长富汇银投资新方向

来源: [观点杂志]      时间: 2015-08-09 11:07
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从2014 年起，长富汇银就开始更多地与实力雄厚的开发商进行诸如共同拿地、共同开发等此类的合作。

作为房地产产业链上的重要一环，地产基金的发展也随着行业的周期波动发生调整和变化。

“在分化加剧中，房地产基金也开始调整战略，以安全地度过调整期。”长富汇银投资基金管理 （ 北京） 有限公司董事长张保国如是指出。

截至2015年上半年，长富汇银累计管理的基金规模超过百亿，项目投资期限一般不超过2年，多以股权转让、股东回购、管理层收购、项目分红、项目清算等方式退出项目。

张保国分析指，在央行多次降准、降息背景下，市场流动性好转，加上再融资、中期票据等融资方式的放开，房企融资成本大大降低。相比之下，基金的融资成本较高，在流动性较为宽松的情况下，基金发行势必会受到一定不利影响，募资规模增速将有所下滑。

“对长富汇银而言，因坚持在项目和交易对手选择、项目所处区域和项目业态、融资企业的成本控制和回款能力等方面进行严格甄选、尽职调查、合理布局，整体市场的变化对公司的影响不大。”

但他坦承，房地产市场格局在改变，对房地产基金的管理能力提出了更高的要求。伴随房地产行业集中度的逐渐提高，房地产基金的集中度在2015年也会得到提升，资源向前10或前20强集聚的趋势将不断加剧。

“规模大、品牌化的房地产基金会得到进一步的增强、扩大，形成更强有力的竞争优势。最终只有行业的1/3在竞争中取胜，并赢取利润。”

因此，在分化加剧中房地产基金开始调整战略，以安全地度过调整期，根本还是在于提高自身的专业性、团队的操盘能力。只有正确判断未来的市场方向，选择恰当的交易对手，准确分析项目投资价值，才能在竞争中取胜。

张保国指出，房地产的金融属性越来越强，融资从原来的间接融资过渡到直接融资阶段，房地产基金有着更大的机会。

“例如，伴随着地产宏观调控政策的不断发酵，房地产整个行业开始很明确地进入剧烈分化的时代，大并购大整合阶段，房地产项目的并购机会已应运而生。”

另一方面，房地产行业已经开始进入存量时代，再加上资金流动性压力凸显，使得不少企业、项目以及资产面临困境，产生大量的折价购买优质资产的交易机会。因此张保国认为，并购或将成为房地产基金新的方向。

据张保国介绍，长富汇银过往投资项目中多以住宅、商业项目为主，主要是因为住宅、商业地产是国内房地产市场发展的主要方向，融资需求大，运营模式较为成熟，风险较小，投资收益稳定。

长富汇银选择合作伙伴的标准是，具有丰富开发经验，且在区域内有优质资源，全国区域范围内拥有较高的品牌知名度和美誉度，拥有健康的资本结构，透明的财务系统，没有股权纠纷等。

“选择的投资标的主要为人口密集、刚需强劲的住宅项目，一线城市核心区位的商办项目，以及二三线生态社区型城市的综合地产项目。”

针对房地产市场的转型和变化，长富汇银加大了项目筛选力度，严格选择交易对手。从风控角度，要求投资的安全性，而不是单纯考量收益。

张保国透露，从2014年起，长富汇银就开始更多地与实力雄厚的开发商进行诸如共同拿地、共同开发等此类的合作，过往投资项目集中在住宅、商业，未来则会细分到附加价值较高的产业地产。

“同时，长富汇银将顺势进行转型尝试，公司的定位也由此前的房地产基金企业向多元化资产管理集团转变，业务发展方向除了房地产投资还将增加PE投资、资本市场并购投资等领域。”

随着我国 REITs 推进速度的不断加快，REITs 产品也将迎来新的发展机遇。张保国指出，长富汇银自成立以来就着手开展对 REITs 的研究，并与百强房企、地方政府等进行接洽，积极寻找有发展潜力的基础资产，作为 REITS 产品的投资对象。

“长富汇银倾向于在具有强劲消费能力的核心城市予以布局，目前已着手收购或租赁一些地理位置优越的商业物业，为后期发行REITs产品做准备。”

审校：劳蓉蓉

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