二手房价决定了一线城市房价方向

来源: [观点地产网]      时间: 2015-12-14 16:19

在房地产业内,如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量,即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。

今年以来,一线城市结构性矛盾日益突出:大量普通住宅豪宅化,刚需人群无力承担动辄9、10万甚至15万每平方米的价格,在投资投机需求已经基本退出市场的情况下,这部分房源面临过剩的风险。

截至11月25日,北京土地市场成交地块达到100宗,成交金额高达1920.77亿;与此并行的是,今年北京拍出了约20宗地王。而地王之上,将盖出数千套单价10万+豪宅。据推算,未来北京售价预期10万以上的项目多达50多个,北京商品房住宅将出现高端化的趋势。

在上海,11月25日,信达地产以72.99亿元的价格拿下上海杨浦区新江湾城地块。据推算,该地块实际楼面价已超过6.1万/平方米,刷新了上海住宅楼面价的新纪录。

而在几乎已经没有土地供应的深圳,截至本月今年仅有一幅住宅用地出让。该幅土地为旧改项目鹿丹村,最终以8.88亿元的价格成交。据推算,这幅土地的实际楼面价在4万元/平方米以上。获得该地块的中海地产表示,该楼盘入市的价格在10万/平方米以上。

另外,即使在市场相对理性的广州,11月25日番禺市桥一地块也拍出了超过1.6万/平方米的楼面价。而根据广州房管局此前发布的数据,番禺的一手房均价目前在1.5万元/平方米左右,楼面价已经高过房屋均价。

值得注意的是,进入年末,一线城市又将迎来土地供应的小高峰。根据官方数据显示,下个月北京将有7块土地待售,上海则将有13幅经营性土地入市。深圳预计也将有三幅住宅用地出让。这意味着,在一线城市,明后年“豪宅”供应将大规模放量。

一线城市“豪宅”供应量放大的背后,隐藏着需求不足的隐忧,豪宅市场出现了供应与需求的错配。在2011年开始实施限购政策以来,住宅投资投机基本已经离场。目前北京、上海和深圳的高端市场消费人群自住需求占大部分,投资客已经大幅减少,深圳市场今年的高端住宅成交买家中自住客更是占比八成。投资客流失,需求被提前释放,则未来豪宅去化堪忧。

以北京为例,明后年北京单价10万以上的豪宅供应将达4000套左右。如果按照今年的豪宅销售速度来算,这些豪宅项目的消化周期在20年以上。另一组数据也显示地王的销售并不乐观。北京过去10年内诞生了20个地王,除去一个退地,在剩余19个地王项目中,有8个项目销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目分别是2011年-2014年四年时间内,每一年的单价地王和溢价率地王。这意味着,2011年之后的地王,截至目前,无一解套。

在房地产业内,如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量,即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分,四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。一线城市的土地销售显示,未来新房供应将向中高端转移,并且均价将高于周边项目。

主流市场需求,尤其是小户型购房者将进一步向存量市场转移。数据显示,中国主要12个中心城市未来存量市场的交易规模在2万亿,其中北上广深四个城市约为1.48万亿。这在北京表现得更为明显。在六个中心城区(西城、东城、朝阳、海淀、丰台、石景山)仅有约1.6万套新房可供出售,而在房屋中介网站上购房者可找到超过6万套挂牌存量房。上海的数据显示,截至今年10月,上海二手房占全市总交易的65.9%,主力房源总价位在300万至500万元。深圳二手住宅成交量则从2010年起就一直超过一手成交量。今年前10月,深圳二手住宅成交套数已达到10.5万套,几乎是5.35万套一手住宅成交量的一倍。这意味着,二手房的价格是决定一线城市房价的风向标。

本文来源:安邦集团房地产行业通讯

撰文:安邦审校:杨晓敏

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