观点周报:上海调整普通住房标准 楼市持续受益

来源: [观点地产网]      时间: 2014-11-21 18:55

上海房地产市场放松政策效果将在未来逐渐体现,商品住宅整体成交回升是大概率事件。

上海房地产市场放松政策效果将在未来逐渐体现,商品住宅整体成交回升是大概率事件。

观点数据周报(上海区域11月10日-11月16日):上海住宅共成交1713套,成交总面积为21.61万平米,成交均价为30178元/平米,成交金额为65.22亿元。

从每日走势来看,周一至周五基本维持在2万平方米以上,双休日成交量则放大到5万平方米左右。

从各区的成交情况看,浦东以成交3.52万平米位居第一,占据全市住宅成交面积的12.4%;嘉定以成交3.07万平米位居第二,青浦以成交2.38万平米位列第三。

从市场供应来看,上周入市项目达到7个,面积为11.4万平方米,环比增加3.0%。单价在2万元以下的刚需产品占市场供应超过7成。从区域来看,南汇是最大的供应大户,总供应将近7万平方米。

市场观察

上海于11月13日公布新的普通住房标准认定调整方案,并将于11月20日起执行。

新方案调整上海市普通住房标准应同时满足以下条件:五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

从数据上看,随着该普通住房认定新政调整,上海普通住房保有量占比大幅提升21个百分点至77%,放松幅度大,预计对成交有明显促进作用升。

同时普通住房认定一方面能够享受930政策的首套房认定放松政策,另一方面将明显降低一二手房的成交税费成本。

预计上海房地产市场放松政策效果将在未来逐渐体现,商品住宅整体成交回升是大概率事件。

商业地产

11月10日-11月16日,上海商办成交531套,成交面积为6.72万平米,成交均价17567元/平米,成交金额为11.81亿元。

嘉定以成交1.18万平米领先全市,占全市商办成交面积的4.2%;青浦以1.10万平米的成交量位居第二;浦东以成交1.09万平米排名第三。

成交均价方面,静安以56930元/平米的均价位居第一;卢湾以52499元/平米的均价位居第二;虹口以48124元/平米的均价位居第三。成交均价最低的是杨浦,均价10977元/平米。

供应方面,商办批售面积11.22万平米,宝山、闵行、青浦供应最多,嘉定、松江、奉贤、浦东等区也有零星供应。

土地市场

供应:

11月10日-11月16日,上海商品房用地供应1宗,土地面积1.09万平米。

该地块为徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188S-N-1地块地上部分,规划为商办用途,地块面积4.85万平方米,容积率4.85,挂牌截止日期为12月10日。

成交:

11月10日-11月16日,上海商品房用地成交3宗,土地面积4.52万平米,成交金额

8.27亿元;动迁安置房用地成交1宗,土地面积7.27万平米,成交金额28.38亿元。

11月13日,珠海华发置业发展有限公司以6.07亿元竞得杨浦区定海社区B5-5(大桥街道117街坊)地块,该地块面积0.72万平方米,规划为居住用地,成交楼板价33723元/平方米。

11月13日,上海金山卫实业发展有限公司以3653万元竞得金山区金山新城JSC10201单元20-07地块,该地块面积1.28万平方米,规划为商办用地,成交楼板价为1900元/平方米。

11月12日,上海成嘉府投资管理有限公司以1.83亿元竞得松江区中山街道SJC10010单元30A-03A号地块,该地块面积2.52万平方米,规划为商办用地,成交楼板价为3636元/平方米。

11月12日,彩虹湾置业(上海)有限公司以28.38亿元竞得虹口区江湾镇街道A01B-05号地块,该地块为动迁安置房用地,成交楼板价为13800元/平方米。

宏观政策

11月13日,上海公布最新普通住房标准调整方案,将于11月20日起执行。新方案调整上海市普通住房标准应同时满足以下条件:

一、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

二、单套建筑面积在140平方米以下;

三、实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

上海区域房地产项目一周销售数据(2014年11月10日-11月16日)

数据来源:网上房地产、世联地产、观点数据研究中心

审校:劳蓉蓉

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