刘德扬:商业肯定要跟互联网连接

来源: [观点地产网]      时间: 2014-11-20 16:33

“把握好未来的发展方向和发展策略,是互联网商业得以长期生存的关键。”

“把握好未来的发展方向和发展策略,是互联网商业得以长期生存的关键。”

观点地产网 “930新政”出台以来,房地产市场呈现的特征与过往有所不同,寄希望于政策救市的历史或难重演。

在第一太平戴维斯中国董事长刘德扬看来:“政策对市场的推动作用已经显现出来,但不会再放大,因为短时间难以改变经济的总体运行方向。”

他指出,贷款的放松对庞大刚需客户群产生的影响较大。

随着“双限”松绑效果渐显,有观点认为,这将导致资金从商业流向住宅。刘德扬对此表示,当经济平台均处于大调整期时,任何变动都会影响市场,并不是说资金流向住宅就不做商业。住宅市场和商业地产是相辅相成的,相互依存的,它们并没有竞争关系。

资金一直都是商业地产开发面临的难题之一,一个好的商业购物中心,需要有稳定的租金收入及良好的经营管理来维持资金通道的畅通。

谈及商业地产未来的方向,刘德扬认为就是“实体店跟电商的融合”。他指出,网上购物已经形成一种消费习惯,未来网上销售肯定是很主要的部分,制胜的关键就是零售商如何将线上线下相结合。

“互联网是一个好的工具,将来的商业肯定是跟互联网连接的。同时,把握好未来互联网商业的发展方向和发展策略,是互联网商业得以长期生存的关键。”

以下为观点地产新媒体对第一太平戴维斯中国董事长刘德扬先生的采访实录:

观点地产新媒体:您如何评价央行和银监会出台的“930政策”?市场后续走势如何?

刘德扬:限购取消只是出现在二、三线城市,还未在一线城市实施,因此,拉动了二、三线城市的刚性及改善性需求,贷款放松对庞大的刚需客户群产生的影响较大,这也正是政府出台政策的初衷。

从实际操作来看,限贷松绑对高端楼盘影响不大,因为高档住宅的总价较大,即使是贷款新政出台,在实际操作过程中仍然需要较长的时间和繁复的流程。

观点地产新媒体:“930新政”出台后,对楼市的刺激效果不如预期明显,后市会继续缓慢上扬还是会出现大幅度增长?

刘德扬:政策对市场的推动作用已经显现出来,但不会再放大,因为短时间难以改变经济的总体运行方向。

中国经济正在调整中,尽管北京、上海、广州等一线城市的经济现状仍然保持得不错,但是内地二三线城市受影响还是比较大的,一些传统出口型企业的业绩下滑明显。

在这个经济大环境下,购房并不是一种普通的生活消费,因为购房对资金的需求量特别大,而且购房需要经过详尽的考虑。当经济形势不好的时候,居民收入相对不确定,非必需的生活消费也会降低,比如名牌包、车和房屋。

虽然政府出台了一系列政策推动楼市,但这无法从根本上改变整个经济环境的走向。

观点地产新媒体:您如何看待明年的房地产投资?会继续扩大还是会部分减缩?

刘德扬:明年的市场跟今年相差无几,不会有大的改变。

中国楼市还是主要依靠政策推动和政府引导,加之市场本身的推动力。如果这两股力量的方向是相同的,那么中国楼市将会呈现明显的上升趋势,但是就目前来讲,政策并没有全面松绑,更谈不上鼓励楼市,因此,如果没有进一步的“刺激”新政,明年房地产市场将与今年基本持平。

观点地产新媒体:当GDP没法保证7.5%增速时,政府会不会有更大的救市举措?

刘德扬:除四个一线城市及海南外,其他城市都已取消限购,政府已经很大程度上给楼市松绑了,在银行贷款方面再出台更颠覆性的举措去推动楼市的可能性较低。

按国际标准,现在中国很多地方的楼价跟10年前相比都处于高位,上海、北京的楼价已跟伦敦楼价差不多。从这个角度看,中国的房价已经和世界水平并驾齐驱,因此,政府出台更大就是举措的可能性较低。

观点地产新媒体:“双限”松绑可能导致更多资金流向住宅市场,会给商业地产市场带来什么影响?

刘德扬:住宅和商业市场是分开的,商业市场包括商场、写字楼、酒店、服务性公寓,当经济大平台整体处于调整期时,资本市场、房产市场、消费市场等都会受到影响。

并不是说资金流向住宅就不做商业,很多土地批出来时已确定是做商业还是住宅。

同时,从房地产角度看,住宅和商业是想互依存的,并不是有住宅没商业,有商业没住宅,商业需要周边住宅项目支撑,住宅项目也需要商业配套支撑。

此外,商业地产在过去几年涌现了大量城市综合体。而中国的消费可能只占GDP的40%-50%,跟发达国家还有段距离,从一个偏向于储蓄型的社会变成一个高消费的社会不可能一蹴而就,因此,会造成短时期内部分区域商业地产供过于求的现象。

观点地产新媒体:面对较大的资金压力,商业如何保证资金通道畅通?

刘德扬:现在融资渠道很多,除了银行贷款外,开发商可以选择香港或境外上市,也可以选择股权转换或引入投资基金。

商业地产要靠出租维持,散卖的购物中心很难形成组合性商业氛围,而且后续管理会产生较多问题。一个好的商业购物中心,需要有稳定的租金收入及良好的经营管理。

观点地产新媒体:中国商业地产是否可以开始资产证券化的尝试?

刘德扬:我觉得应该尝试,对开发商来说,可以多一些投资选择与融资平台,或者为项目增加置换平台。

如果能够资产证券化,很多开发商就不会考虑散售购物中心,因为可以做成房地产基金,引入投资者由其统一经营管理,这对商业地产发展的影响是健康的。

市场已有这方面的需求,至于能不能在实际中进行操作,就看政府的政策允不允许,然后看市场怎么流通。

我们看到、听到的消息很多,但真正做的很少。从国外经验看,在市场化环境下的证券交易所里进行开放操作,最能有效地吸引不同投资者。

观点地产新媒体:中国商业地产过量已被谈论许久,是否如前一两年那么严重?解决的思路在哪里?

刘德扬:中国商业地产过剩是不争的事实,尤其是二、三线城市都存在过量供应。对于靠运营及出租维持的商业地产而言,过大的供应量会对开发商形成很大的挑战。

在消费没有明显增加的情况下,众多涌现的商场会进入自然的市场机制,就是去弱留强。位置好、经营好、有理念、有主题、有管理能力的商场会存活下来,一些缺乏经营理念及管理培训的纯粹投机性项目,很快会被市场淘汰,这是市场化的必然结果。

观点地产新媒体:越来越多中国企业在境外收购商业项目,险资的参与度也是越来越多,对此您如何评价?刘德扬:国内投资者出去找新的机会是一个很自然的趋势,因为中国确实是全球最多外汇储备的国家,而且中国本身处于经济调整期。

中国已经是一个非常大的经济体,在世界舞台上的影响力越来越大,香港、新加坡、伦敦都有人民币离岸结算中心,说明中国公司对外的商贸活动已经达到一个重要阶段。然而,海外投资风险是在任何一个新市场发展时都会遇到的问题,因此需要做好风险评估、风险控制。

观点地产新媒体:商业地产需要专业的经营,在体验外有没有新方向?

刘德扬:体验就是让消费者有更多东西可以看,有更多东西可以感觉,从而促进购物的积极性。

这并不是什么新挑战,体验一直以来都存在于我们的购物过程中,只是现在要把它放大了,做得更新颖,才能促进消费需求。

未来的方向就是实体店跟电商融合。尽管,电商目前正处于火热的发展时期,但是由于中国电商存在质量控制问题,如果想要长期持久的发展,必须要做好监管。

网上购物已经形成一种消费习惯,未来网上销售肯定是很主要的部分,问题就是零售商怎么将线上线下结合起来。

另外,购物中心也要考虑这一点,应该积极建立网上平台以促进自身的发展。

观点地产新媒体:除了体验之外,和电商融合也是未来商业的发展趋势?

刘德扬:对,电商也需要这样做。在网上开一个店的门槛很低,只不过是谁先谁后的问题,但是很难确定能不能长久。

ebay在中国发展走下坡路,是因为马云更能理解中国的消费环境及中国人的消费习惯。

观点地产新媒体:物流地产已形成井喷趋势,为什么会出现这个现象?

刘德扬:物流地产市场很大,但如果是一窝蜂的去做,就跟前几年做商业综合体一样,会产生一系列的后续问题。

过去这段时间,物流地产确实有很大的需求,且做物流中心的回报率也很不错,比一般的商业房地产收租回报率都高,所以大家都想去做。

同样的道理,随着供应量增加,物流地产的租金就会降下来,回报率也会随之下降。

网上商店配置物流是合理的,因为这样不仅可以赚产品的钱,也可以赚物流的钱。但开发商做物流只是将开发的物流房地产卖给或租给别人,如果回报率和收益率不断下降,会对开发商产生一定的影响。

我们可以想象,当供应量增加时,土地被炒贵了,租金却降低了,从房地产不同板块的经验来看,开发商做的这些物流地产项目也需要像商场一样去运营,没有好的运营能力自然也做不好物流地产。

观点地产新媒体:2014观点商业年会的主题是“互联网时代的商业”,您如何理解这个主题?

刘德扬:互联网是一个好的工具,将来商业肯定是跟互联网连接的。

现代人的生活习惯与消费习惯已和互联网密不可分,商业销售渠道也已从线下转到线上,这是一个趋势和生活习惯的改变。

将来的互联网商业怎么做,怎么用更多其它手段去做,这个就是关键。随着设备智能化,将来商业就不仅限于手机,因为所有家电都是智能化的,购物变得无处不在。

第一太平戴维斯一直都在运用互联网平台,现在就希望通过互联网扩大影响力,让更多业务在互联网上进行操作,比如推出微信平台。以后,基于日常工作接触的业务都会考虑智能化的可能。

 

审校:刘满桃

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