有出现,包括万科做的也不是REITs,它是一个租金收益权的转让。但是这个需求是非常巨大的,类证券化的需求是非常大的。我们可以通过证券化的安排,变成10个人、20个人拥有这个房子,可以把你的稳定的租金收入提前把它销售出去,也是可以证券化的。这种类证券化的趋势是非常明显的。换句话说地产和金融的关系,大家把各自的需求摆出来,是可以创造性的解决各自的问题的。

蓬钢:主持人的问题是金融和房地产的关系。我觉得金融是金融,房地产是房地产,房地产吸引了很多的资金,是因为这么多年房地产行业有很大的利润空间,也是利润空间最大的几个行业之一,金融总是找利润空间最大的,这样最安全,风险和回报匹配最佳。金融像水一样,什么地方有价值就往哪儿去。如果房地产的利润率不再那么高了,风险越来越大了,金融资产也会离开。金融像水,水可以载舟,也可以覆舟,金融和房地产互相离不开,但同时又是完全不同的两个行业。

林熙龄:大家好,我们作为美元的房地产基金,肯定要找一些国内的发展商作为我们的战略伙伴,我们作为财务投资者。但是现在的做法有一些跟以前不一样,以前可能比较简单,我们的钱进来,可能跟开发商去买那个项目,很快就可以赚钱了,但是各位也看到、听到昨天和今天早上很多领导说的,现在很多房地产的模式已经跟以前不一样了。在这种情况下金融和房地产怎么结合?当然我们的基金希望是比较长期一点的,就是我们作为战略伙伴,或者是一个项目或几个项目的伙伴,我们一起去做比较中长期的投资,跟以前的短平快不一样。现在的项目规模也比较大,不管是综合体还是物流,什么都规模比较大了,你要持有的时间比较长,还有培养期也是比较长一点的,在经营方面,以及技术方面,很多都跟过去不一样了,所以我们要花时间培养这个项目到成熟期,之后再从资本市场上退出,获得我们的收益,这个时间比较长。现在我们最喜欢的就是找一些好的战略伙伴一起做,他们有这样的开发能力。当然从资金需求方面,他们就需求一些比较中长期一点的,因为我们也知道,国内一般贷款或者是资金提供都是比较短期的,信托都是2到3年,很多PE都是2到3年左右的。如果再长期一点,你先做好自己投资的组合,我们可以做轻资产,那时候的价值会更大。

程雁:金融其实是服务业,它也是一个投资人,从金融的角度来讲有不同的金融机构,不同的金融平台,包括金融投资人,它从不同的角度来参与到这个行业,是因为这个行业的规模足够大,它的凝结点和它的组织能力更强,所以在这个过程中,我们可以用金融的力量来做黏合剂,来参与到这个行业中。但是在这个过程中,现在也有一些基金,特别是产业基金,它以被动投资变为主动投资,这个其实是很重要的。比如说我在纽约和伦敦看到很多的以项目为主,或者以开发商为主的基金,就是几个合伙人,他们是有不同经验、有不同资源的人,他们组合起来成立一个项目基金,然后做开发。在这个过程中,他们去找不同的投资人来参与,来做开发。所以这个是属于商业咨询和投资为主的,自己有一部分资本金把这个项目拿下来,然后再找相关的合作方开发的模式,这其实是非常常见的。在这种方式的情况下,我就想问一下林总,霸菱以前是做股权投资的,做PE的,现在你们开始做项目投资,是不是将来也会在这个方面参与一些合伙制的项目基金,或者项目开发?或者在这个过程中,你们将来也会作为一个领导者去开发一些重大项目?

林熙龄:这个问题问得非常好,其实以前霸菱就是私募基金,没有做房地产这一块,因为公司也觉得房地产是比较另类的,要用另外的资产去做的,跟传统的PE是不一样的,后来我们认为要做这一块的投资,成立了新的平台,专门做房地产的投资。跟一般的基金的投资有一些不一样,我们这个平台的人都是传统房地产基金过来做的,以前也做了很多开发项目,很多大规模的,从买地开始的,跟一些不同的地方政府做不同的项目,大型的城市综合体也有的。所以有不同方面的合作,长期的开发的项目,或者是商业地产的运营,我们都是比较深的参与,跟一般的财务投资者有一些不一样。我们虽然是财务投资者,其实另一方面去看,我们也可以类似于半个开发商的角色,因为我们内部都有一些做开发的专家在我们的团队里面,以前也开发了很多的项目。所以很多项目我们其实跟不同的伙伴去谈的时候,他们也感觉我们不单单是提供财务支持那么简单,从设计、运营、融资等等方面,包括最后怎么上市做REITs,我们都有经验可以给到他们。所以他们也感觉我们这个伙伴不只是给钱那么简单,可以有很多空间一起探讨,怎么把这个项目做得更好,所以这也是我们的优势。

程雁:今天我觉得比较遗憾的是在我们的嘉宾里面没有做财富管理的。其实在中国的房地产投资中,除了机构以外,很多是来源于一些财富管理的资金,他们对房地产方面比较熟悉,也愿意获得一个相对比较稳定的收益。苏总和蓬总在中国做房地产的投资,参与到股权方面的融资更多,还是在项目层面做固定收益的债为主?是以债为主还是以股权投资为主?

苏鑫:我们一直在做股权投资,从来没有做债的投资,但是大部分的资金还是做债的投资居多。大部分中国人有钱之后,相对看不清楚社会、经济的发展,他会做一个短线的投资,希望是高收益的,这样推动很多基金按这个方式走。其实短期的投资受到波动的影响很大,所以我们还是坚持做长期的股权类的投资。现在包括王石也在提到,万科也要做存量资产,也要做城市中心,其实这在国外都是很正常的,国外基金都是以股权类为主导的。在这里我也想提一个问题,人民币如果贬值,到底我们的开发商怎么做,我们的投资商怎么做。大幅贬值有没有可能。我觉得如果没有可能的话,最终还是看人民币的流动性,如果人民币的利息往下走,对人民币资产就不会有太大的影响。但是大家避险的趋势会更明显,有一部分钱就流到国外去了,留在国内的钱对区域就看得更重,是不是核心城镇的核心区域。所以未来开发商选择的城市还是非常重要的,虽然钱很多,但是现在整个经济不好,大家预期不好的情况下,大家对风险意识看得非常重,要使你手里的资产容易变便现,让自己风险小,选择核心地段是非常重要的。

蓬钢:就主持人提出的问题,基金做股、做债都是不同的盈利方式,我觉得都很正常,但是国内的这些基金,尤其是从理财机构募集起来的这些资金用于做债比较多一些。刚才苏总说到,跟资金来源有关系,民间资本不太愿意投长期的和风险不定的一些项目,都是希望是2年,有一定的回报,有一定的担保。为什么这些信托和基金子公司在这个行业里,或者在这个资金领域里占据了大半部江山,就是因为他们有资质,有牌照,有资产,能够为投资人提供这样的一些保障。刚性兑付的这种不明文的规定,也是让投资人得到了很多的信心。私募股权基金这些方面没有这样的一些担保的能力,所以在这一块就相对的做得少一些。

为什么不做真正的股权呢?我觉得作为一个财务投资人,参与到一个项目里以纯粹股东的身份,在目前的商业环境下其实很困难。股东之间如果不是一个非常志同道合,有相当的信任基础的话,两家一起操作一个项目成功的可能性很小。资金方和操盘方扮演的角色不一样,它的功能也不一样,财务投资者多偏向于有一定的保障,有一定的收益的这种形式,所以导致了目前股权少一些,债权多一些的情况。

程雁:刚才我们讲到房地产这个行业的分工和专业化的问题,我个人认为在中国房地产投资方是比较难做的。我们看到国外很多大的物业是由基金拥有的,它的产权是长期的,尽管这个物业当期不挣钱,但是它的长期的保值性是存在的,但是中国的土地权是在国家,我们只有一个使用权,我们的权限是在贬值的,这种投资对于大型基金持有,它没有一个保值或者是升值、长期传承的可能性,就变成它的投资就只是一个短期的,我在这个有限的期限之内是不是能够获得一个固定的收益,还是要有退出的这样一个要求,所以这就变成了我们的投资方、开发方、运营方的分离造成了一定的障碍和困难。

在这方面我想再问一下蔡会长,您觉得中国的产权的转移或者是变化是不是有可能将来永久使用权变成可能?

蔡穗声:因为中国住宅70年的使用权,这是宪法规定下来的,当然也是学香港的,土地归国有。前几年的物权法也有确定,并不以为着到期以后国家会无偿收回,原则上如果不是跟规划有妨碍的,应该还是以继续使用为主,至于怎么延续下去,要不要补交地价,好像当时物权法没有做出具体的界定,有待于以后法律进一步界定。不过我不认为这一定是当前在产权方面,或者是在财产方面的很大的障碍,毕竟现在的房子到70年还有几十年的时间,你要盈利的空间还是很大的。刚才有同志谈到,在中国,房地产是房地产,金融是金融,这是当前中国的现状决定的情况,因为中国现在房地产业的价值链条是从拿地开始,然后到做项目,就开始争取银行借款,卖完了就还完了,这个周期就完成了。但是我们如果看到国外,像美国的情况很不一样,它基本上把房地产作为金融这个大圈子里面的一部分,甚至他认为房地产某种行业上就是金融行业,它的价值链条是从拿钱开始,就像你刚才谈到的那些基金、组织,他们有些是搞私募基金,去筹了款之后,去收购很多商业大厦、公寓等等物业,然后进行改造,进行商业策划,继续经营、继续管理,从中得到一个收益,还给那些债权人。当然也可以退出,意味着我们今后房地产的发展,尤其我们考虑到中小房企没有能力在市场上跟大企业抢地,很多人都疑问,中小房企是不是要退出这个市场。我认为并不是这样,我认为中小房企的转型就在这里,就转为服务型的企业,实际上我们这个房地产业很可能分化为三个部分:投资、开发、经营管理。这三个部分有助于资本化、金融的参与,以及到中小房企在经营管理方面发挥作用。

程雁:我想请黄总和李总从行业的角度谈谈,您认为房地产的业态发展,这个市场定位,下一步会是什么样的?对房地产企业来讲,你们是怎么定位?作为开发商是从综合性的开发考虑,还是向专业化的方向发展?你们对这个市场的定位是怎么样的?

李战洪:对于未来怎么做,刚才在演讲的时候我也说了,一定要做单项冠军,也就是做减法。对我们企业来说,就是往教育方面发展,我们两个方向,一个是做海外,一个是做教育。

程雁:您说的教育地产是把教育的元素植入到你的开发的项目里面,是作为你的一个特点去进行销售,是不是就是我们所谓的学区房,为了孩子创造一些就学的方便,还是你的教育地产,就是提供学校,或者提供教育机构的地产?这是两个不同的方面,我想知道您是怎么做的?

李战洪:如果说你买了他一套房子,就有一个入读的指标,我认为这不是做教育。对我们来说,做教育地产不像做商业地产,有一块地,我就从万达挖一个高管过来,就可以做商业地产,不是这样的。做教育地产要经过至少10年以上的沉淀,比如说我们做教育地产是在15年前就开始了,现在从幼儿园、小学、中学、高中、大学,我们叫K15+4,我们服务一个区域,服务一座城市,你的小孩从出生,从幼儿园到大学是一条龙的,到现在为止,我们已经有31家幼儿园,5所中学,再加上两所学历制的大学。

另外一个是我们做教育综合体。可能在70年代、80年代,大家对少年宫有一个概念,大家都会把自己的小孩送到少年宫去学习。但是少年宫的内容是国家控制的,属于公办的,它的内容比较少,现在已经越来越不能满足大家的需求。所以我们做教育综合体,类似于商业综合体,我们的主力店是以教育为主题的,就是你把小孩送到我们这里来,你的专业教育、兴趣教育,对青少年进行成长管理,还有中老年人的继续教育的学院。这都是我们围绕成长管理做的事情,它区别于学区房的概念。

程雁:黄总您的公司呢?

黄立平:我想未来房地产的发展涉及到住宅和商业地产,其实这个趋势大家都看得很清楚,更多的发展会是两个方向,第一个是针对新的需求的细分市场,第二个是更多样的房地产的服务业,借助于互联网,未来房地产盘活存量将会成为一个很大的蓝海。

程雁:现在的企业在试图用不同的特色使自己的产品更有吸引力。现在我想请每位嘉宾回答一下,从投资者的角度来讲,你想选择什么样的标的?选择什么样的合作伙伴去投资?你乐得投资收益的预期是什么样的?投资周期是什么样的?从企业来讲,你想给你的投资者一个什么样的回报?你认为跟他分享多少利润是可以接受的底线?你想让他跟你是一夜情,还是跟你联姻?我想请每个人用一句话回答一下。

林熙龄:从投资者的角度来看,找什么样的伙伴。我觉得找伙伴就跟找老婆一样,你找到了就不想跟他分开,还有就是多生一些小孩子,就是这样的目标。当然这个年限可能是比较长期一点的,可能是5年甚至是5年以上。回报当然是越高越好,每天的指标都不同,这个很难说,但是如果投资者也满意了,就说明是达到项目的合理回报。

蓬钢:一个合作方就是一个老婆,那你得找好多老婆,做投资的不可能只投一个公司。作为投资者,都希望是找对这个项目很认真、很负责,自己又在这里面有很大的投入,不管是时间上的投入还是资金上的投入,这个成败对他影响很大,这样的合作伙伴我们是很愿意合作的。但是这是我们选择的标准。金融领域有银行,有信托这样的企业,还有我们这样的私募股权,银行和信托主要是想规模比较大的,抗风险能力比较强的,还债能力也比较强的。对于私募股权未必是这样的,因为私募股权追求的是非典型的投资机会。在银行以及大规模提供高息的机构寻找不到的机会,我们要找出一些超乎寻常的投资机会,对合作伙伴的选择,就和常规的金融渠道都不太一样,他们是注重规模,注重品牌,注重抗风险能力,我们是注重专注度、运作水平,还有产品的独特性,所以这是不一样的。私募股权对回报的要求更高一些,但是它所能够承担的风险也更高。

苏鑫:其实投资就是三个标准,看它的收益,看它的流动性、安全性。我重点还要提到,如果作为金融到这个行业里面,要非常关注安全性。安全性除了市场、区域,其实我们还要关注合作者的操守,和他们的操作能力。我举一个真实的案例,我们主要是在北京和上海做一些存量的并购,有一个项目是在上海非常好的位置,这个项目的条件也非常好,我们团队已经谈了四五次,所有条件都非常好,到最后需要拍板了,我们交定金之前,我去见他们,最后在谈的过程中,我发现有一个条件和我侧面了解的是完全不一样,而且我感觉到他的眼神在有意地避开我的提问。最后我说必须要停掉。在昨天我看到这个案例,已经在网上公布了,现在两个人正在打官司,这是一个酒店项目,到现在闹得沸沸扬扬。所以我们非常关注合作者的诚信度。在中国,做房地产投资的操作风险甚至大于法律风险。

李战洪:我的观点和大家不一样,我认为房地产市场里面,类似于向松祚的出现,我们一定要去金融化。为什么去金融化?刚刚前面有嘉宾回答什么样的利润最合适,资本都在寻求超乎寻常的利润,我刚刚在演讲里面说了,这就是吸血鬼,所以最近有两家开发商的董事长跟我聊天的时候说,李总,你知道吗,我们现在的负债率已经降到了15%以下。有一家的负债率只有5.7%,他很开心。说明地产去金融化是一种趋势,这样可以让自己获得更多的利润。

黄立平:资本都是有成本的,我觉得按照我们过去的经验,在国内做房地产业务,最便宜的钱还是项目贷款,但是项目贷款又是最难用的钱,一是周期比较短,二是有一个偿还的信用,你严格地按照这个协议,你可能用不了三年,甚至用不了两年,有了回款就要还。其次应该是企业债和公司债,这是正常渠道来发行的,现在的成本大概也是在票息7.5%左右。比这再贵的是私募债,越是便捷的成本是越高的,包括现在很多理财,大体成本也在10%以上,我们尝试过一个信托的方式,发现普遍要用这样的一种高成本的方式,对这个行业是影响比较大的。现在大部分的企业平均的销售利润率都不到10%,如果拿到10%以上的资金成本,这个杠杆还是比较大的。股权融资应该说是有杠杆性,因为它参与的是核心的配置,所以从静态来看是最贵的,但是如果能带来一些战略性资源,它的价值也是最大的。但是相当一段时间,肯定A股是不可能在房地产上开放融资的,所以你也只能借助于香港市场。在香港市场又必须得承受低市盈率的市场份额,关键是你配置资源要有效率,如果你仅仅是为了拿钱,你最好不要去香港上市,但是如果能够找到资源的配置渠道,我觉得这是一个比较好的方式。

我们企业规模不大,也是非常偶然,前年一个国际的资本来找我们,当时我们也到了中银考察,然后我们就很快启动上市了,2013年8月份启动,2014年就完成主板挂牌,它的速度是非常快的,企业不需要跟联交所沟通,保荐人都可以给你完成。只要你的企业的法律条件比较好,你的经营比较规范就很容易上。但是上完市以后,你要考虑的问题就比较多了,究竟你能不能通过国际资本实现比较好的资源配置,我觉得这是我们现在重点在探讨的事情。我觉得视野肯定会更开阔。但总体上在香港债的市场上都比国内高,除非你的信用评级到2A+以上,可能会到5%、6%左右,一般都在9%、10%。所以简单地想通过IPO融资,然后接着去发债,我觉得不是最好的选择。如果你这个企业的财务状况比较好,按净负债率算如果在60%以内,其实在国内的融资环境是非常好的。国内按照总负债率算70%以内,通过常规的融资方式也没有困难。

蔡穗声:我不是投资者,也不是企业家,我就讲一句。我认为未来最有生命力的房地产企业应该是金融型的房地产企业,你应该能够跟金融有更好的结合,更好的融合,自己找一些金融工具,这样的房企是最有生命力的。

程雁:刚才我们看到霸菱是抱着长期的,结婚的准备,所以他找的企业是这个企业已经有了一定的经验,有了一定的市场的战斗力,能够保持一个长期稳定的增长的战略合作伙伴。但是蓬总是拍拖型的,不要求天长地久,只要求曾经拥有,每个阶段都比较精彩,合乎自己的要求就可以了。苏总是希望能够做一些价值配置,在重组过程中找到更合适、更低成本、更有增值价值的标的,这都是现在市场不同的切入点和不同的市场策略。我们的投资人现在对地产行业的介入兴趣也是不同的,现在大资管的阶段马上就要到来,从私人的财富管理到公共资金的管理都有非常大的需求,这种资源配置对不同的公司都有不同的机会和不同的选择,中间怎么样能够进行一个合适的嫁接,这需要中介机构和每个公司有专业的部门做这方面的工作。刚才黄总谈到,作为上市公司,上市是一个新的起点,是一个平台,怎么样利用这个平台找到你合适的资金,这是我们每一个上市公司运用上市公司能力,他们公司在上市以后,通过IPO所融的资金主要是在于你的公司增长性,市值、股票的派息等等。你筹集一笔资金不要马上就去偿还他,但是你如果不给投资人一个好的回报,投资人就会抛弃你,你的市值就会下降,这就是上市公司和非上市公司的选择。但是有的公司认为我在这个过程中我不想跟别的企业分享这些,通过发REITs,把我的收益从公开市场募集资金。这对未来我们的企业或者大型项目的融资是最好的一个选择。

我们中国银行作为银行来讲,我们是希望去扶持一些已经比较稳定的、大的客户,无论是在项目融资还是在企业的信用融资方面,给他们一个支持。我们可以在以后的专业银行,比如说民生银行、招商银行,还有一些其它的越来越多的城商银行,他们在专业方面也是在寻求不同的解决方案。我也同意蔡会长说的,以后金融可能在地产行业的影响和它的主导性会越来越强。还有一些以金融和基金为背景,以项目开发参与的方式也会越来越普遍。以后金融行业如何和地产行业进行探讨,这方面的沟通和讨论机制也会越来越多。

接下来我们再做一个观众互动的环节,我们看到提问最多的,一个是中小房地产企业的融资出路,还有人民币贬值对房地产行业的影响,我们请一位嘉宾做一个解答。

蓬钢:我觉得对国内的房地产不一定有太大的影响,我没有看到特别多的直接的关系。但是海外资产配置可能会因为这件事又提醒了大家,一个是股票市场前一段出的危机,再加上人民币贬值的趋势,这是国际市场上普遍公认的一个趋势,但是一直不跌,所以侥幸心理还存在。

从我们2014年和今年所从事的大量融资活动来看,都是协助中国的资本去海外融资,这是现在的工作重点。在我们的心目中,这是很清楚的,人民币的汇率现在的确是偏高,从资产的价格、生活用品的价格、社会服务的价格等等方面,你都会很明显地感觉到价格过高。原来我们都是出国会从国内带东西出去,现在都是出国之后带国外的东西回来,因为国外的东西太便宜了。从这些方面我们都明显感觉到现在人民币的汇率偏高,所以在这样的时候,趁着海外资产价格在前一段贬值了以后,用比较贵的人民币换取美元,买一些海外资产,是非常明智的做法。中国现在从金融机构也好,从民营企业也好,海外配置的比例太少了,所以这个问题我也是跟大家呼吁一下,我们还是应该重视这一点,做一些海外的配置。两三年以后,或者四五年以后回过头来看,这肯定是一件非常聪明的事。

程雁:人民币贬值对您的企业有什么影响吗?

黄立平:短期内来看影响不大,但是从长远来看肯定有海外配置的问题,这个肯定是需要做出安排的。

程雁:就我个人而言,我非常同意大家的意见,我们在前几年,在跟客户提议他们在海外融资的时候,他们都在问,你这个钱是要转回国内,还是要继续在海外做投资用?对货币的使用你要考虑一下汇率变化带来的风险。房地产是唯一一个行业国际化程度没有这么强的依赖度和影响度的,这只是说对资产配置和投资方面的需求,但是其它的制造业和消费业都会受到国际化的影响,无论你是被动的还是主动的。但是房地产如果我们只是仅限于国内的市场和国内的消费,我也认为这次人民币贬值其实没有太大的影响,对我们有一个好处的,无非还是在原材料方面的下降,或者人民币的贬值而带来的成本方面的下降的通道,会对我们的成本控制产生更好的影响,特别是人民币贬值会加速银行间的资金流动,可能对我们融资的环境也会更加有利。我个人认为对国内的企业,特别是中小企业是一个重大利好。但是对个人财富或者是企业在资产配置和升值方面的影响来讲,我非常同意蓬总的意见,我们将来还是要有一部分资产做国际的配置,特别是美元资产,将来对你的投资回报和收益会是一个非常大的惊喜,最起码比国内的投资收益要高。

另外还有最后一个问题,我们说中小企业的融资,请蓬总和苏总讲讲,你们对中小企业的项目融资或者是三线城市的融资,你们会有兴趣吗?

苏鑫:好像基金都不会去三线,三线城市的流动性是比较低的。但是对企业来说是不是有机会?也是有机会的,比方说在三线城市,你把产品做得更好,你的价格策略更灵活,你只要做得比别人更好,你就有更多的机会。你做好了以后,利用一些基金的手段、信托的手段进行融资,甚至互联网金融都可以做。

程雁:这一节讨论,时间的问题,大家不能畅所欲言,我们也了解到投资者和金融机构对房地产的看法和认识,我们也了解到了企业对资金或者对合作伙伴的选择。谢谢大家。

主持人:感谢各位嘉宾,请各位台前合影留念。今天上午论坛的议程到这里就全部结束了,再次感谢各位的持续守候和关注,今天下午将在14点准时开始,请大家准时到会。

撰文:博鳌房地产论坛审校:杨晓敏

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