下半年楼市难出现井喷式疯狂

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-24 16:07

淡季后购房者看房热情也会提高,下半年第一个交易高峰将在“金九银十”出现,房价向上提升动力将增强。

观点地产网 7月全国70个大中城市新建商品住宅均价环比涨幅为0.16%,较上月略有缩窄;其中,一线、二线、三线城市环比分别为2.70%、0.18%和-0.15%。同比来看,降幅继续缩小至-4.63%,已连续三个月均价同比降幅收窄。

结合成交情况,1-7月商品房销售面积与销售额同比分别增长6.1%和13.4%,增速较上期继续提高。7、8月为传统淡季,7月单月销售面积和销售额均较6月环比下降约三成,但同比增幅仍高达18.9%和33.4%,表明当前的市场热度相比去年同期仍有很大提升。

预计9月起新盘上市量加大,淡季后购房者看房热情也会提高,下半年第一个交易高峰将在“金九银十”出现,房价向上提升动力将增强;年末开发商为冲刺业绩优惠力度通常会加大,也可能出现另一个小高峰。然而下半年不会再出现类似“330”的强力政策刺激,井喷式的疯狂较难出现,考虑基数效应,商品房成交量将以既定步伐稳步提升,房价同比年内有望转正。

各线城市库存消化速度差异较大。截至7月末,商品房待售面积66259万平方米,比6月末增加521万平方米,其中住宅待售面积增加221万平方米。总体库存的增长速度放缓,库存问题似有好转,但细化分析的情况并不乐观。

一线城市自4月起销供比持续上升,最近一个月尤为明显,二线城市整体则恰好相反。反映出库存下降较快的城市多为本已供应紧张的城市,而较高库存城市消化速度依旧较慢。

房地产投资增速仍在下滑,但降幅已连续三个月缩窄。1-7月,全国房地产开发投资同比名义增长4.3%,增速比上期回落0.3个百分点。拖累房地产投资的负面因素主要来自两个方面:一是新开工情况不甚理想,前7月房屋新开工面积同比下降16.8%,降幅虽然比去年有所收窄,但两位数的降幅依然很大;加之去年的低基数,当前总体开工情况并没有出现明显改善,对库存缓解作用亦有限。

二是土地市场交易冷清,前7月房地产开发企业土地购置面积和成交价款同比去年大幅度滑坡32.0%和25.6%;单月成交似有回温,但趋势性尚不明朗。由于销售确定性提升下,开发商在一二线城市补库存的意愿是具备的,因此推测造成这种局面很可能源自官方的有意控制。

好的方面也有两个:一是占房地产投资比重高达67%的住宅投资同比增长3.0%,增速提高0.2个百分点,为自去年初以来的首次抬头。二是目前商品房成交阶段性企稳已经确立,且销售增速回升幅度可观,其对于资金回笼好转、进而改善前端投资的传导效应正在逐渐显现。

综合起来可以预见的是,投资增速在销售端带动下将在年内实现触底企稳。

近期人民币贬值对流动性格局、进而对房地产行业资金面的影响值得关注。8月11-13日三个交易日内,人民币对美元汇率中间价大幅贬值2848个基点。在过去人民币兑美元长期升值、恰逢房地产市场快速增长时期,相当一部分流入国内的避险外资都沉淀在了房地产领域,若人民币贬值预期伴随着资本外流,则对房地产行业的直接影响偏负面。

考虑到央行在大幅矫正汇率后,可能会应对市场变化动态调整并进行反向操作,因此总的来看对房地产市场的冲击预计不会太大。

作者:夏丹​ 交通银行金融研究中心高级研究员

本文来源:《交通银行:楼市淡季进行时 量价同比不降温》

发稿:夏丹审校:徐耀辉

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