博鳌特稿 陈风杨:莱蒙国际未来更精彩

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-09 23:24

“资本市场不在乎企业现在有多好,而在乎企业未来的故事有多精彩。”

编者按:2015年,中国房地产值得记忆的年份,行业曾经的辉煌及骄傲正在改变,瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时,房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着,要转型、跨界、突围,但前方是不是有清晰的方向?

8月11-14日,博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕,观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道,对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等,进行全方位的接触与访问,共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

观点地产网 “莱蒙国际全年105亿元的销售目标没有变,受推货节点原因,上半年虽然只销售30多个亿,但随着下半年上海、北京燕郊、南昌等一二线优越地理位置项目的相继入市,完成全年目标问题不大。”

7月21日,在接受观点地产新媒体专访时,莱蒙国际执行董事兼首席执行官陈风杨表示了对下半年的信心。

现在莱蒙国际基本就在一线城市和二线城市发展,大部分项目在深圳、上海、北京、南昌、南京、杭州这几个城市。

陈风杨称,莱蒙三年前在三四线城市就很少项目了,只在常州有一个历史项目,并且销售情况理想,已接近销售尾声。而在所布局的一线城市中,陈风杨着重提到了深圳,其认为深圳还是很有机会的,最大的机会就是旧改,因为旧改政策比其它地方开放得多,这里面的机会就很多。

在采访中,陈风杨首次向观点地产新媒体披露了莱蒙国际在深圳200万平米的旧改布局,包括龙岗中心区的旧改项目,约有117万平米,第一期拆迁已经完毕,专项规划也基本上批完了,如果进展顺利,明年会开工;第二个是布吉农批市场改造项目,约30多万平米;第三个是布吉的一个工业区,约40万平方米。

莱蒙国际在深圳的布局仍在进行当中,陈风杨透露,莱蒙今年在深圳洽谈的项目有20多个,有旧改也有项目转让,目前有实质性进展的土地就有6块。

虽然旧改前期投入时间长,可能导致企业规模发展受限,但陈风杨认为“只要股东们能够看到希望所在,莱蒙在健康的市场里面有较多的土储,而且会有短、中、长的盈利安排,就会对公司未来发展有信心”。

陈风杨认为,资本市场不在乎企业现在有多好,而在乎企业未来的潜力有多大。

以下为观点地产新媒体对莱蒙国际执行董事兼首席执行官陈风杨先生的专访实录:

观点地产新媒体:莱蒙年初定的是105亿元销售目标,完成情况如何?对完成这一目标有没有信心?

陈风杨:今年上半年完成的量跟年初计划只差百分之一二左右,全年销售目标并没有改变。

上半年新开楼盘不多,下半年会有一系列项目入市,包括上海项目、南昌项目等。上海项目5月份才开卖,目前卖了十几个亿;南昌项目的部分住宅楼原计划第二季度卖,后来改到第三季度。同时,南昌项目写字楼部分计划8月中旬开卖;北京燕郊的住宅、南京火车站的项目也将在9、10月份开卖。

观点地产新媒体:上半年销售量少主要还是推货节点的原因?

陈风杨:对,拿地时间导致大部分项目在下半年入市,上半年比较少。

观点地产新媒体:今年下半年莱蒙推货值大概有多少?预计哪些区域、哪些项目业绩贡献会多一点?

陈风杨:下半年我们的可售货值约80多个亿。

现在莱蒙基本上就在一线城市和二线城市发展,大部分项目在深圳、上海、北京、南昌、南京、杭州这几个城市,其它的城市基本上没什么项目。

观点地产新媒体:莱蒙在深圳有哪些具体的项目?

陈风杨:深圳的项目龙华项目应该今年开工,明年推出。

观点地产新媒体:有没有考虑在深圳做旧改?

陈风杨:莱蒙这几年在深圳有好几个旧改项目,一个是龙岗中心区的旧改项目,有约117万平米,第一期拆迁已经完毕,专项规划也基本上批完,如果进展顺利,明年肯定要开工;第二个是布吉农批市场改造项目,约30多万平米;第三个是布吉的一个工业区,有约40万平方米。

未来莱蒙这几个项目陆续会推出市场,全部加起来规模将近200万平米左右。

观点地产新媒体:莱蒙在深圳拓展项目有没有专门的团队?

陈风杨:有,深圳公司有一个40人的旧改团队,负责旧改项目的洽谈、拆迁、专项规划报批等等。

未来莱蒙主要的布局策略就是在已有项目的一二线城市,最重要的是深圳,因为深圳还是有些机会的,最大的机会就是旧改。深圳旧改政策比其它地方开放得多,这里面的机会就很多。旧改有一个特点,就是战线比较长,要解决土地上的若干问题,包括土地申报、专项规划审批、拆迁补偿等。

公司已经有三个旧改项目,如果继续在旧改上加大投入,希望能够形成正循环,尽管战线长,但随着时间推移,可能一个项目接一个项目,旧改就能够有所突破。

观点地产新媒体:下半年在拿地方面会不会有一些动作?

陈风杨:今年上半年其实谈的项目非常多,而且很多是深圳本地的,但旧改项目不光是拿完以后到开发的时间长,谈判的过程也很长,涉及到很多法律关系。

莱蒙今年在深圳洽谈的项目有20多个,有旧改也有项目转让。现在真正实质性在谈的大概有六块较优质的土地。

观点地产新媒体:莱蒙的优势在哪里?

陈风杨:虽然力量有限,但会更专注一点,不光是拓展区域,也包括对产品的专注。从战略来讲,可以取得局部市场竞争优势;运营上面来说,莱蒙有产品开发优势。

另外,莱蒙很多国际化的董事、股东代表了解城市发展规律,具备拿地经验丰富,判断一些土地价值的时候会有独特看法。比如对土地性质、价值的认定,会从中给出比较好的建议。

2014年南昌的总体销售是不太好的,但是莱蒙在南昌红谷滩的项目去化超过90%以上。北京燕郊项目是2013年年初从别人手上买的,拿地时燕郊均价10000元平方米左右,现在卖得最好的达到了16000元平方米。

观点地产新媒体:在项目定位上以什么为主?对未来产品线是怎么规划的?

陈风杨:现在大的产品线主要是两个,一是综合体,包括莱蒙系的莱蒙都会、莱蒙商业中心、莱蒙城;第二就是以中高端住宅为主的水榭系列,例如水榭阳光、水榭春天、水榭山等。

观点地产新媒体:高端项目利润会高一点?

陈风杨:一二线城市的土地供应量少,好的土地资源很快做完了,就分享不到城市发展的红利。所以从去年开始,莱蒙提出不追求规模迅速扩张,希望能给股东更好回报,能在盈利水准上有更多提升。

去年开始加大了深圳地区扩展力度,深圳这样的城市,外来人口多,土地供应量很少,短期内在规模上会受到一定影响,但是未来项目带来的利润会比较丰厚。

观点地产新媒体:这中间会不会出现断层现象?

陈风杨:对企业来说是经营理念的转变,转变过程中肯定是会有一些阵痛。所有行业转型都一样,地产行业也不例外,但只要股东们能够看到希望所在,莱蒙在健康的市场里面有较多的土储,就会对公司未来发展有信心。

资本市场不在乎现在有多好,在乎未来的故事有多精彩。

莱蒙失去了早期规模迅速扩张、遍地开花结果的机会,市场形势已经发生变化了,已经不能那样做了。

观点地产新媒体:在商业方面发展情况怎么样?

陈风杨:商业总体经营规模不大,但这一两年商业公司进行了事业合伙人的尝试。现在是两方面,一方面是提高自身的经营水准,另一方面就是加强外部合作,包括经营管理合作。

观点地产新媒体:未来在海外发展方面是怎么考虑的?

陈风杨:这两年包括在美国、香港以及澳洲都有一些项目在洽谈。公司海外项目是在英国曼彻斯特,项目2014年10月份已经开售了一栋楼,卖得还不错,今年又有一栋在卖。

在海外发展主要是仰仗莱蒙一些国际性股东,英国项目具体操盘就是以前的第二大股东司嘉伯。他们对当地经营情况、政策情况比较熟悉,有助于莱蒙尽快进入海外市场。

莱蒙参与海外市场的策略是谨慎、分步的,基本是以合伙的形式,总体原则就是只能成功,不能失败。

观点地产新媒体:为什么一开始会选择蓝海计划?

陈风杨:蓝海计划的出发点就是延伸对客户的服务。

莱蒙现在做得最多的其实就是两块,一是医疗医护,和美国康奈尔大学医学院和纽约长老会医院在国内合作开发系列医疗中心。

第二就是绿色食品,在广州南沙有几千亩地的农业生态园,在深圳参股了中央大厨房。中央大厨房在深圳有200多个网点,莱蒙大概占40%股份,主要是生鲜、蔬菜、水果的供应点,这是政府的惠民工程。还有包括与中央大厨房、深圳农产品等合作的绿膳谷,未来将开设包括各国美食馆和健康生鲜体验等服务。

观点地产新媒体:不管是拿地还是医疗等,投入方面是怎么考虑的?从去年到今年莱蒙的负债有些提升,原因是什么?

陈风杨:莱蒙2013年负债是最高的,当时拿了几个项目,上海项目就有16个亿,卖掉以后就可以实现负债的降低,到2014年已经降到86%了,今年会加大去化;另外随着像南联等旧改项目的发展,负债会进一步降低。

莱蒙现在手上的现金足够正常运营,如果想多拿一些土地,资金还是紧张的。对于发展来说,钱永远是不够用的,今年准备要拿10到20亿左右的土地,不超过20个亿。

发稿:陈业审校:刘满桃

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